Recientemente, conversamos con Alan Pennacchio, aliado de Pennacchio Propiedades, sobre el panorama del rubro inmobiliario, repasamos hitos históricos y debatimos sobre la oportunidad de invertir en Real Estate. ¿A qué retos nos enfrentamos? ¿Qué rol juegan las proptechs en la recuperación del sector? Te lo contamos todo en esta entrevista.

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¿Por qué el ladrillo sigue siendo un resguardo de valor para los argentinos?

Depende cómo lo veas. Si en marzo de 2020 compré un departamento de 2 ambientes en Tapiales, Buenos Aires, perdí poder adquisitivo, ya que el valor de esa propiedad bajó entre un 30 y 40 %. Lo mismo sucede si me quedo con el dinero en efectivo porque se devalúa esa moneda (sea dólar estadounidense o peso argentino) Por lo tanto, no sigue la característica de “resguardo”. En cambio, sucede algo distinto con los bienes de consumo, porque si en junio de 2020 compré una campera a $4.999, con un tipo de cambio peso-dólar promedio a $119, lo que nos daría el equivalente de USD 42, a agosto de 2022, la misma campera se encontraba publicada a $25.999, con el tipo de cambio promedio en $288. Por lo cual, el resultado de la conversión nos da USD 90,27.

Es decir, que si en marzo de 2020 compraba USD 10.000 en varias unidades de antedicha campera, a agosto de 2022 estas valdrían un 115 % más. Por lo cual, mi capital ascendería a USD 21.500. Una rentabilidad del 115 % en 30 meses en dólares.

Este ejemplo demuestra que hay que estar abiertos a las distintas oportunidades. El ladrillo en Argentina se utilizó y utiliza como resguardo de valor, ya que solo 3 veces, desde 1977 al día de hoy, bajó el valor de las propiedades. De hecho, como dato, en esos años las propiedades se empezaron a ofrecer en dólares estadounidenses.

En el siguiente gráfico, se muestra el precio promedio del metro cuadrado en la zona norte de CABA (año 1977 al 2018):

Lo que nos demuestra es el declive en el precio del metro cuadrado desde 1981 hasta 1983 (y en mucha menor medida hasta 1985), tiempo en el cual Argentina era gobernada por una junta cívico-militar, a partir del golpe de estado de 1976. Avanzamos hasta el período de los años 2000 al 2002, en este último sería derogada la tan famosa Ley de Convertibilidad, la cual fijaba el tipo de cambio peso-dólar en 1 a 1. Una vez fuera del amparo de esta, se “liberó” la brecha cambiaria, pasando la mutabilidad a ser de 3 unidades de la moneda argentina por 1 de la moneda norteamericana.

Por último, avanzamos a la tercera baja de precios, la cual estamos atravesando hoy en día y esperemos que a partir del 2023 se merme. En mi opinión, se debe al manejo de la economía-sanidad del gobierno de turno, siendo excesiva la cantidad de tiempo que no dejaron desarrollar actividad económica a la mayor parte del país, impresión de billetes a gran escala (lo que genera más y más inflación), mal manejo de fondos, y un largo etcétera. Al no poder desarrollar actividad económica, no había demanda de las masas, pero la cantidad de oferta seguía creciendo (propiedades en venta) En otras palabras, principio básico de economía: crece la oferta + cae la demanda = bajan los precios.

En conclusión, de los últimos 45 años, solo en 5  hubo baja de precios considerable de las propiedades, es por ello que los argentinos eligen resguardar su capital en estas.

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¿Para quiénes, específicamente, invertir en ladrillo implica una oportunidad?

La mayor parte de las personas con las que traté en mi vida adulta viene de una crianza en la cual se les inculcó que “hay que invertir en ladrillo”, y me incluyo. Hay mucho inmigrante que siempre apuntó a construir su casa, tener un techo, luego cobrar una renta y así se van dando las cosas, uno aprende de lo que ve, de lo que le enseñan, lo que creen que es correcto

Quizás lo de resguardar su capital en propiedades está más visto, hoy en día, en la gente mayor, quienes a la vez desean tener una renta por estas, a lo que también asocio el difícil (casi imposible) acceso a la compra de una propiedad por parte de una persona menor de 30 años que trabaja por un sueldo, en relación de dependencia, si no recibe una ayuda externa (préstamo)

La falta de posibilidad de llegar a un objetivo (compra de propiedad) de esa manera (crédito), da lugar a la diversificación de ingresos e inversiones por parte de la juventud, lo que nos lleva a uno de los puntos de la respuesta a la siguiente pregunta.

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¿Cuáles son las mejores opciones de inversión en el contexto actual?

1. Construcción (bajo costo de construcción de metro cuadrado)
2. Minado y compra/venta de criptomonedas
3. Acopiar y vender materiales de construcción

Esto basándose en experiencias, opiniones y una realidad personal. Todo depende de las posibilidades, herramientas e idoneidad de cada persona. No creo que existan las “mejores inversiones” a nivel general, ya que cada persona o grupo de personas es único, cada uno tiene sus habilidades y visiones.

Por ejemplo, por más que el “mejor negocio” del momento sea la compra/venta de acciones, una persona de 50 años, que se dedica hace 30 años solo a fabricar zapatos, le sería difícil incursionarse en ese mundo desconocido, por costumbre, por medios tecnológicos o simplemente por la falta de ánimos a esa edad. Hay muchísimos factores que hacen que las mejores opciones para cada persona sean relativas, no absolutas.

En cambio, si reunís a un grupo de personas con edades, estudios, costumbres y culturas similares, en un mismo sitio, quizás se puedan encontrar opciones en común, a las cuales ellos puedan decidirse a invertir (por ejemplo, un grupo de 20 alumnos estudiando la misma carrera)

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¿Cuáles es el principal reto del sector actualmente? ¿Cómo podría superarse?

Creo que el principal reto del sector actualmente es la falta de compradores que hay.

Al elevarse abruptamente el tipo de cambio peso-dólar, junto con la inflación e implementación de un cepo cambiario para la compra de divisas, se le dificulta más a las personas hacerse de los dólares para la compra de propiedades. Sumado a esto, al bajar la rentabilidad (alquiler) en la moneda norteamericana de las propiedades, se perdió un gran margen de posibles inversionistas que se dedicaban a inyectar dinero al mercado con este fin.

Todos estos factores antedichos, no solo influyen desde el lado “compradores” sino también desde su contraparte, viendo la paupérrima situación del país es que muchos eligen vender sus inmuebles para invertir el dinero en otro rubro, achicar gastos o hasta irse a vivir al exterior.

Pero, si los valores de publicación no se adecúan a la demanda decreciente de la actualidad, a nosotros como corredores públicos se nos dificulta el cierre de operaciones (está en cada uno saber realizar tasaciones correctas, usando metodologías correspondientes)

También creo que en estos últimos 2 años evolucionó mucho todo, digitalmente hablando, lo que te obliga, a que para ser una inmobiliaria competente, tiendas al uso de fotos de buena calidad, una página web moderna, invertir dinero y tiempo en marketing publicitario digital (portales inmobiliarios, redes sociales, publicidad en distintas páginas web)

El mercado te va exigiendo lo que desea, y si no te acoplas a él, terminás estando fuera. Hay que intentar innovar constantemente, tener presencia virtual, en la calle, un espacio armonioso para invitar a tus clientes, dar una buena atención, ofrecer todos los medios disponibles. Es decir, si te piden que les envíes algo por WhatsApp, Gmail, Telegram, etc. amoldarte a las necesidades del cliente, buscar satisfacer sus puntos de comodidad, no simplemente acortarte a hacer 1 o 2 llamadas, enviar unos links y finalizar tu esfuerzo. Ser insistente, estudiar lo que hace la competencia, superarse a sí mismo, marcarse objetivos y zonas de interés por trabajar.

En conclusión, el reto o desafío, es tener una capacitación y preparación para afrontar las innovaciones del mercado y dificultades económicas que azotan a la región, siempre intentar estar un paso delante de la competencia, estudiando el mercado, las finanzas, variaciones de precios, economía a nivel global y nacional, estar al tanto de las medidas económicas promovidas por los gobernantes. En mi caso, que lo que más trabajamos es la parte de GBA, estar muy atento a lo que sucede en el mercado de CABA, ya que, históricamente, se replica en la provincia, lo que sucede en Capital Federal.

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¿Qué rol creés que juegan las proptechs en esta recuperación?

Como comentaba en la respuesta a la pregunta anterior, cada vez nuestro rubro se está adentrando más en el mundo digital, desde recorridos de 360°, hasta planos y amueblamiento virtual. Ya no solo la clave es lo que antes se definía como “saber vender”, sino la presencia en el mundo web es de suma importancia a la hora de expandirse, de ofrecer propiedades, de concretar visitas, generar o ampliar su red de contactos.

Hoy en día existen muchas herramientas, como las firmas digitales, recorridos virtuales, incluso poder negociar de forma remota, en tiempo real, viendo la imagen de otra persona a través de una videollamada. Podemos estar en Islandia y tener una negociación con una persona situada en China, incluso cerrar un acuerdo; las posibilidades son increíbles.

Quizás todo lo antedicho era algo “normal” en otros países desde hace unos años, pero en Argentina estamos incurriendo en el último tiempo a estas modalidades, lo que decanta el elevamiento de la calidad del rubro inmobiliario en el país. Por supuesto, las proptechs son una pieza clave fundamental para que esto suceda. Es decir, gente/empresas dedicadas a mejorar el rubro, no solo a “vender propiedades”, objetivamente hablando. Dedicarse a una innovación constante, buscar agregarle valor a los inmuebles, publicaciones, publicidades, encontrar la manera de llegar más dinámica y eficientemente a los posibles compradores/vendedores, segmentar los clientes y crear métodos para facilitar todos los medios para lograr la compra-venta.

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