Uno de los mayores referentes en análisis del mercado de Real Estate en Argentina y responsable de Invertire y Monitor Inmobiliario, comparte su visión sobre el presente del sector y los desafíos que enfrenta. Un apasionado del rubro quien, además de contar con su propia inmobiliaria, comparte su postura desde un lugar cercano a la tecnología y la estadística.
Daniel, nos gustaría que nos cuentes un poco sobre tu trayectoria. ¿Cómo empezaste?
Me recibí de Contador Público en la UBA y allí también fui docente. Luego de trabajar en finanzas en una multinacional, tener equipos a cargo y mudarme varias veces, decidí empezar un camino de manera independiente. Siempre valoré el negocio de los ladrillos, tal vez por la crianza que recibí, la cultura arraigada a “tu propio techo” o porque nunca me defraudó, pero comencé construyendo con amigos sobre lotes pequeños en Buenos Aires. También compraba departamentos usados que remodelaba, les ponía mucha onda con pocos pesos y volvía a vender con un buen margen.
Más tarde trabajé junto a grandes desarrolladores en el armado de loteos, analizando y estructurando fideicomisos en proyectos de hotelería, shoppings y los más diversos productos inmobiliarios que se te ocurran. Por esa época, empecé a redactar artículos para una página que lancé (Invertire.com) y creamos, junto a dos socios, el primer crowdfunding inmobiliario de Argentina. Luego, llegó el turno de lanzar Suite Box, una empresa dedicada a la construcción sobre la base de contenedores marítimos reciclados.
Considerando que hay mucho por hacer en la comercialización de inmuebles, luego de recibirme de martillero público, abrí mi propia comercializadora y desarrolladora de inmuebles. Por último, como “hijo” de la pandemia, armé en 2020 el Monitor Inmobiliario donde actualmente publico datos de interés sobre el mercado inmobiliario de CABA.
¿Por qué te resulta tan interesante el rubro? ¿En qué se destaca de otros?
Es un rubro con buenos fundamentals: el crecimiento demográfico continúa, todos necesitamos un techo y también crecen los nuevos hábitos y deseos de los usuarios de inmuebles.
Además, en este mercado, cada producto que construimos perdura por años y tiende a revalorizarse con el tiempo. A nivel cultural, los inmuebles son vistos como resguardo de valor por el público argentino y, por eso, los eligen para depositar sus ahorros. Todo inmueble bien construido, bien ubicado y pensado para el cliente final, siempre es un buen negocio a futuro. En este sector, si hacés bien las cosas y trabajás con mucha energía, podés tener resultados y continuar creciendo año a año.
Si tuvieras que hablar de tendencias de Real Estate: ¿qué lugar creés que ocupan las proptech?
Las proptech son, sin dudas, el siguiente paso en la construcción de valor para nuestro rubro.
En Argentina venimos trabajando con las mismas herramientas hace décadas y hoy estas empresas nos ofrecen nuevas soluciones, renovadas y que nos permiten trabajar mejor, vender más y en menos tiempo.
Las proptech que más se destacan son aquellas que ofrecen:
- Nuevas herramientas para los inmobiliarios en lo operativo: CRM, por ejemplo.
- Nuevas formas de acceder al cliente que compra las propiedades: herramientas de publicación, comerciales, de difusión, de redes sociales, nuevas “variantes” de portales, etc.
- Más información sobre el cliente: herramientas de generación de leads con información precisa de aquel que consulta, trazabilidad de las consultas, etc.
- Mejores experiencias para nuestros clientes: tecnología en la publicación del paquete de marketing de una nueva propiedad (recorridos virtuales, videos recorridos, drones, etc.)
- Mejores formas de invertir en inmuebles: crowdfundings y la variedad de inversiones en tickets bajos que hoy están surgiendo.
Hay muchas compañías nuevas en el rubro que se están enfocando en brindar valor en estos temas y que, sin dudas, transformarán la forma de trabajar en el día a día (para los inmobiliarios) y de comprar inmuebles (para los clientes)
Como dueño de una inmobiliaria, ¿cuál tu opinión respecto de los portales con asesoría personalizada como Mudafy? ¿Creés que son un medio importante para aumentar la visibilidad de las propiedades?
Valoro los portales que se “pongan al hombro” difundir y hacer más visibles las propiedades que comercializamos. Por un lado, creo que el cliente final, el comprador de las propiedades que vendemos, busca una mejor experiencia de compra, mayor información de la propiedad, avisos más completos y con más entregables visuales y mejor atención. Por otro lado, en un mercado como el nuestro, todo nuevo “jugador” que permita llegar a más personas interesadas es súper bienvenido, tanto para los inmobiliarios como para los propietarios de nuestros inmuebles comercializados que ahora tienen nuevos canales para vender su propiedad.
También valoro el espíritu colaborativo de estas herramientas en donde todos trabajamos para vender y luego repartimos el fruto de la venta entre todos. Estamos acostumbrados a un mercado que no comparte comisiones ni propiedades entre colegas; esa es una cultura de trabajo que creo que de a poco vamos a ir cambiando.
Así como existe la creencia de que comprar ladrillos es seguro, hoy muchos dicen que invertir en inmuebles ya “quedó viejo y no es tan rentable” ¿Qué te lleva a estar seguro de que siguen habiendo oportunidades en este mercado?
Siguen habiendo oportunidades en el mercado inmobiliario. El punto es tener la capacidad para acceder a ellas, analizarlas y participar. Todo aquel que invirtió en el negocio en los últimos 30 años, terminó ganando. Culturalmente, nuestro país está ligado a las inversiones que hacían nuestros padres, nuestros abuelos y nosotros “heredamos” ese concepto de nobleza y estabilidad que tiene el negocio. Dado que es un mercado desarbitrado, ilíquido y que no tiene una “oferta pública” en donde todos podamos ver qué se vende y a qué valores, la búsqueda de las oportunidades es mucho más fina, más detallada y requiere tiempo. Aquellos que nos dedicamos a diario a trabajar en el rubro, estamos más conectados y hacemos ese “ejercicio” de análisis de inversión todos los días con oportunidades que nos acercan. Hoy existen nuevas opciones de inversión como las criptomonedas o herramientas de inversión en el exterior de todo tipo y que las nuevas generaciones están analizando por ser más “modernas” y en muchos casos líquidas. No me parece mal que crezcan las alternativas porque son una forma de diversificar tu cartera de inversión, pero no dejaría de recomendar que un porcentaje de ella incluya algún inmueble o una “ficha” en herramientas de inversión del sector que permitan acceder a activos inmobiliarios.
¿Qué consejo les darías a quienes están comenzando a invertir en el rubro inmobiliario?
El consejo que puedo dar, o mejor 5 consejos, son:
1) No comprar cualquier propiedad o inversión que te ofrezcan.
Mucha gente tiene la idea que si compra una propiedad o invierte en cualquier proyecto, de alguna manera van a ganar dinero ya que en este negocio no se pierde plata. Por eso, no se molestan en hacer un análisis del mercado ni en analizar sus propios números. Pero, como con todo en la vida, en Real Estate también necesitás definir lo que estás buscando y una vez que encontrás alguna alternativa, tenés que analizarla a fondo. Tus decisiones tienen que ser racionales y no centradas en tu humor o tus emociones.
2) No pagues por cosas que no agregan valor.
Hay muchas “tentaciones” para que inviertas tu dinero en mejoras o atributos de inmuebles por las que luego nadie va a pagar más. Esa pérgola de herrería italiana en el medio del patio que agregues no va a aumentar los metros de construcción, por ejemplo.
3) No compres propiedades que cuesten más que la rentabilidad que puedas obtener.
Es importante saber qué rentabilidad te va a dar la propiedad que compres para no pagar por una propiedad que no te “pague” lo que buscás. La gente habitualmente rompe esta regla al no utilizar los datos correctos o de fuentes confiables o al dejarse llevar por descripciones como “renta 20% fija en USD”. Hay que aprender a evaluar una inversión en una propiedad.
4) No te dejes llevar por la manada.
Ser parte del mercado inmobiliario como inversor o como una persona que quiere comprar o vender una propiedad para su uso es uno de esos juegos en los que es sorprendentemente fácil quedar atrapado en la “mentalidad de rebaño” de quienes participan. Los precios de los inmuebles muchas veces suben y bajan según las opiniones de las personas y, la gran mayoría, toman sus decisiones más importantes llevados por la emoción, no con lógica.
Una persona que toma decisiones de inversión inteligentes necesita tener suficiente discernimiento personal para comprender cuándo un negocio que está haciendo es realmente bueno.
5) No dudes en pagar por el consejo adecuado.
Escuché muchas veces que no hay nada mejor que hacer las cosas uno mismo pero, si no tenés conocimiento, un error en este negocio cuesta caro. Incluso muchos inversores rechazan ayuda no porque no puedan pagar por ese asesoramiento, sino porque tienen esta idea de “Si no lo hago yo mismo, no va a salir bien. No confío en otros y hasta me ahorro un 2% o 3% de esta manera”.
Mi recomendación es comprender y aceptar que en este negocio hay momentos en los cuales se va a necesitar la ayuda de otros que aportes su visión y conocimiento complementarios.
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