Sin dudas, el 2022 fue un año que dio que hablar en términos inmobiliarios. Pudimos ver una recuperación en comparación con el 2021 en términos de operaciones concretadas y, si bien estos últimos meses la oferta bajó levemente, aún sigue en niveles muy altos y, al momento de empezar a buscar, hay muchas opciones disponibles. Además, las propiedades que están publicadas en los valores actuales, siguen recibiendo consultas y, lo que es más, generan movimiento en el corto plazo.
Ahora bien, si analizamos la demanda, vemos que sigue habiendo preferencia por los departamentos y PHs de 2 y 3 ambientes y los barrios de CABA más buscados para vivir siguen siendo Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito y Almagro.
Entonces, ¿qué esperamos para 2023? Que esta recuperación se afiance todavía más. Un dato no menor: será un año electoral y, como tal, habrá mucho en juego.
Hablando con otros referentes del sector inmobiliario, nos encontramos con algunos puntos de conexión que, a nuestro entender, marcarán el rumbo de toda la industria de cara al año entrante. Entre ellas, la Ley de Alquileres, el acceso al crédito hipotecario, la generación de confianza, la democratización de información y políticas públicas contundentes.
¿Cómo estará el mercado inmobiliario en 2023?
Según Leonardo Anaya, Director de Urbana Propiedades, el mercado va a seguir por el mismo camino. Desde su punto de vista, “hasta que no mejoren ciertas variables económicas y vuelva el crédito hipotecario, el alto stock de propiedades en venta va a estar en los mismos niveles. Sin lugar a dudas, el crédito sería un gran motor para la industria. También sería muy importante para el sector democratizar cada vez más la información”
Dada la gran demanda habitacional que hay para primeros propietarios, la clase media necesita acceso al crédito para vivienda única. - Leonardo Anaya - Director de Urbana Propiedades
Por su parte, Santiago Juan Nizzi, socio en Nizzi Propiedades, nos contó que cree que “empezará a haber cierto equilibrio en el mercado. El 2022 fue de esos años en los cuales podías encontrar propiedades de similares características con valores llamativamente distantes. En 2023, podríamos encontrar mayor coherencia y correlación en los precios”.
Siguiendo esta línea, Alan Pennacchio, Propietario y martillero de Inmobiliaria Pennacchio, cree que para 2023 “los precios de venta de las propiedades mínimamente se tienen que estabilizar, para aumentar en el 2024 y, si se piensa a modo de inversión, es una opción de resguardo. De la misma forma, espero que se derogue la nueva Ley de Alquileres y así poder darle más libertad al propietario, lo que hará una negociación más flexible con el inquilino, hará más rentable el alquiler y así más personas volverán a optar por ese clásico ingreso pasivo”.
Las mejores oportunidades para invertir en el rubro inmobiliario en Argentina durante 2023
Como comentó Cristian Konkolyi, propietario y martillero de nuestra alianza Konkolyi Propiedades, “a la gente que le sobren pesos y quiera invertir, comprar propiedades es una buena manera de comprar dólares a futuro y comprar metros cuadrados es el mejor negocio. Los tamaños de las unidades que se compren dependerán del capital de cada inversor, pero siempre las unidades pequeñas hasta los 3 ambientes inclusive son de fácil acceso, y tanto como para la compra y la venta de la futura unidad”
En 2023 existen varias opciones de inversión dentro del rubro inmobiliario. Entre ellas, encontramos:
1. Alquileres temporarios
Una gran oportunidad de inversión son los alquileres temporales (aquellos que se realizan por un período temporal acotado), con los que es posible conseguir alrededor de un 10% de rentabilidad anual. Además, el mercado inmobiliario argentino sigue mostrando la presencia de oportunidades, que permiten que uno compre a un bajo precio y que, con una pequeña inversión, pueda aumentar considerablemente el valor de la propiedad. Obviamente, estas oportunidades duran poco, ya que los compradores están atentos a estos ingresos. Si estás pensando en adentrarte en este tipo de inversión, te comparto esta guía que armamos para saber cómo poner una propiedad en alquiler temporal, sus ventajas y su rentabilidad.
2. Flipping House
Flipping House implica comprar a un valor bajo para remodelar y luego vender a un precio más alto. Según Gonzalo Iribarren, Director de Iribarren Propiedades, siguen apareciendo oportunidades muy interesantes para el flipping house, en excelentes ubicaciones y con muchísimo potencial. Una de las ventajas de esta modalidad está en el corto tiempo entre la entrada y la salida que, con un panorama tan volátil como el que entiendo que tendremos el año próximo, es un punto a favor. Acompañado por el boom de los alquileres temporarios, lo que nos permite es que, si al momento de querer salir de la inversión, el mercado no acompaña, se pueda mantener una renta más que interesante, alquilándolo de forma temporal, sin tener que comprometerse a 36 meses con un contrato tradicional.
3. Proyectos con ventas de pozo
Desde Click Aparts sugieren que esta será una de las mayores oportunidades de inversión para 2023, la compra de unidades en construcción o “de pozo”. Su director, Ezequiel Wierzba, explicó que ahí “hay un flujo necesario de ingreso para levantar una obra y en un escenario un poco más incierto, como un año electoral, posiblemente el inversor sea un poco más cauteloso y los desarrolladores estén dispuestos a ser más agresivos con los valores con tal de poder mantener el flujo necesario de obra”
“Creo que las mejores inversiones en ladrillos en el sector inmobiliario son las que se realizan en emprendimientos de pozo y son a las que se tienen que apuntar. Siempre siendo responsables y cuidando al cliente recomendándole emprendimientos de pozo que estén hechos por constructoras responsables y que cuenten con la documentación requerida” - Agustina De Feo - Directora y Martillera Agustina De Feo Propiedades
4. Segmento premium
Cristian Frers, Director de nuevos negocios de Bridge Argentina, ve un mercado que seguirá con demanda de productos de calidad. Desde su punto de vista, “las oportunidades estarán marcadas en buscar propiedades en ubicaciones premium con precios por debajo de valores históricos, independientemente del tipo de propiedad y su estado de desarrollo”.
Una mirada sobre cómo comprar y vender inmuebles en 2023
Vivimos en una sociedad globalizada, donde productos y servicios son cada vez más parecidos y se vuelven cada vez más difíciles de diferenciar entre sí. Por eso, el Lic. Mario Gómez, Director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, sostiene que “La creatividad de las personas es lo que hace la diferencia. Las personas empáticas y creativas son las que hacen la diferencia en las organizaciones”.
En este proceso, señala que es importante trabajar sobre cuatro aspectos:
- El autoconocimiento: la conciencia de uno mismo, lo que uno quiere, lo que uno siente, lo que hace bien y lo que hace mal.
- Gestionarse a uno mismo: poner lo que está de nuestro lado para cumplir con las metas que uno se propone. A partir del conocimiento de las propias limitaciones, ver cómo hacer para superarlas y, a partir del conocimiento de las propias fortalezas, ver cómo hacer para sacarles un mejor provecho.
- Empatía: entender cómo se sienten los demás. Tener en cuenta que las personas no todo lo dicen con palabras, sino a través de otros medios como el tono de voz, el lenguaje corporal, etc. Entender el punto de vista del otro y entendiendo eso, saber qué le pasa a la otra persona.
- Manejo de las relaciones: poder ser parte de un equipo (aun cuando uno profesionalmente trabaje solo), colaborar, resolver conflictos, influir sobre las personas, persuadir, comunicarse y escuchar.
Habiendo hecho este análisis, a los compradores les aconsejo estar atentos a las oportunidades. Hay mucha oferta y uno puede desalentarse, pero si se está acompañado por un buen asesor que ayude con la búsqueda y siga de cerca el mercado, seguramente se encuentre la propiedad que se está buscando. Los valores y la cantidad de oferta indican que es un gran momento para comprar.
A los vendedores, les recomendaría no quedar fuera de posición con relación al mercado. Sabemos que hay gente que tiene su propiedad a la venta hace 3 años y no logra venderla. Los valores han tendido a la baja en estos últimos años, y si no se siguió esta tendencia es muy probable que la propiedad haya quedado fuera de mercado. Es importante contar con buena asesoría para fijar el precio correcto y ser capaz de generar movimiento, para lograr llegar a concretar la venta.
¿Estás pensando en empezar el año con una inversión? ¡En Mudafy podemos ayudarte! Ofrecemos asesoría personalizada desde el momento de la consulta, cuando nuestro equipo de expertos se encarga de entender lo que necesita cada cliente y buscar la mejor opción para esa persona, de acuerdo a sus necesidades y deseos particulares. Junto a nuestras alianzas inmobiliarias nos encargamos de gestionar las visitas y de acompañarlas en cada paso.
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