Comprar un departamento para alquilarlo temporalmente es una de las opciones inmobiliarias más rentables. ¡Te contamos todo lo que tenés que saber!
En el último año, especialmente luego de la pandemia, los alquileres temporarios cobraron un gran protagonismo para turistas, viajeros, estudiantes y profesionales que buscan estadías cortas en casas, departamentos u hogares amueblados. También se han convertido en una de las mejores opciones de inversión en el mercado inmobiliario gracias a sus niveles de rentabilidad en dólares, como consecuencia de la apertura al turismo internacional, entre otros factores. De acuerdo a los análisis de expertos, los propietarios pueden ver su rentabilidad duplicada o hasta triplicada en comparación con los alquileres anuales o permanentes; y se espera que esta demanda continúe con un crecimiento sostenido.
¿En qué consiste un alquiler temporal?
Principalmente, son casas o departamentos destinados a personas que eligen hospedarse por un periodo de tiempo acotado con todas las facilidades de un hogar que ofrecen condiciones más flexibles que un alquiler tradicional.
De acuerdo a la Ley de Alquiler Temporario Turístico que rige para la Ciudad de Buenos Aires, este tipo de alquileres solo debieran estar disponibles para fines turísticos y, en todos los casos, las viviendas deben estar amuebladas. Salvo que haya una excepción justificada, los periodos de alquiler son mayores a 1 día y se pueden extender hasta 3 meses.
¿Cómo poner una propiedad en alquiler temporal?
Como primer paso, es recomendable pensar si, como propietarios, queremos asumir la responsabilidad de la logística y administración del alquiler temporal; esto es: publicación, contratación, recibimiento del inquilino, limpieza, entrega, etc. En caso contrario, siempre se puede delegar estas tareas a un tercero (inmobiliaria, plataforma o particular), que será responsable de toda la gestión y contacto con los interesados.
Independiente al tipo de administración, registrar la actividad en AFIP: una de las posibles denominaciones que podés encontrar es la n°551090 de servicios de hospedaje temporal. Te recomendamos siempre asesorarte por un profesional para cumplir con todos los requerimientos aplicables.
Calcular los gastos propios del inmueble (como servicios, por ejemplo) y, en caso de optar por servicios de plataformas, la comisión correspondiente para poder estimar los costos finales de rentabilidad. En Airbnb, por ejemplo, la compañía indica que el cálculo, recaudación y pago de impuestos varía de acuerdo a los países y jurisdicciones.
Para definir un precio promedio de alquiler, es importante poder hacer un cálculo estimado de acuerdo a las indicaciones y condiciones de este tipo de plataformas. Por ejemplo, algunos toman precios promedios por noche de acuerdo a las reservas locales de los últimos 12 meses como base para estimar un ingreso mensual basado también en la frecuencia de alquiler.
Registrarse siempre a través de sitios oficiales y consultar todos los aspectos con asesores o representantes de los mismos.
Asegurarse de antemano que podamos cumplir con los requisitos que defina la plataforma elegida. Por ejemplo, mantener un buen promedio de aceptación de viajes o estadías, responder con rapidez a las consultas y mantener un índice de respuesta alto, evitar cancelaciones y mantener buenas calificaciones (actualizadas).
En caso de departamentos en edificios compartidos, es fundamental confirmar que el reglamento de copropiedad y el consorcio permitan este tipo de contrataciones o transacciones.
Definir un cronograma de alquileres para coordinar las entradas y salidas de los inquilinos, así como las limpiezas necesarias; junto con un reglamento para inquilinos y visitantes para asegurar el cuidado del inmueble.
Determinar los métodos de pago (nacionales e internacionales)que ofrecerás para luego poder hacer el cobro en la cuenta de la plataforma que, por lo general, puede tardar hasta 24 hs en acreditarse. Para esto, muchas empresas pueden solicitarte la documentación fiscal aplicable a tu región.
Además, no olvides tener en cuenta:
Amoblamiento: el espacio tiene que tener todos los muebles y elementos cotidianos necesarios para el o los inquilinos, como suficiente cantidad de camas por habitación, cafetera, horno o cocina, televisión, microondas, heladera o lavarropa, entre otros.
Decoración: aunque no parezca relevante, una buena decoración hace la diferencia. El valor del alquiler debe ir de la mano con el estado y fachada del departamento. Un estilo minimalista puede ser muy útil en estos casos para que se adapte fácilmente a cualquier inquilino y, además, no requiere grandes inversiones para el propietario.
Servicios: por supuesto, todos los servicios básicos deben estar al día (luz, agua, gas, etc.), y es muy importante asegurar que el espacio cuente con buena conexión a internet. Otros elementos que los inquilinos suelen valorar son televisión por cable y canales de streaming, como Netflix o Paramount.
Calefacción y refrigeración: no hay que subestimar el valor agregado que esto le da al inmueble. Tanto para invierno como para verano, son muy útiles para garantizar comodidad al inquilino.
Seguridad: especialmente en edificios, puede ser clave a la hora de elegir.
La ventaja de los contratos de alquileres temporales está en que no se encuentran atados a ninguna restricción temporal y se pueden pactar en moneda extranjera. Tanto el contrato como los honorarios de las inmobiliarias o empresas intermediarias (si corresponde) pueden fijarse en dólares, aunque puede variar de acuerdo a la duración del contrato: las propiedades se pueden alquilar por períodos mensuales cortos o por algunos días, aumentando todavía más la rentabilidad de la inversión.
De todas formas, independientemente a lo pactado entre las partes, el propietario asume los costos fijos del inmueble asociados a:
Servicios: luz, agua, gas, internet u otros adicionales ofrecidos.
Impuestos, como IVA o Ganancias.
Si corresponde, expensas del edificio: administración, mantenimiento y mejoras.
Management de la unidad: si hay una empresa intermediaria, que ofrece servicios de alquiler temporal, existe la posibilidad de solicitar que esta realice el servicio de administración correspondiente a los check-ins y check-outs de los huéspedes, mantener el contacto con ellos, limpiar la unidad, etc.
Entonces, ¿cuál es la rentabilidad de un alquiler temporal?
En términos generales, la rentabilidad anual para un alquiler temporario ronda el 5% anual en dólares, pero dependiendo del tipo de unidad y barrio, puede ser de hasta un 8% o un 9%; en comparación con un alquiler permanente (de hasta 3 años) cuya rentabilidad promedio es del 2,82%. Además, se estima que actualmente un 60% de los contratos se está pactando en dólares, un 35% más que en 2021.
Dependiendo de las condiciones e inversión inicial, se estima que el propietario de un inmueble bajo alquiler temporal podría recuperar el 9% de la compra en un año aproximadamente.
Un monoambiente, por ejemplo, a agosto de 2022 y con un dólar CCL a $290, estaría dando una rentabilidad mensual de entre 140.000 y 170.000 pesos argentinos (después de gastos calculados en torno a los USD 500/600). Algunos estudios de mercado indican que un monoambiente en barrios como Palermo, Barrio Norte o Villa Crespo, rondan un valor mensual de USD 750/ 800 en temporada alta (de septiembre a abril) y USD 600/ 700 en temporada baja (mayo a agosto). Hay que recordar que a estos valores se les deben restar el management, expensas y servicios.
Actualmente, los barrios de CABA que están generando una mayor rentabilidad anual para este tipo de alquileres son Palermo, Belgrano y Recoleta; aunque también hay muchos usuarios que buscan zonas más descentralizadas, con espacios verdes y acceso a transportes públicos, como Villa Crespo, Núñez, Almagro y Colegiales, entre otras; por el momento, con porcentajes de rentabilidad menores, pero con una tendencia creciente en la demanda.
Principales diferencias entre un alquiler temporal y uno permanente:
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