Preguntas que vamos a responder:

• ¿Qué es?
• ¿Cuáles son los requisitos?
• ¿Ante qué deudas NO protege?
• ¿Quiénes pueden ser los beneficiarios?
• ¿Cómo inscribir una propiedad?
• ¿Se puede dar de baja?

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¿Qué es un bien de familia?

Es una figura legal que permite proteger un inmueble ante una ejecución judicial por deuda a nombre de él o los propietarios, en caso de ser contraída posteriormente a la inscripción. En Argentina conocemos al Régimen de Protección de Vivienda y nos referimos a él como declarar una propiedad bajo “bien de familia”.

Es un trámite que se puede hacer de manera gratuita en el Registro de la Propiedad Inmueble, solo si se cumplen ciertos requisitos que veremos a continuación.

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¿Cuáles son los requisitos para registrar una propiedad como bien de familia?

• El inmueble debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• En caso de poseer más de una vivienda solo se puede registrar una.
• Si la propiedad tuviera más de un titular, la afectación debe ser solicitada conjuntamente por todos los cotitulares.
• El inmueble debe ser utilizado como vivienda por la persona propietaria o beneficiaria.
• Si bien no es condición para registrarla, debemos considerar que una propiedad afectada al Régimen de Protección a la vivienda no puede ser aceptada cómo garantía para un tercero frente a un contrato de alquiler.

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¿Ante qué deudas NO protege el bien de familia?

• Cuota alimentaria a favor de hijos menores de edad, con alguna discapacidad o con capacidad restringida;
• Asociadas a la vivienda como expensas, impuestos o tasas;
• Construcción o mejoras introducidas en la vivienda;
• Hipoteca constituida sobre esa misma vivienda.

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¿Quiénes pueden ser los beneficiarios de un bien de familia?

Esta protección legal sobre la vivienda puede asignar como persona beneficiaria a la propietaria misma de la vivienda; a su cónyuge o conviviente; a familiares ascendientes o descendientes; o a parientes colaterales (hermanos, tíos, primos) que convivan con la propietaria.

En caso de que el titular de la propiedad resuelva hacer un testamento, el inmueble protegido bajo este régimen no puede ser legado a personas que no sean beneficiarios de la protección.

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¿Cómo inscribir una propiedad como bien de familia?

Se puede hacer gratuitamente, solicitando un turno en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que le corresponda. En CABA este trámite tiene una demora aproximada de 15 días hábiles.

También es posible contratar un escribano, a quien habitualmente se le abonan honorarios  de hasta un máximo del 1% del valor fiscal de la propiedad. Se adicionan los gastos por fojas y derecho de escritura. Esta gestión se realiza a través de un documento público en el que consta la voluntad de la o las personas propietarias de proteger el inmueble. Es útil saber que el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires organiza anualmente jornadas denominadas “Cuidá lo Tuyo” con el fin de brindar servicios y orientación notarial a la comunidad, de manera gratuita.

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¿Se puede dar de baja un bien de familia?

Sí, con el consentimiento de todos los propietarios, en cualquier momento es posible desafectar el inmueble del régimen de protección de la vivienda.

Sin embargo, si estás pensando en vender la propiedad para mudarte, es posible traspasar la protección de un inmueble a otro. Esta acción es denominada subrogación real y la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada, así como a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

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Dos situaciones adicionales a tener en cuenta:

1. En el caso de que te encuentres comprando una propiedad, se puede constituir el “Bien de Familia” o Regimen de Protección a la vivienda en el acto de la escritura.
2. Cómo se puede constituir, también se puede desafectar en el mismo acto. Es decir que si estas vendiendo una propiedad, en el mismo acto escriturario de la venta, podés desafectar la propiedad bajo el Régimen de Protección de la Vivienda.

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En conclusión, el Régimen de Protección de Vivienda o inscripción como “bien de familia” es un recurso legal para proteger una propiedad, desde el momento de su registro, ante una posible ejecución judicial. Se deben cumplir ciertos requisitos, como por ejemplo que su uso sea exclusivamente para vivienda de alguno de los interesados. En el caso de este pensando en vender para comprar otro inmueble, se podrá desafectar o transferir a la nueva vivienda.

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¡Esperamos que este artículo te haya resultado útil! Podés conocer todas nuestras guías para compradores o vendedores de inmuebles en nuestra web.