Apto crédito: qué significa y por qué una propiedad puede no serlo (2026)

Que una propiedad sea apta crédito significa que un banco la acepta como garantía de un crédito hipotecario: su documentación está en regla, lo construido coincide con lo registrado y no tiene deudas ni embargos. Si no lo es, el comprador no puede usar un préstamo para comprarla, aunque él califique.

Por eso conviene saberlo antes de reservar. Si vas a comprar con crédito, podés calcular la cuota en el simulador de créditos hipotecarios.

Qué revisa el banco

	Qué pide	Por qué
Escritura	Escritura inscripta en el Registro de la Propiedad, a nombre de quien vende.	La hipoteca se inscribe sobre el dominio. Un boleto o una cesión no alcanzan.
Planos	Plano de mensura y plano de obra aprobados por el municipio, que coincidan con lo construido.	Lo que no está en los planos es, para el banco, una construcción no declarada.
Estado registral	Certificados de dominio e inhibición sin embargos, hipotecas ni inhibiciones del vendedor.	El banco tiene que quedar primero como acreedor.
Deudas	Libre deuda de impuestos (ABL o inmobiliario), expensas y servicios.	Las deudas de la propiedad las hereda el comprador.
Tasación	Que el tasador del banco valúe la propiedad por lo menos en lo que se paga.	En general, el banco presta un porcentaje del menor valor entre el precio y su tasación.

Por qué una propiedad no es apta crédito

• Ampliaciones sin declarar: un cuarto, un quincho o un piso agregado que no figura en los planos. Es el motivo más común.
• Planos sin aprobar o sin final de obra, sobre todo en casas de Provincia y en obras nuevas.
• No hay escritura: la propiedad se vende con boleto o cesión de derechos. Ver diferencia entre cesión de derechos y boleto.
• Sucesión sin declaratoria: los herederos todavía no pueden escriturar. Con la declaratoria se puede vender por tracto abreviado.
• Embargos, hipotecas o inhibiciones que no se levantan antes de la escritura.
• Diferencias de superficie entre la escritura, los planos y la realidad.
• Tipo de inmueble que el banco no financia: según la línea, pueden quedar afuera terrenos, cocheras o locales sueltos.

Muchas de estas situaciones se pueden regularizar (presentar planos conforme a obra, levantar un embargo, terminar la sucesión), pero lleva tiempo y conviene resolverlo antes de poner la propiedad en venta.

Documentos que va a pedir el banco

• Copia de la escritura y del título.
• Planos de mensura y de obra aprobados.
• Certificados de dominio e inhibición (los pide el escribano).
• Libre deuda de impuestos, expensas y servicios.
• En propiedad horizontal: reglamento de copropiedad.

Cada banco tiene su lista y puede pedir más. Consultala antes de reservar.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si una casa es apta crédito?

Pedí la escritura y los planos aprobados y comparalos con lo construido. Si todo coincide y no hay deudas ni embargos, es muy probable que lo sea. La confirmación final la da el banco con su tasación y el estudio de títulos.

¿Un departamento a estrenar es apto crédito?

Solo cuando tiene escritura, final de obra y el edificio está subdividido en propiedad horizontal. Antes de eso se vende con boleto y no se puede hipotecar.

¿Quién paga la regularización?

En general, el vendedor, porque es quien tiene que entregar la propiedad en condiciones. Se acuerda en la reserva o en el boleto.

¿Vas a comprar con crédito? Mirá las propiedades apto crédito en CABA y los departamentos apto crédito.