¿Cómo compra la clase media de CABA y Zona Norte?

El acceso a la compra de un hogar, uno de los sueños históricos de la clase media de nuestro país, fue tornándose un poco más complejo en el último tiempo debido al panorama económico a nivel nacional de los últimos años. Sin embargo, el mercado inmobiliario sigue estando entre las mejores opciones para cuidar el patrimonio personal de cara al futuro, ya que el ladrillo es un refugio confiable para aquellos que están interesados en invertir dinero.

En el último tiempo, comenzó a ganar mayor popularidad entre los inversores la compra de propiedades “de pozo” (aquellas cuya construcción no ha finalizado). Si bien este formato permite inversiones menores a las unidades ya finalizadas y el financiamiento en cuotas, cuentan con el condicionamiento de estar atados a varios factores externos, tales como la inflación, las dificultades para importar determinados productos o problemas con la mano de obra, entre otros, que pueden dilatar los tiempos de construcción, generando que las personas no siempre estén dispuestas a esperarlos. Este último punto suele ser un limitante para algunos.

Particularmente, a nivel del segmento de clase media, el destino prioritario de la venta es la compra de un inmueble con finalidad de vivienda. Por lo general, este segmento vende para comprar, especialmente aquellos que tienen una sola propiedad destinada a la vivienda.

“La clase media compra, la mayoría de las veces, entregando su propiedad ya en venta en parte de pago, si se muda o ya vendió, y tiene los dólares para poder comprar. Habitualmente, si el inversor quiere comprar una casa y es su primera vivienda, suele volcarse para los barrios de Pilar o Escobar en PBA, que son más accesibles. A su vez, para los que eligen vivir en la Ciudad de Buenos Aires, en general, adquieren un PH o un dúplex”, explicó Pilar Rodríguez Loredo, de nuestra alianza Toribio Achával Sucursal Norte.

Muchas de estas operaciones suelen ser encadenadas y realizarse sobre segundas y terceras propiedades, no destinadas a vivienda. Son pocos casos y se destina el capital al ahorro y/o negocios que resulten más atractivos que percibir un alquiler. Para Luciana Cabanillas, de Abba Cabanillas: “Quien compra actualmente es porque tiene una necesidad concreta y específica. El que compra es el usuario final, quien va a vivir en la propiedad que adquiera. Hay algunos inversores en busca de terrenos, pero desapareció el inversor que compra para tener una renta”. 

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Necesidades vitales, económicas y aspiracionales: razones para adquirir un inmueble 

La vida de una persona consta de muchas etapas y, en la mayoría de los casos, la vivienda en la que transcurre un determinado período está directamente asociada a estas. En este sentido, desde la visión del sector inmobiliario, identificar el momento vital en el que se encuentra el comprador/vendedor es clave para realizar una venta y entender qué tipo de propiedad es la que busca la persona que está del otro lado. 

Quienes inician un proceso de compraventa de un determinado inmueble están motivados por poder satisfacer los deseos vinculados a tres tipos de necesidades:

• La primera de ellas es la necesidad vital, la cual principalmente ocurre cuando existe un cambio en el ciclo de la vida de una persona. Ya sea por cambios en el esquema familiar que generan que una determinada vivienda quede grande o chica, por nuevas necesidades de espacio que impulsen a achicarse o agrandarse, o bien por un cambio de prioridades asociado a la etapa de la vida que demanda una nueva estructura de servicios. 

• Otro tipo de necesidades que suelen movilizar un cambio de vivienda son las económicas y financieras. Estas suelen ser fuerzas impulsoras que cuentan con un gran arraigo cultural y se relacionan con el anhelo de ser propietario (algo que suele ser inculcado a la clase media argentina), con las herencias y cesiones en vida que transmiten un capital de una generación a otra, y, tal y como mencionamos al principio, con la tendencia a invertir en ladrillo como un lugar seguro para no descapitalizarse. 

• Por último, aparecen las necesidades aspiracionales y estilísticas que buscan realizar un cambio de estilo de vida. Este punto, revalorizado y recategorizado después de la pandemia, está relacionado con la promesa de una vida mejor en contacto con entornos naturales, por la tendencia a la migración urbana y de valor aspiracional hacia el Corredor Norte del Gran Buenos Aires, y la percepción de la inseguridad y la búsqueda de vivir en un lugar que nos “de tranquilidad”. 

“A partir de la pandemia, la gente empezó a conectar con la naturaleza o huir un poco del tráfico de la ciudad, y es por eso que se potenciaron y crecieron mucho las visitas a las propiedades que estaban en los alrededores de las plazas de los parques. También se pusieron en valor las propiedades que cuentan con un balcón terraza donde uno puede tener un espacio para conectar con el ambiente o hacer un asado con su familia y no ver las enormes estructuras de la ciudad”, afirma Jorge Altamira, de Nuevas Propiedades.

Corredor Norte vs. CABA: quién los elige y por qué

A la hora de elegir dónde comprar una vivienda, ante la posibilidad de priorizar entre el Corredor Norte del Gran Buenos Aires y la Ciudad de Buenos Aires, existen variables que generan un inversor tipo en cada caso. 

En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, suele ser elegida por aquellas personas que trabajan o estudian allí, quienes han regresado a la presencialidad y quieren evitar traslados diarios, las personas que eligen el departamento por encima de la casa, aquellas familias que ya tienen a sus hijos en edad escolar anotados en colegios y no quieren cambiarlos o bien por quienes no quieren alejarse de sus familiares.

Por su parte, Zona Norte es elegida por quienes prefieren maximizar su inversión en metros cuadrados más accesibles y de mejor calidad (en relación con la adquisición de espacios verdes), por aquellos que han podido establecer el home office como trabajo regular y eligen un ambiente menos hostil y también por quienes prefieren una vida diferente a la de la Ciudad en barrios más tranquilos y con más y mejores espacios verdes.

En cuanto al por qué de la elección, Buenos Aires está más vinculada a quienes eligen conservar el entorno, quienes valoran su buena conectividad y buenos servicios, y por aquellos que optimizan el tiempo de viaje a sus trabajos o casas de estudios. A su vez, el Corredor Norte está asociado a un menor valor del metro cuadrado, al valor aspiracional que le otorga a la zona quienes eligen vivir allí y a las tendencias migratorias generadas por la pandemia de quienes eligen priorizar una vida sana y al aire libre por sobre la “vida profesional” a la que se vincula a la Capital Federal.

Cabe destacar también que, entre las limitaciones que encuentran quienes eligen una u otra localidad como zona para adquirir una propiedad, los que eligen Buenos Aires destacan que el valor del metro cuadrado es más alto y que la sensación de inseguridad es mayor. Por su parte, quienes optan por el Corredor Norte del Gran Buenos Aires, señalan que los accesos a la Ciudad suelen colapsar en horas pico, que la oferta de servicios de transporte y escolar, entre otros, es bastante más acotada e incluso algunos señalan que genera cierta incertidumbre el “sentirse lejos” de los cascos urbanos más grandes ante alguna emergencia que pueda producirse.

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