Tracto abreviado: cómo vender una propiedad heredada

El tracto abreviado es la forma de vender una propiedad heredada sin inscribirla antes a nombre de los herederos. Con la declaratoria de herederos y la autorización del juez de la sucesión, el escribano hace la escritura de venta y el Registro de la Propiedad inscribe el inmueble directamente a nombre del comprador. Se ahorra una escritura y una inscripción.

Está previsto en el artículo 16 de la Ley 17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble): cuando los herederos declarados transmiten un bien inscripto a nombre de la persona fallecida, no hace falta inscribirlo primero a su nombre. Alcanza con que la escritura relacione los antecedentes (quién era el titular y quiénes son los herederos).

Tracto abreviado o tracto sucesivo: cuál conviene

	Tracto sucesivo	Tracto abreviado
Qué pasa	Primero se inscribe la declaratoria y la propiedad queda a nombre de los herederos. Después, si quieren, la venden.	La propiedad pasa de la persona fallecida al comprador en un solo acto.
Escrituras e inscripciones	Dos: la de los herederos y la de la venta.	Una: la de la venta.
Cuándo conviene	Si los herederos se quedan con la propiedad, la van a alquilar o no tienen apuro por vender.	Si ya decidieron vender y hay comprador.

¿Se puede vender una casa que está en sucesión?

Sí, pero para escriturar la venta hace falta que el juez haya dictado la declaratoria de herederos (o, si hay testamento, que lo haya aprobado). Antes de eso, los herederos no pueden firmar la escritura.

• Tienen que estar de acuerdo todos los herederos. Mientras la herencia no se divide, la propiedad es de todos, y la venta necesita la firma (o el poder) de cada uno.
• Antes de la declaratoria existe la cesión de derechos hereditarios, que se hace por escritura pública. Pero el comprador no compra la casa: compra los derechos del heredero en la herencia, con lo que eso implica. Si te ofrecen firmar un boleto o pagar antes de la declaratoria, consultá a un escribano antes de entregar dinero.

Requisitos para vender por tracto abreviado

• Declaratoria de herederos (o testamento aprobado) dictada en el expediente de la sucesión.
• Conformidad de todos los herederos con la venta.
• Tasa de justicia de la sucesión pagada.
• Certificados de dominio y de inhibición del Registro de la Propiedad Inmueble.
• Título de propiedad de la persona fallecida.
• Orden del juez que autoriza la inscripción por tracto abreviado y al escribano que va a hacer la escritura (en general, le permite retirar el expediente para redactarla).
• En Provincia de Buenos Aires, además: la situación del impuesto a la transmisión gratuita de bienes de ARBA resuelta, si corresponde, y los certificados que pida el escribano (catastral, entre otros).

Paso a paso

1. Iniciar la sucesión con un abogado, en el juzgado del último domicilio de la persona fallecida. Se presentan la partida de defunción, las partidas que prueban el vínculo de cada heredero y, si existe, el testamento.
2. Publicación de edictos: el juzgado avisa en el Boletín Oficial que se abrió la sucesión, por si hay otros herederos o acreedores.
3. Declaratoria de herederos: el juez resuelve quiénes heredan.
4. Reserva y boleto con el comprador: con la declaratoria dictada, ya se puede acordar la venta con seguridad.
5. Pedido al juez: el abogado pide que se ordene la inscripción por tracto abreviado y se autorice al escribano.
6. Escritura e inscripción: el escribano hace la escritura de venta, relaciona la declaratoria y la inscribe en el Registro a nombre del comprador.

¿Cuánto tarda?

Depende sobre todo del juzgado: lo que más demora es llegar a la declaratoria de herederos. Desde ahí, el pedido de autorización y la escritura suman algunas semanas más.

¿Quién paga el tracto abreviado?

Los gastos de la sucesión (tasa de justicia, edictos, honorarios del abogado) los pagan los herederos. Los gastos de la venta se reparten como en cualquier compraventa: el vendedor paga lo suyo (su parte de sellos, certificados, comisión) y el comprador lo suyo (escribano, inscripción, su parte de sellos, comisión). Lo conveniente es dejarlo escrito en la reserva o en el boleto.

Comparado con el tracto sucesivo, los herederos se ahorran una escritura y una inscripción: pagan los gastos de transmitir la propiedad una sola vez.

Gastos a tener en cuenta

Los gastos de la sucesión se calculan sobre el valor de lo que se hereda, y cada jurisdicción tiene sus porcentajes:

	CABA (justicia nacional)	Provincia de Buenos Aires
Tasa de justicia	1,5% de la valuación fiscal de los bienes (3% general, reducida a la mitad en sucesiones). Ley 23.898, arts. 2, 3 y 4.	22 por mil (2,2%) del valor de los bienes transmitidos. Se paga al pedir la inscripción de la declaratoria. Tasas judiciales 2026 de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia.
Honorarios	La mitad de la escala general sobre el patrimonio transmitido: entre el 6% y el 16,5% según el monto, y entre el 6% y el 7,5% en los montos altos. Ley 27.423, arts. 21 y 35.	Entre el 6% y el 20% del total transmitido. Si la venta figura en el expediente por un valor mayor que la valuación fiscal, se toma el de venta. Ley 14.967, art. 35.

Los honorarios de la tabla son los del abogado cuando uno solo representa a todos los herederos. Se pueden pactar con el profesional: los porcentajes de la ley son los que aplica el juez si no hay acuerdo.

• Edictos en el Boletín Oficial.
• Impuesto a la transmisión gratuita de bienes: solo en Provincia de Buenos Aires y por encima del mínimo que fija cada año la Ley Impositiva. La alícuota depende del parentesco y del monto (consultá a ARBA).
• Gastos de la compraventa: sellos, escribano, certificados, inscripción y comisión. Los detallamos en gastos de comprar una propiedad.
• ITI: ya no se paga. Se derogó el 15/07/2024 con la Ley 27.743. Lo explicamos en derogación del ITI.

Porcentajes vigentes a octubre de 2026. Cada caso lo liquida el abogado de la sucesión.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una casa sin hacer la sucesión?

No. Para escriturar a nombre de un comprador hace falta la declaratoria de herederos (o el testamento aprobado) y la orden del juez. Lo que sí se puede es vender por tracto abreviado sin inscribir antes la propiedad a nombre de los herederos.

¿Con la declaratoria de herederos ya se puede vender?

Sí. Con la declaratoria dictada y el acuerdo de todos los herederos, se pide al juez la autorización para el tracto abreviado y se escritura la venta.

¿El comprador corre algún riesgo?

Si la venta se hace con declaratoria, autorización judicial y escribano, la escritura es igual de firme que cualquier otra. El riesgo está en pagar antes de la declaratoria o sin la conformidad de todos los herederos.

¿Necesito un abogado y un escribano?

Sí: el abogado lleva la sucesión en el juzgado y el escribano hace la escritura de venta y la inscripción.

¿Heredaste una propiedad y la querés vender?

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