Guía para vender una propiedad en sucesión.
Los procesos de compraventa directa de una propiedad pueden resultar un poco más rápidos que aquellos casos en donde una de las partes necesariamente debe iniciar una sucesión para poder efectuar la venta. Sin embargo, esto no implica que los trámites sean más complejos, sino que implica algunos pasos adicionales que te contamos a continuación.
El primer paso para poder vender es iniciar la sucesión, es decir, que se reconozca legalmente el derecho de los herederos a recibir el patrimonio de la persona fallecida, sea una propiedad o un bien inmueble. Hay dos tipos de sucesión, dependiendo de si existe o no testamento previo. En caso de que no haya testamento, a la sucesión se la denomina “ab-intestato” (sin testamento), y, en caso de que exista un testamento, se la conoce como sucesión testamentaria.
En Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires, para cualquier proceso legal vinculado a la vivienda heredada, es necesario iniciar el trámite de la sucesión, aunque no necesariamente tiene que haber finalizado. La Declaratoria de Herederos es el documento final que se entrega a la/s persona/s herederas, a partir del cual un juez firma una resolución donde se reconocen los derechos como heredero universal. Por lo general, el proceso puede demorar por lo menos 90 días.
Desde el momento en el que se inicia el trámite de sucesión, los herederos pueden optar por dos tipos de operaciones en función de la urgencia o tiempos previstos para la venta del inmueble: tracto sucesivo o tracto abreviado.
Si el vendedor ya cuenta con la Declaratoria de Herederos validada por el juez, puede inscribir inmediatamente la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble. En circunstancias habituales, si la persona no tiene en sus planes vender la propiedad con urgencia o en el corto plazo, puede recurrir al tracto sucesivo, donde se le transfieren los derechos del titular fallecido y se inscribe como nuevo titular registral.
En este caso, como en cualquier otro proceso de inscripción, se abonan los gastos de escrituración, tasas y otros aranceles vinculados; pero, en el momento en que se quiera vender la propiedad, como en cualquier otro trámite de compra-venta, la persona deberá pagar nuevamente los costos que le corresponden como vendedor respecto a la escrituración, inscripción, etc.
El tracto abreviado es una operación más rápida y menos costosa, ya que el vendedor o heredero abona una única vez los costos de escrituración y gastos de la compra-venta; y se suele utilizar cuando la/s persona/s heredera/s deciden vender la propiedad en forma inmediata.
Para esto, el abogado que esté trabajando junto a los herederos, inscribe la propiedad en el Registro de Propiedad Inmueble directamente a nombre de los compradores e incluye los antecedentes de la herencia o testamento; simplificando el proceso de transferencia de dominio.
- Tasa de justicia: es un gravamen que se abona previo a la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad; representa el 1,5 del valor fiscal de la propiedad y añade un 5% en concepto de bienes muebles. En la provincia de Buenos Aires, el porcentaje varía entre el 7 y el 25%.
- Publicación de edictos: $ 600 (por tres días)
- Honorarios de el o los abogados, escribanos u otros profesionales intervinientes: por lo general suele acordarse entre las partes, pero en caso de no lograrlo, el juez define un porcentaje en función de las leyes de honorarios que pueden ser de entre el 6 y el 16.5% del valor de la propiedad.
- Impuesto a la Herencia (sólo aplica para Provincia de Buenos Aires): $1.344.000 en el caso de que sean de padres, hijos o cónyuges, ó $322.800 si la herencia aplica sobre otros parentescos o personas del testamento.
- Si no se tuviera la documentación, se añaden los gastos para conseguir la acreditación del vínculo con la persona fallecida.
- Otros costos asociados al proceso de compraventa (porcentajes sobre el total del valor de venta):
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