Cada vez son más quienes consultan qué variables se deben tener en cuenta, cómo se realiza el cálculo y de qué manera se puede conocer el valor del m2 del barrio. 

En Mudafy contamos con una herramienta basada en un algoritmo que analiza las propiedades publicadas y te permite conocer el valor aproximado del inmueble. Para saber el valor estimado de tu propiedad, podés hacerlo ingresando acá. Si, en cambio, querés calcular el valor aproximado manualmente, te contamos cómo hacerlo a continuación:

El punto de partida para conocer el valor adecuado del inmueble es recurrir a un asesor inmobiliario. De todas formas, siempre suma tener un conocimiento básico del método. Así, para tasar un inmueble se puede optar por distintos métodos:

• Por comparables directos.
• Según el valor de reposición.
• Por capitalización de ingresos.

El método más utilizado hoy en día es el de comparables, principalmente por la facilidad de acceso a los datos necesarios para el cálculo disponibles en portales inmobiliarios online. 

Para realizar una valuación estimada de la propiedad con este método, hay que seguir 5 pasos:

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1 - Individualizar la propiedad que se quiere valuar

Este paso consiste en entender en detalle qué tipo de propiedad es la que se quiere valuar. Además de variables básicas como su tipología o cantidad de ambientes, se deben contemplar otros aspectos como:

• La conservación del inmueble: ¿la propiedad se mantuvo con el paso de los años? ¿Cuántos años tiene? ¿Alguna zona presenta humedad? ¿Se le han hecho arreglos a las cañerías? ¿En qué estado se encuentran los pisos?

• El estado general del edificio: ¿es nuevo, a remodelar o a refaccionar? ¿Recibió algún tipo de mantenimiento desde que fue construido? ¿El frente se conserva de forma adecuada? ¿En qué estado se encuentran las áreas comunes? ¿El consorcio está realizando una buena administración?

• Funcionalidad: ¿cómo es la distribución de la planta y de los ambientes?

• Los amenities del edificio: ¿tiene pileta, parrillas, salones de usos múltiples, gimnasio u otros?

• La calidad constructiva: ¿qué tipo de materiales se utilizaron para la construcción de la propiedad? ¿Qué clase de terminaciones tiene?

• La accesibilidad: esta variable no es muy tenida en cuenta, pero resulta clave a la hora de tomar una decisión por los compradores. ¿El edificio tiene un ascensor o más? ¿La única forma de acceder es mediante el uso de la escalera? ¿Cuenta con rampas?

• Los espacios exteriores: ¿la unidad cuenta con balcón, patio o terraza?

• La orientación: ¿es una unidad interna? ¿Tiene orientación lateral o da al frente? ¿Es luminosa?

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2- Identificar propiedades similares que estén publicadas en distintos portales inmobiliarios

Una vez realizado el perfil de la propiedad, es hora de conseguir una muestra de otras que se estén cotizando en el mercado y tengan características parecidas. Una opción para hacer esto es realizar búsquedas similares en portales inmobiliarios online. 

Este es el paso más importante y crítico de toda valuación real: si en la muestra incorporamos propiedades que difieren de aquella que se está valuando, muy probablemente se llegue a un resultado errado. Por eso, es vital contar con el apoyo de un asesor que contemple las características mencionadas en el punto anterior y esté habilitado para hacerlo.

En Mudafy contamos con un algoritmo que te permite conocer los valores de referencia de una propiedad determinada según publicaciones similares en la zona. Allí podrás ver valores promedio de metros cuadrados, valor de metros cuadrados y rango de propiedades.

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3 - Encontrar el valor promedio del m2 de los comparables

Una vez identificada una muestra significativa de propiedades que estén cotizando en el mercado, se deberá buscar un valor que sirva para realizar la valuación. Como seguramente no haya propiedades con exactamente la misma cantidad de metros cuadrados, el valor de referencia que se utilizará será el del precio de publicación del metro cuadrado. Normalmente, este tipo de datos no figura en las fichas de las propiedades, pero se puede calcular muy fácilmente. Para eso, se deberá tener en cuenta lo siguiente:

• ¿La propiedad publicada, tiene cochera?

Si la respuesta es afirmativa, al valor de publicación se le deberá sustraer el valor de la cochera. Para eso, se puede usar el valor promedio de cocheras en el barrio, ya que tiene una menor variabilidad en su precio.

• ¿La propiedad tiene superficie descubierta o semicubierta?

Si la respuesta es afirmativa, hay que tener presente algunas consideraciones a la hora de calcular cuál es la superficie total computable. Este cálculo lo veremos en detalle más adelante. 

Una vez respondidas las preguntas anteriores, el cálculo matemático es el siguiente:

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Ahora bien, esta operación se deberá repetir en todas las propiedades de la muestra.

Una vez encontrado el valor del m2 de todas las propiedades, se procederá a calcular un promedio para obtener el precio promedio del metro cuadrado de propiedades comparables a la que se está valuando.

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4 - Realizar medición de superficie de la propiedad a valuar

A esta altura ya se sabrá cuál es el valor del m2 de propiedades similares a la analizada. Es decir, a cuánto podría comercializarse cada metro computable.

El anteúltimo paso para conocer cuánto vale la propiedad, será realizar una medición de la cantidad de metros que tiene, contemplando lo que figura por escritura. Es importante contabilizar por separado las superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas, ya que se utilizará el mismo criterio que en el punto anterior. Para este paso es importante considerar que:

• Los m2 cubiertos se contemplan a un 100% 
• Los semicubiertos como balcones se contemplan a un 50% 
• Los descubiertos como jardines o terrazas a un 30%

Veamos un ejemplo: si consideramos una propiedad con 60m2 cubiertos, 8 descubiertos y 4 semicubiertos, los m2 homogeneizados se contemplarían de la siguiente manera:

• Los 60m2 cubiertos al 100% = 60m2
• Los 8m2 descubiertos al 30% = 2,4m2
• Los 4m2 semicubiertos al 50% = 2m2
• M2 totales homogeneizados =  64,4m2

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5 - Determinar el valor de la propiedad

Ahora que ya se calculó el valor promedio del metro cuadrado de propiedades comparables y la cantidad de metros computables que tiene, solo resta hacer la multiplicación entre ambos valores. De esta forma, se obtendrá una primera aproximación de cuánto puede llegar a valer la propiedad.

Es importante tener en cuenta que esto es solo un valor estimado. Siempre habrá que contactar a un asesor para que brinde asesoramiento en esta tarea tan importante, ya que el proceso que se detalló anteriormente no contempla variables cualitativas como:

• Distribución del inmueble.
• Iluminación y ventilación.  
• Ruidos y posibles molestias.
• Datos históricos del mercado.

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Si lo que buscás es conocer el valor adecuado de tu propiedad, en Mudafy podemos acompañarte durante este proceso: recibimos tu consulta, te asignamos un asesor para que realice la tasación, tomamos fotos y videos profesionales de la propiedad, la publicamos online sin cargo y la posicionamos entre los primeros resultados de las búsquedas para llegar a más personas y venderla más rápido. 

Si estás por vender un inmueble, también podés consultar nuestras guías prácticas, donde nuestros equipos de expertos responden de antemano las preguntas más frecuentes en torno a escrituras, trámites, costos y más. La respuesta a todas tus consultas las encontrarás ahí.

¿Alguna vez pensaste que vender tu propiedad podía ser tan simple?