Boleto de compraventa: qué es, para qué sirve y en qué se diferencia de la escritura

El boleto de compraventa es el contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a hacer la escritura de un inmueble: fija el precio, cómo se paga, cuándo se escritura y cuándo se entrega la propiedad. Es un instrumento privado: no transfiere la propiedad. Eso solo lo hace la escritura.

No es obligatorio, pero se usa cuando la escritura no se puede firmar enseguida: falta documentación, se espera un crédito, la propiedad está en una sucesión o es una obra en construcción.

Boleto de compraventa y escritura: diferencias

	Boleto de compraventa	Escritura
Qué es	Un contrato privado: las partes se obligan a escriturar.	Un instrumento público: transfiere la propiedad.
Quién lo hace	Las partes, en general con un escribano que certifica las firmas.	Siempre un escribano.
Te hace dueño	No. Te da derecho a exigir la escritura.	Sí, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Es obligatorio	No.	Sí: la compraventa de un inmueble exige escritura pública (art. 1017 del Código Civil y Comercial).

Más detalles de la escritura en los pasos para escriturar una propiedad y en cuánto cuesta escriturar.

Qué tiene que decir un boleto de compraventa

• Datos de comprador y vendedor, y del inmueble (dirección, matrícula o datos de la escritura anterior).
• Precio, moneda y forma de pago: cuánto se paga al firmar y cuánto en la escritura.
• Plazo y lugar de la escritura, y quién elige al escribano.
• Si se entrega la posesión antes de escriturar, y en qué fecha.
• Qué pasa si alguna de las partes no cumple (multas o intereses por demora).
• Quién paga cada gasto. Ver gastos de comprar una propiedad.

Boleto con posesión y sin posesión

En el boleto se acuerda si el comprador recibe la propiedad (la posesión) antes de la escritura o recién en la escritura. Lo que se paga al firmar suele depender de eso:

	Al firmar el boleto	En la escritura
Con posesión	Alrededor del 70% del precio, y el comprador recibe las llaves.	El 30% restante.
Sin posesión	Alrededor del 30% del precio.	El 70% restante y la entrega de la propiedad.

Son porcentajes habituales, no obligatorios: se negocian en cada operación.

Con posesión, el comprador queda más protegido: si paga al menos el 25% del precio, el boleto tiene fecha cierta (por ejemplo, con las firmas certificadas por un escribano) y la compra es pública (porque ya vive ahí o porque el boleto se inscribió), su derecho tiene prioridad sobre los embargos que se traben después contra el vendedor (art. 1170 del Código Civil y Comercial).

¿Tiene validez un boleto sin escribano?

Sí: es un contrato privado y obliga a las partes aunque no intervenga un escribano. Pero sin firmas certificadas no tiene fecha cierta frente a terceros, y eso le resta protección si el vendedor tiene deudas o embargos. Por eso lo recomendable es que lo redacte o lo revise un escribano y que certifique las firmas.

La seña en el boleto

Lo que se entrega al firmar se suele llamar seña. Si el boleto no dice nada, la seña es confirmatoria: cuenta como parte del pago y ninguna de las partes puede arrepentirse. Si se pacta que se puede desistir, quien la entregó la pierde, y quien la recibió la devuelve doblada (art. 1059 del Código Civil y Comercial).

¿Qué pasa si alguien no cumple?

• Si el vendedor no quiere escriturar: el comprador puede exigirlo judicialmente con un juicio de escrituración. El boleto obliga a otorgar la escritura (art. 1018 del Código Civil y Comercial).
• Si el comprador no paga: se aplica lo que diga el boleto (multas, intereses o la resolución del contrato).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta hacer un boleto de compraventa?

Lo principal es la certificación de firmas del escribano y, si lo redacta, sus honorarios. Pedí el presupuesto antes, porque varía según el escribano y la jurisdicción.

Tengo un boleto pero no la escritura, ¿soy el dueño?

No. Tenés derecho a que te escrituren, pero para ser titular hace falta la escritura inscripta. Si el vendedor no aparece o no quiere escriturar, consultá a un abogado o a un escribano por el juicio de escrituración.

¿Se puede vender una propiedad que se tiene solo con boleto?

Se pueden ceder los derechos del boleto a otra persona, pero no es una venta con escritura. Lo explicamos en cesión de derechos y boleto de compraventa. Además, una propiedad sin escritura no es apta crédito.

¿Buscás propiedad? Mirá propiedades en venta en CABA y casas en GBA Norte.

Ver también: Gastos de comprar una propiedad: qué paga cada parte · Tracto abreviado: cómo vender una propiedad heredada