En Argentina, para la compra y venta de inmuebles, se exige a nivel nacional formalizar la transmisión de dominio a través de una escritura pública, donde ambas partes firman y el nuevo dueño comienza a ejercer sus derechos como titular de la propiedad.

Sin embargo, muchas veces se acude a la firma previa del boleto de compraventa como un acuerdo privado entre las partes, que sienta las bases legales, económicas y técnicas para la futura escrituración. 

Veamos en detalle a qué nos referimos.

¿Qué es la escritura y por qué es necesaria?

Como mencionábamos, la firma de la escritura es la única forma de comprar o vender un inmueble en nuestro país; y es obligatorio hacerlo mediante escritura pública y escribanía. 

En simples palabras, es el instrumento público y jurídico que garantiza y certifica que somos propietarios de un inmueble, lo que nos da garantías como dueños del mismo a nivel estatal. Durante esta etapa, se realiza la transmisión del dominio o el “traspaso” de la titularidad y luego se registra formalmente ante el Estado. Acto seguido, se entrega el inmueble (excepto que se haya acordado una entrega previa en el boleto de compraventa, del que ya hablaremos).

Todo el proceso lo lleva adelante la escribanía asignada: redacción de la escritura, autorización de las firmas e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, entre otra documentación necesaria.

Entonces, ¿para qué se firma un boleto de compraventa? ¿Es obligatorio para escriturar?

En primer lugar, el boleto de compra venta no es obligatorio en Argentina; aunque puede resultar muy útil en aquellos casos donde la escrituración puede demorarse –por motivos de tiempo, desarrollo o sucesión del inmueble, por ejemplo-. 

Principalmente, sirve para:

• Asegurar la operación de compraventa. 
• Tener una mayor garantía respecto al proceso (y aplicable a ambas partes). 
• Definir y dejar constancia de todas las condiciones y obligaciones asumidas, de manera previa y consensuada.
• Darle la posibilidad al comprador de acceder a la posesión del inmueble cuando las condiciones para escriturar aún no están dadas. 

A diferencia de la escritura, el boleto no es un documento público, sino que es un acuerdo privado entre las partes, firmado y en muchas ocasiones validado por una escribania, mediante el cual el comprador y el vendedor se obligan a escriturar en un determinado plazo a contra entrega de un determinado precio. Es decir, que refleja el compromiso y la obligación a vender, a comprar y a respetar las condiciones legales y económicas acordadas: plazos, fecha y lugar de escrituración, fecha de entrega de la propiedad, valor total, divisa y forma de pago.

En estos acuerdos previos, además, se suele definir si la entrega de la vivienda se realizará antes o después de la escritura. En muchos casos -de acuerdo al porcentaje de pago, urgencia por la venta u otros factores relevantes- las partes pueden consensuar si el comprador tendrá posesión del inmueble luego de la firma del boleto, o bien al momento de escriturar.

Una aclaración muy importante respecto al boleto es que no reemplaza a la escritura, es decir, que no implica la transmisión de dominio: no nos convierte –aún- en titulares del inmueble; aunque el incumplimiento de las condiciones acordadas tiene consecuencias jurídicas para cualquiera de las partes. 

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¿Se paga un porcentaje de la propiedad en la firma del boleto?

En el momento de la firma del boleto, generalmente se entrega un porcentaje del valor total de la propiedad a modo de seña, para que ambas partes puedan continuar con los trámites necesarios para la escrituración.

Este porcentaje varía de acuerdo a si el boleto incluye o no la posesión de la vivienda:

• Con posesión: suele abonarse el 70% al momento del boleto y el 30% restante al momento de la escritura.
• Sin posesión: suele abonarse el 30% al momento del boleto y el 70% restante al momento de la escritura.

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