A la hora de adquirir una propiedad existen diferentes herramientas, soluciones y estrategias legales que garantizan nuestros derechos u obligaciones como comprador o vendedor, y que pueden variar de acuerdo a la condición actual de titularidad y otros elementos reglamentarios. El boleto de compraventa y la cesión de derechos son algunos de los instrumentos más utilizados en las transacciones comerciales de inmuebles. Ambos brindan garantías sobre el uso y posesión de la propiedad, aunque con derechos y marcos jurídicos muy diversos entre sí. En esta oportunidad te compartimos sus principales diferencias para que conozcas tus opciones y evalúes la mejor alternativa para tu situación.
El boleto de compraventa es un acuerdo que se firma entre privados, en el cual puede o no intervenir un escribano público, que compromete al vendedor a firmar la escritura de la propiedad en un plazo determinado, y a ceder los “derechos posesorios” al comprador. Es decir, el derecho a usar y disfrutar el inmueble. La cesión también representa un acuerdo formal entre las partes, pero solo se transfieren al cesionario los derechos de posesión, sin incluir la obligación de escriturar.
En otras palabras, ambos instrumentos permiten al comprador disponer de la propiedad. En el caso del boleto de compraventa, el vendedor debe necesariamente transmitir la escritura del inmueble, dado que esta es la principal obligación que se deriva de un boleto de compraventa, mientras que en la cesión de derechos el dominio y titularidad continúa en nombre del cedente y/o un tercero y el cesionario solo hace uso de su derecho a poseer el inmueble.
El “cesionario” - quien recibe los derechos posesorios - actúa como dueño de la propiedad (aunque no lo sea a nivel jurídico) pagando impuestos, realizando ampliaciones o refacciones, y haciendo un mantenimiento general, entre otras actividades.
En el boleto de compraventa:.
En la cesión de derechos:
El Código Civil y Comercial incluye una posibilidad de que el cesionario o comprador -que cuenta con los derechos de posesión- adquiera los derechos reales sobre la propiedad: la usucapión o prescripción adquisitiva.
Para esto, la persona debe vivir y ejercer la posesión de manera ininterrumpida durante un determinado periodo de tiempo, fijado por ley. El proceso puede ser corto -10 años- o largo -20 años- según la documentación jurídica disponible que tenga la persona, entre otras constancias normativas, y finaliza con la sentencia de un juez que entrega la titularidad o el dominio del inmueble.
Los 3 requisitos clave para iniciar un proceso de usucapión son:
Para poder realizar y firmar el boleto de compraventa:
La cesión de derechos aplica cuando:
En el boleto de compraventa:
En la cesión de derechos:
La realidad es que los costos varían ampliamente según las condiciones pactadas entre el comprador y el vendedor.
En el caso del boleto de compraventa, es un proceso previamente definido y los costos suelen incluir: honorarios del escribano público, investigación, impuestos, relevamiento de la documentación respaldatoria y firma de la escrituración, entre otros.
¡No hay respuestas correctas! Como dice el refrán, “cada casa es un mundo”, y esta no es la excepción. Cada instrumento tiene sus beneficios y particularidades, que priorizarás o no de acuerdo a la situación en la que te encuentres y lo que proyectes a futuro.
Puede que quieras establecerte y refaccionar o acondicionar una casa a largo plazo, sabiendo que no tendrás próximas mudanzas, o que busques comprar para alquilar. Las posibilidades son infinitas y lo importante es que la decisión que tomes se adecúe a tus objetivos.
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