¡El momento llegó! Tras las visitas, revisiones y definiciones finales, estás a un paso de completar la compra de tu hogar o propiedad, probablemente una de las decisiones personales más importantes. La escrituración es la última etapa que realizamos en la transacción de un inmueble para obtener la escritura pública, es decir, el documento formal y jurídico que certifica la compra y la transferencia de la titularidad (o “transmisión de dominio”), y que luego se registra en el Registro de la Propiedad Inmueble a través de un escribano público. Durante el proceso debemos presentar una serie de requisitos técnicos y legales que estarán a cargo de un escribano público para garantizar la seguridad jurídica de toda la documentación. En esta guía te compartimos toda la información que necesitás para escriturar tu propiedad.
Generalmente el comprador es quien convoca al escribano, ya que es la persona encargada de investigar y evaluar que se cumplan todas las condiciones necesarias para efectivizar la compra, desde relevar las condiciones de la propiedad hasta la firma final de la escritura; por eso es recomendable tomarse el tiempo necesario para elegir a una persona de confianza que, de alguna manera, actuará como su asesor o representante.
Entre sus principales responsabilidades, el escribano:
No siempre es un paso necesario, pero frecuentemente el comprador hace una reserva previa -con una determinada suma de dinero definida entre las partes- a la inmobiliaria intermediaria para asegurar la compra y definir las condiciones de negociación y plazos que se registrarán en el boleto de compraventa. En los casos donde la compra se realiza de forma directa con el dueño, la reserva no es necesaria y se inicia el proceso con el boleto de compraventa.
El boleto de compraventa es un documento formal que tiene carácter de contrato privado. Es la primera confirmación de la operación de compra en términos legales y actúa como garantía para que ambas partes -comprador y vendedor- cumplan con las condiciones acordadas.
El boleto no es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente para el comprador, porque asegura la entrega de la titularidad o transmisión del dominio y, en consecuencia, la posibilidad futura de vender, remodelar, etc. En caso que alguna de las partes se retracte o incumpla alguno de los puntos acordados, existen resoluciones jurídicas para la resolución o conclusión del contrato.
En caso que no se haya realizado una reserva previa, en el momento de firmar el boleto, se acuerda una seña o porcentaje del total del inmueble que se abona en el momento de la firma -o de acuerdo a los plazos estipulados-, generalmente es del 30%.
Previo a la firma de la escritura, debemos reunir toda la documentación y requisitos que necesitaremos presentar junto al escribano responsable, que se encargará de investigar el historial del inmueble y realizar el análisis técnico y jurídico que mencionamos anteriormente.
Recomendación: registrar y homologar los datos cerca de la fecha de escrituración acordada para evitar costos innecesarios de actualización, ya que las certificaciones suelen tener poco tiempo de vigencia.
El proceso de compra finaliza con la firma de la escritura o a veces llamada “Regulación dominial de inmueble”, mediante la cual se registra la transmisión del dominio - es decir, el traspaso de la titularidad- y la entrega de la propiedad, que por lo general es el mismo día.
En esta etapa, el escribano público redacta la escritura, autoriza la firma del comprador y del vendedor, y luego la inscribe en el Registro de la Propiedad de Inmueble correspondiente a la locación de la propiedad.
Por último, sólo nos quedará efectuar los pagos correspondientes a los documentos solicitados, las certificaciones, los honorarios del escribano y los impuestos asociados. No hay por qué temer: estas condiciones suelen negociarse y definirse en el desarrollo del boleto de compra-venta, por lo que cada parte está sujeta al acuerdo contractual.
Comúnmente, se acostumbra a dividir los gastos entre los costos previos y posteriores a la escritura: el vendedor se hace cargo del estudio de títulos y certificados (informe catastral, informe de dominio o certificado de libre deuda, por ejemplo), mientras que el comprador es responsable por el pago de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios del escribano, entre otros.
Para el vendedor: siempre partiendo del precio base de la escrituración en pesos, deberá abonar un porcentaje total de 3,70% en concepto de:
*Salvo que la compra haya sido luego del 1/1/2018, en cuyo caso deberá pagar el 15% por impuesto cedular en su declaración jurada y sin que lo retenga el escribano. Por otro lado, si la vendedora es persona jurídica, se le retendrá un 3% en concepto de anticipo de Impuesto a las Ganancias) Asimismo, cuando vendés tu única vivienda o terreno para adquirir o construir (dentro del término de un año) una propiedad destinada a casa-habitación propia, podés solicitar gratuitamente el certificado de no retención del ITI.
Para el comprador: deberá abonar un porcentaje total de 4,25% sobre el valor de escrituración de la propiedad en pesos, en concepto de:
*Exención: vivienda única, familiar y de ocupación permanente y que constituya la única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes y siempre que la valuación fiscal, el valor de la operación o el valor inmobiliario de referencia (el que resulte mayor) no supere el mínimo no imponible de $ 6.250.000. Sobre el excedente tributará el 1,8%
Para el vendedor: deberá abonar un porcentaje total de 2,90% en concepto de:
Para el comprador: deberá abonar un porcentaje total de 3% sobre el valor en pesos en concepto de:
*Exención: vivienda única, familiar y de ocupación permanente y que constituya la única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes y siempre que la valuación fiscal, el valor de la operación o el valor inmobiliario de referencia (el que resulte mayor) no supere el mínimo no imponible de $ 1.154.400. Sobre el excedente tributará el 1%.
La escrituración puede ser extensa pero no tiene por qué ser compleja si se definen las condiciones con antelación. Es recomendable que respetemos cada una de las etapas del proceso para llegar al momento de la firma sin sobresaltos ni sorpresas, y que trabajemos codo a codo con el escribano para facilitar la gestión.
¡Después sólo quedará disfrutar!
