¡El momento llegó! Tras las visitas, revisiones y definiciones finales, estás a un paso de completar la compra de tu hogar o propiedad, probablemente una de las decisiones personales más importantes. La escrituración es la última etapa que realizamos en la transacción de un inmueble para obtener la escritura pública, es decir, el documento formal y jurídico que certifica la compra y la transferencia de la titularidad (o “transmisión de dominio”), y que luego se registra en el Registro de la Propiedad Inmueble a través de un escribano público. Durante el proceso debemos presentar una serie de requisitos técnicos y legales que estarán a cargo de un escribano público para garantizar la seguridad jurídica de toda la documentación. En esta guía te compartimos toda la información que necesitás para escriturar tu propiedad.
Generalmente el comprador es quien convoca al escribano, ya que es la persona encargada de investigar y evaluar que se cumplan todas las condiciones necesarias para efectivizar la compra, desde relevar las condiciones de la propiedad hasta la firma final de la escritura; por eso es recomendable tomarse el tiempo necesario para elegir a una persona de confianza que, de alguna manera, actuará como su asesor o representante.
Entre sus principales responsabilidades, el escribano:
Es un paso necesario, que implica que el el comprador haga una reserva previa -con una determinada suma de dinero definida entre las partes- a la inmobiliaria intermediaria para asegurar la compra y definir las condiciones de negociación y plazos del proceso de escrituración. A su vez, una vez realizada la reserva, el vendedor debe retirar la publicación de las plataformas donde las haya publicado.
El boleto de compraventa es un documento formal que tiene carácter de contrato privado. Es el compromiso de las partes para escriturar. Hace algunos años era parte de una práctica habitual pasar por la instancia de un boleto para escriturar, pero hoy en día dejó de ser. Se reemplazó poco a poco por la figura del “refuerzo de seña”. El “refuerzo de seña” es una instancia donde el comprador, con la intención de demostrar su real interés en la propiedad, acerca un monto significativo de la transacción, puede rondar cómo piso el 4% del valor transaccional, para reconfirmar la operación.
El boleto no es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente para el comprador, porque asegura la entrega de la titularidad o transmisión del dominio. En caso que alguna de las partes se retracte o incumpla alguno de los puntos acordados, existen resoluciones jurídicas para la resolución o conclusión del contrato.
En caso de que firmes un boleto de compraventa, los gastos dependen de la modalidad en la que se suscriba el boleto.
El boleto de compraventa puede realizarse con o sin posesión, por lo general, sí se realiza un boleto sin posesión se entrega en el momento de la firma del boleto un valor en el orden del 30% de la propiedad.
En caso de que se quiera tomar posesión, se debe integrar un precio mayor, que debe tener cómo piso mínimo un 70% del valor transaccional.
También existe la posibilidad de que sea un desarrollo inmobiliario y que se deba entregar el 100% del valor de la transacción en la firma del boleto.
A su vez, habría que contemplar los gastos que se demanden en caso de que alguna de las partes, o ambas quisieran certificar la firma mediante escribano público.
Previo a la firma de la escritura, debemos reunir toda la documentación y requisitos que necesitaremos presentar junto al escribano responsable, que se encargará de investigar el historial del inmueble y realizar el análisis técnico y jurídico que mencionamos anteriormente.
Recomendación: registrar y homologar los datos cerca de la fecha de escrituración acordada para evitar costos innecesarios de actualización, ya que las certificaciones suelen tener poco tiempo de vigencia.
El proceso de compra finaliza con la firma de la escritura o a veces llamada “Regulación dominial de inmueble”, mediante la cual se registra la transmisión del dominio - es decir, el traspaso de la titularidad- y la entrega de la propiedad, que por lo general es el mismo día.
En esta etapa, el escribano público redacta la escritura, autoriza la firma del comprador y del vendedor, y luego la inscribe en el Registro de la Propiedad de Inmueble correspondiente a la locación de la propiedad.
Por último, sólo nos quedará efectuar los pagos correspondientes a los documentos solicitados, las certificaciones, los honorarios del escribano y los impuestos asociados. No hay por qué temer: estas condiciones suelen negociarse y definirse en el desarrollo del boleto de compra-venta, por lo que cada parte está sujeta al acuerdo contractual.
Comúnmente, se acostumbra a dividir los gastos entre los costos previos y posteriores a la escritura: el vendedor se hace cargo del estudio de títulos y certificados (informe catastral, informe de dominio o certificado de libre deuda, por ejemplo), mientras que el comprador es responsable por el pago de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios del escribano, entre otros. Con nuestra guía de costos para escriturar una propiedad en CABA o PBA vas a poder obtener un valor aproximado de su monto.
La escrituración puede ser extensa pero no tiene por qué ser compleja si se definen las condiciones con antelación. Es recomendable que respetemos cada una de las etapas del proceso para llegar al momento de la firma sin sobresaltos ni sorpresas, y que trabajemos codo a codo con el escribano para facilitar la gestión.
¡Después sólo quedará disfrutar!
