En las operaciones de compraventa de inmuebles, existen diversos costos asociados que debemos tener en cuenta para calcular los gastos totales de la transacción. En Argentina, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (o “ITI”) es un gravamen obligatorio para poder escriturar la propiedad junto con el impuesto de sellos y los informes de inhibición y de dominio, entre otros requisitos. Sin embargo, la exigencia del pago del ITI varía de acuerdo al año de compra de la propiedad y no se aplica de la misma forma a todas las personas ni propiedades. Por su parte, el Impuesto a las Ganancias en propiedades es justamente un impuesto que aplica para la venta de propiedades que no están destinadas a la vivienda. Veamos en detalle cada caso:
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Publicado por el Poder Ejecutivo Nacional en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024, el impuesto a la transferencia de inmuebles fue derogado por la Ley N° 27743 de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes.
El ITI es el Impuesto a la Transferencia de Inmueble. Es justamente un impuesto a la utilidad o a la ganancia capital que se realiza sobre la venta, permuta o cambio de una propiedad que no está destinada a casa-habitación (vivienda). Le corresponde pagarlo a cualquier persona física o sucesión indivisa que ya cuente con una propiedad a título de vivienda personal y que desee comprar otro inmueble destinado a inversión u otros usos. Además, a partir de la reforma tributaria nacional del 2017 -a través de la Ley 27.430-, se definió que el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles solo aplicará a aquellos que hayan sido comprados o adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2017 inclusive. En caso contrario, la persona deberá abonar el Impuesto a las Ganancias sobre la propiedad.
Representa el 1.5% del valor total de venta y, de acuerdo a los usos y costumbres, el pago queda a cargo del vendedor. Se retiene por parte del escribano a la hora de concretar la venta y escriturar la propiedad.
Al igual que con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el Impuesto a las Ganancias se grava por la utilidad que se genera a través de la venta de la propiedad. Sólo aplica para los inmuebles que se hayan adquirido a partir del 1 de enero de 2018, para quienes ya cuentan con una propiedad en título de vivienda (y desean comprar otra) y/o para personas jurídicas (empresas u organizaciones privadas).
Sin embargo, a diferencia del ITI, el Impuesto a las Ganancias no corresponde a la totalidad del precio de venta, sino que se calcula una alícuota proporcional del 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta de la propiedad; es decir, sobre la “ganancia” que se está adquiriendo al venderla.
Por ejemplo, si compraste una casa por 150.000 dólares y estás por venderla a 200.000, el 15% que grava el Impuesto a las Ganancias será sobre los 50.000 dólares de diferencia (contemplando siempre que haya sido adquirida en 2018).
Existe una única alternativa que permite exceptuar el pago del ITI: el certificado de no retención. Aplica para aquellas personas que están vendiendo su única vivienda (actual) - sea casa, departamento o terreno- para poder comprar o construir una nueva propiedad, también destinada como espacio de vivienda; y, nuevamente, sólo aplica para los inmuebles adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2017 inclusive.
Si la persona tiene dos propiedades a su nombre, podrá solicitar el certificado sólo para el inmueble en el que vive, y sobre la segunda, deberá abonar el ITI o el Impuesto a las Ganancias según corresponda.
El único requisito es que la compra del nuevo inmueble debe darse en el plazo de un año, de lo contrario, será obligatorio el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Es muy simple y se solicita directamente en AFIP de manera gratuita por teléfono o internet, sólo necesitarás CUIL o CUIT vigente y que tu clave fiscal sea nivel 2 de seguridad. Además, como mencionamos anteriormente, el plazo entre la venta y la compra no debe ser mayor a un año.
Existen dos tipos de régimen a los cuales podés aplicar: régimen simplificado -que se puede obtener por sistema- o régimen general -mediante el cual es obligatorio presentar la documentación del inmueble a la agencia que corresponda por domicilio.
El inmueble debe cumplir al menos una de las siguientes condiciones para solicitar el régimen simplificado:
En caso que el inmueble no esté comprendido en ninguna de estas situaciones, podrás solicitar el certificado de no retención del ITI mediante el régimen general, que también puede iniciarse por teléfono o internet.
Para conocer más sobre los procedimientos del régimen simplificado y del régimen general, podés visitar la página de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), organismo a cargo de la ejecución de la política tributaria en Argentina.
Además, tené en cuenta que:
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