Las operaciones de permuta cobraron mayor protagonismo a partir de la pandemia y la falta de acceso a créditos hipotecarios. Históricamente, la permuta fue el contrato estándar para la transferencia de cosas (muebles e inmuebles). Con la aparición de la moneda y su efectiva circulación, el contrato de compraventa fue cobrando protagonismo en los negocios jurídicos que implicaban dicha trasferencia de propiedad. Este es el principal motivo por el cual hoy en día y dada la escasa liquidez y circulación de la moneda, vemos la aparición de la permuta como un negocio jurídico atractivo para la gente que quiere adquirir el dominio de un inmueble.

Lo más interesante de las permutas es que permiten conectar oferta y demanda, por ejemplo, entre familias que buscan propiedades más amplias y personas que están necesitando espacios más reducidos o de menor valor; pero, al mismo tiempo, esa condición de encontrar dos oportunidades o necesidades compatibles es lo que puede dificultar el proceso.  

¿Qué es una permuta inmobiliaria?

La permuta se categoriza como un contrato entre dos partes que acuerdan intercambiar una cosa no dineraria por otra de la misma especie. En este caso, hablamos de bienes inmuebles. 

En este tipo de operaciones, las partes asumen la obligación recíproca de llevar a cabo las transferencias de dominio de los respectivos inmuebles. La propiedad no se toma como parte de pago dado que, en ese escenario, estaríamos frente a una compraventa. En el caso estándar, la diferencia entre los valores de los inmuebles va a ser el punto determinante para ver si nos regimos bajo una permuta o una compraventa.

Sencillamente, si la diferencia a abonar en dinero supera el valor del inmueble permutado, estaríamos frente a una compraventa y el inmueble se estaría transfiriendo en parte de pago. Caso contrario, estaríamos ante una permuta, y se otorgaría el dominio de una por el de la otra. 

Es decir, se trata de una transferencia de titularidad entre ambos inmuebles. A diferencia de la compra tradicional, no existe un proceso de venta cruzada o directa y no es obligatorio que los involucrados acrediten la legitimidad de los fondos. Es importante destacar que la formalidad requerida para celebrar este contrato sigue siendo la escritura pública, dado que estamos en el marco de la transferencia de dominio de bienes inmuebles.

Se podría considerar como un trueque, aunque con la particularidad de que uno de los inmuebles suele tener un costo mayor, por lo que se define un pago monetario adicional para equiparar el valor de ambos (que no debe ser mayor al valor del departamento o casa, caso contrario estaríamos frente a una compraventa

Este valor es un aspecto clave para las permutas: no siempre hay un acuerdo respecto a la tasación de la propiedad, por lo que es recomendable acudir a un tercero para definir los costos finales de cada una de acuerdo a las estimaciones del mercado; aunque teniendo en cuenta que, en líneas generales, quienes aceptan una propiedad permutada, están buscando adquirirla entre un 10 y un 15% menos del valor del mercado. 

¿En qué casos conviene hacer una permuta?

• Cuando una propiedad lleva mucho tiempo en el mercado y resulta difícil de vender.
• Cuando una persona quiere adquirir mayor espacio o ambientes.
• Cuando una persona o familia decide “achicarse”, como, por ejemplo, adultos mayores cuyos hijos ya no viven en el hogar.
• Cuando se quiere cambiar de jurisdicción o ciudad (principalmente post-pandemia y por el auge del home office, cuando muchas personas optaron por mudarse de la ciudad al Gran Buenos Aires o barrios cerrados, sea para trabajar desde ahí o adoptar un estilo de vida en contacto con la naturaleza)
• Cuando se quiere ingresar a una operación o departamento de pozo (especialmente, en el caso de desarrolladoras)

El caso de las unidades en pozo: permuta de inmuebles por unidades a construir

Muchas veces, las desarrolladoras inmobiliarias recurren a la permuta de terrenos, parcelas, propiedades antiguas o casas o departamentos sin uso, ofreciendo a cambio una unidad a futuro, al estilo “inversión en pozo”. En vez de hacer una transacción de compraventa para la edificación, la empresa adquiere el inmueble a cambio de una determinada cantidad de unidades a construir que se entregan al finalizar la obra. 

Las garantías para el propietario están en el contrato a firmar con la desarrolladora (para lo cual siempre es recomendable asesorarse legalmente) y, si se llega a un acuerdo, en la constitución de una hipoteca o fideicomiso en garantía de las obligaciones y cesiones de derecho a futuro. 

Documentación necesaria para una permuta inmobiliaria

Si bien no se trata de un proceso de compraventa tradicional, desde el aspecto legal y regulatorio, la permuta se enfoca como una venta cruzada, en la que se solicita la documentación general y obligatoria de ambos inmuebles:

• Estudios de títulos, certificados, libres deudas
• Títulos de propiedad inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble (originales).
• Fotocopias de DNI y constancias de CUIL/CUIT de ambas partes (comprador, vendedor y convivientes y/o cónyuges si corresponde).
• Certificados de dominio e inhibición.
• Impuestos de sellos. 
• Boletas de impuestos, tasas y gravámenes.
• Certificados de libre deuda.
• En el caso de propiedades horizontales: copias del reglamento de copropiedad y/o del reglamento de propiedad horizontal; libre deuda de expensas y plano de afectación.

Gastos e impuestos de la permuta

Una de las diferencias más importantes entre permuta y compraventa radica en la distribución de los gastos que esta conlleva. La normativa estipula que los gastos que origine la permuta serán soportados por las partes en porciones iguales, salvo pacto contrario. Esto encuentra su lógica en que ambas partes “actúan” como compradoras y vendedoras en el mismo acto. En la compraventa los gastos son soportados en porciones diferentes (Art. 1138 y 1141 inc. C, del Código Civil y Comercial de la Nación)

¿Qué abonan las partes?

• Cada propietario es responsable del estudio de títulos de su propiedad.
• Impuesto de sellos: 3,5% sobre la mitad de la suma de los valores que se permutan (Art. 328, Ley 6505, CABA) y 2% en el caso de Provincia de Buenos Aires.
• ITI o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: 1,5%. Cada parte asume el pago del ITI relativo a la valuación de su inmueble, indistintamente de que haya pago dinerario para suplir la diferencia entre valores.
• Estudio de títulos, libre deudas, certificados catastrales, tasas y honorarios: pueden rondar el 2% aproximadamente.