¿Qué pasa si compré un departamento y tiene vicios ocultos?

¿Qué son los vicios ocultos?

Son defectos o fallas de la propiedad que no se conocen o bien no se observan a primera vista, y que son anteriores al momento de compra o venta. Representan desperfectos que pueden disminuir en forma considerable el valor del inmueble y, por lo general, implican deficiencias que, de haberlas conocido con anterioridad, podrían afectar la decisión de compra. Por ejemplo, un vicio oculto podría ser humedad oculta debajo de paredes o pisos a causa de cañerías rotas. 

¿Cómo reconocerlos? ¿Qué características contemplan para considerarlos como “ocultos”?:

• No se ven a simple vista y, para poder clasificarlo como tal, debiera ser muy difícil de detectar. 
• Representan una falla grave o de una magnitud tal que, de haberlo sabido con anterioridad, el comprador no hubiera avanzado con el proceso. 
• Impiden el uso total o “normal” de sí mismo o del elemento relacionado con él.

¿Puedo reclamar un vicio oculto al vendedor?

Sí, los vicios ocultos pueden reclamarse siempre y cuando puedas demostrar que es anterior a la compra, y que no se pudo detectar con anterioridad al hecho que permitió identificarlo. Puede reclamarse tanto en casos de compraventa como en contratos de alquiler y aplica tanto para transacciones con dueño directo, es decir, contra cualquiera (o todas) las partes involucradas de acuerdo a cada caso, incluyendo también arquitectos, constructores y desarrolladores. 

Sin embargo, en estos casos hay que recurrir al contrato firmado entre las partes: si hay un artículo vinculado a la garantía por el supuesto de existencia de vicios ocultos o posibles desperfectos, la parte afectada puede avanzar con el reclamo sin restricciones (siempre y cuando se encuentre en el periodo de tiempo definido para los mismos). En caso de no haberse estipulado contractualmente la protección de vicios ocultos, no te preocupes, el Código Civil y Comercial ampara estas situaciones.

Lo más importante es que, el hecho de no denunciar o advertir sobre estos vicios una vez que se identificaron en un plazo determinado por la ley, elimina cualquier responsabilidad u obligación de compensación al vendedor o desarrollador por los mismos, excepto que lo haya conocido o debido conocer con anterioridad. Además, el reclamo puede invalidarse si el comprador no realizó una evaluación o revisión apropiada del inmueble, para lo cual siempre es recomendable dejar constancia en un acta.

Plazos de caducidad o garantía: ¿cuánto tiempo tengo para reclamar por un vicio oculto?

El comprador tiene la obligación y la responsabilidad de denunciar la existencia del vicio en el momento en que pudo reconocer la falla o desperfecto. En el caso de bienes inmuebles, la garantía caduca cuando transcurren 3 años desde que el comprador recibió la propiedad.

Sin embargo, los plazos pueden aumentarse de mutuo acuerdo entre las partes, pero debe dejarse constancia de los mismos en el contrato o boleto de compraventa. 

Compensaciones y resarcimientos a raíz de un vicio oculto

Las regulaciones aplicables a los vicios ocultos en inmuebles u obras en construcción son: el Código Civil y Comercial de la Nación, el Reglamento Nacional de Edificaciones y la Ley de Defensa al Consumidor.

Particularmente, el Código Civil y Comercial distingue entre defectos menores y defectos graves o redhibitorios: ambos pueden reclamarse. En el primer caso, corresponde por parte del vendedor una compensación o reparación de la falla en cuestión; y por los vicios redhibitorios, que refieren a aquellas fallas estructurales y/o funcionales que disminuyen o imposibilitan la utilidad del servicio o elemento, pueden aplicar diversas indemnizaciones o resarcimientos.

Además, si el vendedor conocía los vicios ocultos, se cataloga como acto de mala fe. En cambio, si puede probar que los desconocía al momento de la transacción, se le asignarán responsabilidades menores.

Derechos y obligaciones del vendedor y el comprador:

• Acción de saneamiento por evicción: el vendedor se ve en la obligación de arreglar la falla o desperfecto, abonando el 100% de los gastos necesarios asociados. 
• El comprador puede anular el contrato sin penalización alguna, siempre y cuando el acto no haya sido ejecutado.
• El comprador puede solicitar un resarcimiento económico respecto al precio original de venta, es decir, que se descuente o rebaje el valor del inmueble. 
• En casos extremos, cuando el vendedor es una empresa constructora o desarrolladora, el comprador puede pedir un reemplazo del bien en su totalidad o reclamar una unidad equivalente.
• El comprador puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

En caso de que la resolución no sea posible mediante abogados o profesionales a partir del contrato o firma del boleto de compraventa como base, se puede avanzar con un proceso judicial por vicios ocultos para solicitar el reconocimiento de la garantía prevista en el Código Civil y Comercial que asume la responsabilidad por saneamiento aunque no haya sido expresamente pactada por las partes del contrato.

Si has llegado a esta instancia, y te preocupa la resolución del problema, el equipo de legales de Mudafy está siempre a disposición para ayudarte con relación a los vicios ocultos, acercándote al vendedor, comprador, inmobiliaria o desarrolladora, intentando llegar a una solución acorde.

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