¿Cuánto cuesta un terreno en Buenos Aires?

En los últimos dos años la compra de terrenos se convirtió en uno de los principales focos de la agenda inmobiliaria. Las nuevas tendencias y preferencias de las personas hacia barrios residenciales o con más espacios verdes pusieron nuevamente en escena a los lotes o terrenos por construir como una gran opción de proyección a largo plazo. 

Muchas localidades en las zonas norte, sur y oeste de provincia de Buenos Aires cobraron protagonismo gracias a sus espacios amplios, amenities, seguridad, tranquilidad y cercanía con centros urbanos, principalmente los countries o barrios cerrados.

En esta guía te contamos cuáles son los precios promedio del mercado para comprar y construir en Buenos Aires.

¿Cuánto cuesta un lote promedio?

Pilar y Escobar son algunos de los barrios con mayor demanda en zona norte, mientras que en el oeste de Gran Buenos Aires están ganando protagonismo Castelar, Ramos Mejía, Caseros, Santos Lugares e Ituzaingó.

Si bien el aumento de precios acompañó el cambio de los usuarios, en muchos casos la construcción sobre este tipo de lotes termina siendo una gran alternativa para quienes cuentan con ahorros en dólares, ya que se viene acentuando una baja en el costo promedio de la construcción en este tipo de cambio. 

A modo de ejemplo, en algunos barrios terminados de Pilar se pueden encontrar lotes desde USD 40.000 a USD 80.000, así como otros en construcción (a entregarse en 2024), cuyos precios rondan los USD 32.000 y USD 34.000, con anticipo y en cuotas. 

Valores de construcción

Para calcular un presupuesto aproximado de construcción, el primer paso es promediar el costo de los materiales (cimientos, pisos, pinturas, cielorrasos, etc.) y los honorarios por mano de obra (albañiles, plomeros, electricistas, pintores, etc.) Además, uno puede ver la actualización de los mismos a través del Índice de la Construcción, que se publica mensualmente de acuerdo a las variaciones de precios e inflación.

Tomando como referencia los últimos valores públicos disponibles, en 2021 el costo promedio de construcción por metro cuadrado en Argentina era de $63.000 para un tipo de vivienda “clásica” (entre 2 y 3 ambientes). Para mayo de 2022, el indicador en Buenos Aires acumulaba una suba del 22,4% en lo que iba del año y del 49,7% en la comparación interanual.

Vale aclarar, que estos precios también pueden variar de acuerdo al tipo de vivienda que se quiera construir: 

• Dúplex (individual)
• Vivienda individual en planta baja
• Viviendas promedio en countries (vivienda familiar en 2 niveles)

Otros factores que pueden incidir en los costos

Independientemente del valor del terreno, de los materiales de construcción y de la mano de obra, te compartimos algunas preguntas útiles que te ayudarán a planificar o anticipar otros posibles costos:

• ¿El terreno o lote cuenta con los servicios básicos?: si las conexiones de gas, agua o luz todavía no están disponibles, el costo de instalación se añadirá para el comprador y requieren de una gran inversión inicial. ‍

• ¿Existe un límite de construcción o edificación?: en muchos barrios privados muchas veces se incluyen como requisito un porcentaje mínimo y/o máximo de metros cuadrados cubiertos, lo que incide directamente en los costos de construcción. 

• ¿En cuánto tiempo debo iniciar la obra?: en línea con lo anterior, algunos countries exigen a los compradores que la construcción inicie en un determinado período de tiempo, para lo que el comprador debiera contar con ese dinero inicial. 

• ¿En qué estado se encuentra el lote? ¿Forma parte de un proyecto en pozo o de un barrio privado que recién se está desarrollando?: la ubicación y el grado de avance del barrio o localidad influyen directamente en el valor del terreno. 

• ¿Cuáles son los costos de vida?: este punto aplica para cualquier tipo de propiedad. Es importante que tengamos en claro cuáles son, en promedio, los valores vinculados a impuestos, expensas, alimentación, recreación, educación, etc. En los barrios privados, particularmente, un gran porcentaje de las expensas corresponde a seguridad, por lo que la zona en la que se encuentre el lote incrementará –o no- el precio de las mismas. 

Costos de informes, escrituración y registro

Como en cualquier otro proceso de compraventa, no debemos olvidar los costos asociados a los informes de dominio e inhibición, tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, comisión inmobiliaria, honorarios de profesionales e impuesto de sellos.

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Para visualizar mejor estas consideraciones, te mostramos el ejemplo de un terreno promedio de 20 mil USD:

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