La compra de terrenos se mantiene firme en la agenda inmobiliaria. En esta guía: costos, consideraciones y ejemplos.

En los últimos años la compra de terrenos se convirtió en uno de los principales focos de la agenda inmobiliaria. Las nuevas tendencias y preferencias de las personas hacia barrios residenciales o con más espacios verdes pusieron nuevamente en escena a los lotes o terrenos por construir como una gran opción de proyección a largo plazo.

Muchas localidades en las zonas norte, sur y oeste de la provincia de Buenos Aires cobraron protagonismo gracias a sus espacios amplios, amenities, seguridad, tranquilidad y cercanía con centros urbanos, principalmente los countries o barrios cerrados.

En esta guía te contamos cuáles son los precios promedio del mercado para comprar y construir en Buenos Aires.

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¿Cuánto cuesta un lote promedio?

Pilar y Escobar son algunos de los barrios con mayor demanda de zona norte. A modo de ejemplo, en algunos barrios terminados de se pueden encontrar lotes desde USD 40.000 a USD 99.000, así como otros en construcción, cuyos precios inician en los USD 15.000.

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¿Cuáles son los valores de construcción en 2024?

Para calcular un presupuesto aproximado de construcción, debemos considerar el costo de los materiales (cimientos, pisos, pinturas, cielorrasos, etc.) y los honorarios por mano de obra (albañiles, plomeros, electricistas, pintores, etc.).

Uno de los principales puntos al estimar el costos de construcción es la forma en que se va a abonar, con tres alternativas posibles: pesos, dólar oficial, dólar informal.

La Asociación Pymes de la Construcción Provincia de Buenos Aires (APYMECO) informa que en septiembre de 2024 el costo de construcción promedio del m2 de una vivienda “clásica” se estima en $1.507.898,96, más 10,5% en IVA de mano de obra y 21% de IVA de materiales. No contempla incidencias del terreno, costos de la figura jurídica del emprendimiento o beneficios del desarrollo.

En cuanto al dólar oficial, el valor del m2 se ubica en torno a los USD 1.487 y si contamos con dólar informal ronda los USD 1.311.

También se puede ver la actualización de los indices de costos de la construcción publicados por INDEC a través del Índice de la Construcción, que se publica mensualmente y presenta las variaciones de precios e inflación.

Vale aclarar que estos precios también pueden variar de acuerdo al tipo de vivienda que se quiera construir:

• Dúplex (individual)

• Vivienda individual en planta baja

• Vivienda familiar en 2 niveles

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¿Otros factores que pueden incidir en los costos de construir sobre un terreno?

Independientemente del valor del terreno, de los materiales de construcción y de la mano de obra, te compartimos algunas preguntas útiles que te ayudarán a planificar o anticipar otros posibles costos:

• ¿El terreno o lote cuenta con los servicios básicos? Si las conexiones de gas, agua o luz todavía no están disponibles, el costo de instalación se añadirá para el comprador y requieren de una gran inversión inicial.‍

• ¿Existe un límite de construcción o edificación? En muchos barrios privados muchas veces se incluyen como requisito un porcentaje mínimo y/o máximo de metros cuadrados cubiertos, lo que incide directamente en los costos de construcción.

• ¿En cuánto tiempo debo iniciar la obra? En línea con lo anterior, algunos countries exigen a los compradores que la construcción inicie en un determinado período de tiempo, para lo que el comprador debiera contar con ese dinero inicial.

• ¿En qué estado se encuentra el lote? ¿Forma parte de un proyecto en pozo o de un barrio privado que recién se está desarrollando? La ubicación y el grado de avance del barrio o localidad influyen directamente en el valor del terreno.

• ¿Cuáles son los costos de vida? Este punto aplica para cualquier tipo de propiedad. Es importante que tengamos en claro cuáles son, en promedio, los valores vinculados a impuestos, expensas, alimentación, recreación, educación, etc. En los barrios privados, particularmente, un gran porcentaje de las expensas corresponde a seguridad, por lo que la zona en la que se encuentre el lote incrementará –o no- el precio de las mismas.

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¿Cuáles son los costos al comprar un terreno?

Como en cualquier otro proceso de compraventa, no debemos olvidar los costos asociados a los informes de dominio e inhibición, tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, comisión inmobiliaria, honorarios de profesionales e impuesto de sellos.

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Para visualizar mejor estas consideraciones, te mostramos el ejemplo de un terreno de 20 mil USD en noviembre de 2024:

Tipo de Cambio Oficial: $1.014

Precio de Transacción: USD $20.000

Precio de Escrituración: USD $20.000 = ARS $20.280.000

Costos del Comprador: USD $2.016

Monto final para el Comprador: USD $22.016

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Puntos importantes a tener en cuenta sobre los gastos calculados:

• La compraventa de lotes baldíos con destino a la construcción de vivienda única, familiar y de ocupación permanente tiene una exención en sellos (mínimo no imponible) hasta un valor de $577.200.
• Los costos honorarios variarán según la operación, dado a que pertenecen a tablas movibles en relación al valor del inmueble, que poseen los escribanos. A modo de referencia, se estima que estos se encuentran en torno al 0,6% y 2% del valor de la transacción.
• El reglamento de copropiedad aplica para el caso de desarrollos, ya sea urbanos o rurales, y en su contenido detalla las distintas partes que componen al edificio o al barrio (unidades funcionales, servidumbres de pasos, y areas comunes), enmarca y regula los derechos y obligaciones de los propietarios así como la designación del administrador, sus obligaciones y facultades, y el período de ejercicio. Debe ser redactado como escritura pública para tener validez, conforme a los Artículos 1185 y 1187 del Código Civil argentino.
• La lista de gastos no es exhaustiva, y puede haber gastos no contemplados, como un fondo de reserva del barrio donde estén comprando, o algún canon de ingreso.
• Por último es importante destacar que es una práctica muy habitual en el mercado comercializar los lotes rurales en la etapa de preventa o en el comienzo del desarrollo del emprendimiento mediante el contrato de boleto de compraventa, por lo que en ese caso no se abonarán honorarios de escribanía (porque no se habrá realizado una escritura) si no que se abonarán en un futuro cuando esté desarrollado el emprendimiento y la escribanía convoque a los propietarios a escriturar.

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¡Esperamos que esta guía te haya resultado útil! Te invitamos a ver más guías pensadas para responder las dudas frecuentes de quienes están interesados en comprar o vender una propiedad.