La compra de departamentos a estrenar tiene muchas ventajas, especialmente, la posesión inmediata para poder mudarse (o alquilarlo, de acuerdo a los objetivos de cada persona). Además, la incertidumbre en la compra suele ser menor, ya que la construcción de la obra en pozo está finalizada o próxima a hacerlo. 

Sin embargo, hay ciertos aspectos a tener en cuenta a la hora de escriturar. En esta nota, te contamos todo lo que necesitás saber para hacerlo, así como los gastos asociados a esta operación. 

Primeras consideraciones

Un departamento a estrenar puede adquirirse en distintas instancias: en pozo (previo a obra), en construcción (en obra) o finalizado con entrega inmediata. De acuerdo a esto, las condiciones de reserva, compra y/o escrituración de la propiedad serán distintas. 

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¿Qué deberíamos tener en cuenta? 

• De acuerdo al avance de la obra, es clave consultar si ya existe un plano de subdivisión en el edificio, o para el departamento o la unidad. Esto nos indicará si ya se puede escriturar o si habrá que esperar la mensura final. 
• En caso de departamentos o unidades en pozo, verificar de antemano si el terreno está escriturado a nombre del vendedor o de la empresa desarrolladora.
• Previo a firmar una reserva o boleto de compraventa, asegurarse que los planos están aprobados por la municipalidad y cualquier otra entidad gubernamental que deba avalarlo. 
• Solicitar el detalle de los instrumentos que requiere el proyecto para con la parte compradora y los gastos (presentes y futuros) que se solicitarán al comprador. 
• Antes de firmar la escritura, también es importante revisar el contrato o acuerdo con la empresa desarrolladora, por ejemplo, en caso de encontrar detalles, fallas o disfuncionalidades de base vinculadas a la construcción en sí.

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Valores y gastos asociados a una primera escritura

En líneas generales, los departamentos o propiedades ya finalizadas y a estrenar, tienen gastos de escritura más elevados, entre otros motivos, porque los costos de mercado son superiores, las unidades ya se encuentran revalorizadas y, por lo tanto, no existe una “urgencia” para la incorporación de capitales por parte de la empresa desarrolladora (contrario a lo que sucede cuando se reserva un departamento en pozo o en construcción)

Paralelamente, un departamento ocupado no tiene urgencia de venta, por lo que su precio bajará. En cambio, uno vacío usado sí tiene esta urgencia o necesidad y es ahí donde la contraoferta puede intensificarse.

En estos casos, además, cuando la persona podría tener una posesión inmediata, el boleto de compraventa y todo el proceso de escrituración suele estar a cargo del escribano designado por la constructora o desarrolladora. A diferencia de departamentos o unidades usadas, los inmuebles a estrenar requieren no solo de un boleto de compraventa, sino también un acta de posesión, que se solicita y gestiona a nivel municipal para poder escriturar (puede tardar hasta 6 meses aproximadamente en CABA)

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Cuando se quiera adquirir una unidad en proceso de construcción, la intención de adquisición se gestiona con un periodo de tiempo considerable anterior a la escrituración, ya que esta se consolidará después de haber inscripto el Reglamento de Copropiedad y Administración (por parte de la desarrolladora). De acuerdo al formato de negocio (S.A., S.R.L. o Fideicomiso), las partes acordarán la firma de un boleto de compraventa o de un contrato de adhesión. Para cualquiera de estos casos, es importante que en el documento figure correctamente la fecha o el plazo máximo para celebrar la firma. 

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Costos:

• Al ser primera venta, se debe abonar un 3% de impuesto a las ganancias al momento de firmar la escritura. Este costo deberá ser afrontado por el vendedor
• Los honorarios inmobiliarios para el comprador suelen ser del 4%. 
• Los honorarios inmobiliarios para el vendedor suelen ser del 2%. 
• Gastos de escrituración, que serán determinados por el escribano interviniente.
• Impuestos: en CABA se abona de sellos el 3,5% total (por usos y costumbres lo abona íntegramente el comprador). Dicho porcentaje aplica solamente a Capital Federal, hay excepciones y se paga sellos al firmar el boleto de compraventa y otra parte al firmar la escritura. Como te contamos, a nivel provincial funciona de otra manera. 
• Tasa de inscripción: 2%.
• Administración y/o equipamiento: varían de acuerdo con las características del edificio y si cuentan con amenities o no. Pero puede rondar a partir del 1% del valor transaccional. 
• Derecho de escritura: variable de acuerdo al valor de venta de la propiedad.

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