Cómo comprar un departamento en Argentina: costos, pasos y crédito

Comprar un departamento no se resume al precio que figura en el aviso. Entre la reserva, la escritura, los impuestos y los honorarios profesionales, hay una serie de costos y pasos que conviene tener claros desde el principio para no llevarte sorpresas al momento de firmar. Esta guía ordena todo lo que necesitás saber para comprar en Argentina en 2026: cuánto dinero extra prever, cómo es el proceso de principio a fin, qué pasa con los créditos hipotecarios y qué revisar antes de poner la firma.

Cuánto necesitás además del precio del departamento

La regla práctica es que, por encima del valor de la propiedad, un comprador suele destinar entre un 5% y un 8% adicional a gastos de compra. Ese porcentaje se reparte en tres grandes rubros.

Impuesto de Sellos

En la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general del Impuesto de Sellos para una compraventa es del 3,5% del valor de la operación, que se divide en partes iguales: 1,75% lo paga el comprador y 1,75% el vendedor. La buena noticia es que existe una exención para la vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Desde el 1° de enero de 2026, en CABA quedan exentas del impuesto las operaciones cuyo valor (o la valuación fiscal o el Valor Inmobiliario de Referencia, el que sea mayor) no supere los $226.100.000; si se supera ese tope, los sellos se tributan solo sobre el excedente. En la Provincia de Buenos Aires la alícuota ronda el 2% (1% cada parte) y las condiciones de exención son distintas, así que conviene consultarlas según la jurisdicción.

Honorarios del escribano y gastos de inscripción

La escritura la hace un escribano, que en una compraventa suele elegir el comprador. Sus honorarios en CABA se ubican habitualmente en torno al 1% a 2% del valor escriturado, más IVA (tras la Ley Bases de 2024 son negociables entre las partes). A eso se suman los gastos operativos —certificados de dominio e inhibiciones, informes de catastro, inscripción en el Registro de la Propiedad—, que representan aproximadamente un 0,3% a 0,7% del precio.

Comisión inmobiliaria

No es un gasto de escritura, sino el honorario de la inmobiliaria que interviene, y se pacta aparte. En CABA la práctica habitual para el comprador es alrededor del 3% + IVA sobre el precio (unos 3,63% con IVA al 21%). Siempre debe estar acordado por escrito antes de la reserva.

El paso a paso de la compra

Una operación típica entre particulares sigue estas etapas:

1. Búsqueda y visitas. Definí presupuesto, zona y tipología, y visitá varias opciones antes de decidir. Compará precios de publicaciones parecidas en el mismo barrio para saber si el valor es de mercado.
2. Reserva. Cuando elegís el departamento, firmás una reserva y entregás una seña (suele ser un monto acotado). Es una oferta de compra con un plazo: si el vendedor la acepta, ese dinero se imputa a cuenta del precio. Pedí que quede claro por escrito qué pasa si la operación no avanza.
3. Boleto de compraventa. Es el contrato en el que comprador y vendedor fijan precio, forma de pago, plazos y fecha estimada de escritura. Suele acompañarse de una entrega a cuenta mayor (habitualmente alrededor del 30%). No transfiere la propiedad, pero compromete a ambas partes.
4. Escritura traslativa de dominio. Ante escribano, se firma la escritura, se paga el saldo y recién ahí sos legalmente el titular. El escribano retiene e ingresa los impuestos y luego inscribe la operación en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Conviene usar un crédito hipotecario UVA?

Después de varios años casi sin oferta, los créditos hipotecarios volvieron a estar disponibles en buena parte de la banca argentina. Hoy la mayoría son créditos UVA, en los que el capital y la cuota se actualizan por la Unidad de Valor Adquisitivo, un índice que sigue al CER y, por esa vía, a la inflación.

Los puntos clave a tener en cuenta:

• Financiación: los bancos suelen prestar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, así que necesitás tener ahorrado el anticipo restante más los gastos de compra.
• Relación cuota-ingreso: la primera cuota no puede superar, por lo general, el 25% al 30% de tus ingresos (según el banco y el segmento). En muchas entidades podés sumar los ingresos de tu cónyuge o conviviente.
• Plazos: suelen ir de 15 a 30 años.
• El riesgo UVA: como la cuota ajusta por inflación, puede subir en pesos con el tiempo. Simulá distintos escenarios antes de comprometerte y dejá un margen en tu presupuesto.

Cada banco tiene su tasa, sus requisitos y su cálculo de relación cuota-ingreso, así que lo más sensato es comparar varias simulaciones oficiales antes de elegir.

Qué revisar antes de firmar

Gran parte de los problemas se evitan con una buena verificación previa. Antes del boleto y de la escritura, asegurate de chequear:

• Títulos y dominio: que quien vende sea el titular y que la propiedad no tenga hipotecas, embargos ni inhibiciones (el escribano pide los certificados que lo confirman).
• Deudas: expensas, ABL/impuesto inmobiliario y servicios al día. Pedí los últimos comprobantes.
• Estado del consorcio: en un edificio, consultá el reglamento de copropiedad, el monto de las expensas y si hay expensas extraordinarias o juicios en curso.
• Metros y planos: que la superficie coincida con la escritura y que no haya ampliaciones sin declarar.
• Todo por escrito: reserva, boleto y condiciones de la comisión. Los acuerdos verbales no sirven si algo se complica.

Errores comunes que conviene evitar

• Calcular solo el precio y no prever el 5–8% de gastos: muchos compradores quedan "cortos" al momento de escriturar.
• Firmar una reserva sin leer qué pasa si la operación no se concreta.
• Tomar un crédito UVA al límite de la cuota máxima, sin margen para que ajuste.
• Saltear la verificación de deudas y del estado del consorcio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio?

Como referencia, entre un 5% y un 8% del valor de la propiedad para cubrir honorarios del escribano, gastos de inscripción, impuesto de sellos (si corresponde) y comisión inmobiliaria. Si comprás tu vivienda única en CABA por debajo del tope vigente, te ahorrás el Impuesto de Sellos y el porcentaje total baja.

¿La reserva es obligatoria?

No es obligatoria por ley, pero es la forma habitual de "sacar de la venta" el departamento mientras se negocian las condiciones. Funciona como una oferta de compra con seña: si el vendedor la acepta, ese dinero se imputa al precio.

¿Quién paga la comisión inmobiliaria?

Depende de lo pactado. En CABA es habitual que tanto comprador como vendedor paguen su parte a la inmobiliaria que los representa. El monto y las condiciones deben estar acordados por escrito antes de reservar.

¿Puedo comprar con crédito hipotecario hoy?

Sí. Buena parte de los bancos ofrece líneas UVA que financian entre el 70% y el 80% del valor, con plazos de hasta 30 años y una cuota que suele no superar el 25–30% de tus ingresos. Hace falta demostrar ingresos y contar con el anticipo y los gastos.

¿Qué diferencia hay entre el boleto y la escritura?

El boleto de compraventa es un contrato que compromete a ambas partes y fija las condiciones, pero no te convierte en dueño. La propiedad se transfiere recién con la escritura firmada ante escribano e inscripta en el Registro.

Fuentes

• AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos, CABA) — Impuesto de Sellos y exención para vivienda única.
• Ámbito — "Comprar vivienda en CABA costará menos: baja del Impuesto a los Sellos desde 2026" (exención hasta $226.100.000).
• La Nación — "Impuesto de sellos: sube el tope y más compradores y vendedores de propiedades en CABA no tendrán que pagar".
• La Nación — "Créditos hipotecarios: cuánto tenés que ganar para pedir un préstamo UVA".
• Simuladores oficiales de créditos hipotecarios UVA de los bancos (financiación, plazos y relación cuota-ingreso).

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