Comprar un departamento al contado: paso a paso, costos y cómo justificar los fondos

En la Ciudad de Buenos Aires, cerca del 86% de las compraventas del primer semestre de 2026 se firmó sin hipoteca, según los informes mensuales del Colegio de Escribanos porteño. Comprar al contado sigue siendo la norma del mercado argentino, pero eso no lo vuelve simple: hay que ordenar los fondos, justificar su origen ante el escribano y conocer los impuestos y gastos que se suman al precio. Acá va el recorrido completo, con la normativa vigente.

Qué significa comprar al contado (y qué ventaja te da)

Al contado no quiere decir necesariamente en efectivo: significa pagar el precio completo sin financiación, ya sea con dólares billete, transferencia bancaria o una combinación de ambos. En Argentina los departamentos se publican y se pactan casi siempre en dólares, así que lo habitual es cerrar la operación en esa moneda.

La ventaja principal es de certeza y de tiempos. Un comprador al contado no depende de la aprobación de un banco ni de los plazos de un desembolso: con los papeles en orden, la operación puede escriturarse en pocas semanas. Esa certeza tiene valor para el vendedor, y suele traducirse en mejor posición para negociar el precio o las condiciones. Cuánto margen hay depende de cada propiedad, de cuánto tiempo lleva publicada y del apuro de quien vende: no existe un descuento fijo por pagar al contado.

El paso a paso: de la reserva a la escritura

1. La reserva

Es una suma menor que se entrega para sacar la propiedad de la venta mientras el vendedor evalúa la oferta y se verifica la documentación. Si el vendedor no acepta, se devuelve. Pedí que el texto de la reserva deje claras las condiciones: precio ofrecido, plazo para escriturar y qué pasa con el dinero si la operación se cae.

2. El boleto de compraventa (no siempre hace falta)

Cuando comprador y vendedor están listos, al contado se puede ir directo a la escritura y evitar un paso. El boleto tiene sentido si hay algo que esperar: una sucesión en trámite, fondos que llegan del exterior, una mudanza. Si firmás boleto y entregás una parte del precio, tratá de que ese pago sea bancarizado: la protección legal especial del pago en efectivo (la vemos enseguida) aplica al momento de la escritura, no a un boleto privado.

3. La escritura

Por costumbre, al escribano lo elige y lo paga el comprador (salvo pacto en contrario). Antes de la firma, el escribano pide los certificados de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad: ahí se confirma que quien vende es el dueño, y que no hay embargos ni hipotecas sobre el inmueble. El día de la firma se paga el saldo del precio, se entregan la posesión y las llaves, y el escribano inscribe la escritura en el Registro.

¿Es legal pagar en efectivo? Qué dice la ley

Sí, con una condición importante. La Ley 25.345 (conocida como ley antievasión) exige que los pagos superiores a $1.000 se hagan por medios bancarios para que tengan efectos cancelatorios plenos. Pero el Decreto 22/2001 estableció una excepción específica para inmuebles: el pago en efectivo —en pesos o en moneda extranjera— hecho en el acto de otorgamiento de la escritura pública tiene los mismos efectos cancelatorios que un pago bancarizado, siempre que el escribano deje constancia de la entrega del dinero en la escritura.

La consecuencia práctica: si vas a pagar una parte importante en billetes, concentrá ese pago en la escritura, delante del escribano, y no en instancias privadas previas. Y de mínima, que todo pago quede documentado con recibo.

El origen de los fondos: qué te va a pedir el escribano

Los escribanos son sujetos obligados ante la Unidad de Información Financiera (Ley 25.246): tienen el deber legal de evaluar el origen y la licitud del dinero en cada compraventa. Desde el Decreto 353/2025 y la Resolución UIF 78/2025, la declaración jurada de origen y licitud de fondos firmada en la escribanía quedó expresamente incorporada como una de las herramientas válidas, junto con la documentación de respaldo.

Según de dónde venga tu dinero, el respaldo típico es:

• Venta de otra propiedad: la escritura de esa venta.
• Ahorros bancarizados: extractos o certificación de la entidad.
• Ingresos del trabajo: recibos de sueldo, facturación o declaraciones juradas de Ganancias.
• Herencia o donación: la declaratoria de herederos o la escritura de donación.

Un consejo que ahorra semanas: armá esta carpeta antes de reservar. Es el trámite que más demora operaciones al contado que, por lo demás, estaban listas para firmar.

Cuánto cuesta escriturar al contado

Primero, una buena noticia ya vigente: desde el 8 de julio de 2024, con la Ley 27.743, quedó derogado el ITI (el impuesto del 1,5% a la transferencia de inmuebles que pagaba el vendedor). Para inmuebles comprados a partir de 2018, el vendedor puede tener que pagar el impuesto cedular del 15% sobre su ganancia, pero eso no recae sobre el comprador.

Impuesto de sellos en CABA

Desde el 1° de enero de 2026, la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta de sellos hasta $226.100.000; si el precio supera ese monto, el 3,5% se aplica solo sobre el excedente. Para segundas viviendas, la alícuota dentro de ese rango bajó de 3,5% a 2,7%. La exención requiere una declaración jurada del comprador en la escritura, respaldada por un certificado del Registro de la Propiedad. Salvo pacto en contrario, los sellos se reparten por mitades entre las partes.

Impuesto de sellos en la provincia de Buenos Aires

La compraventa tributa el 2% del valor (1% cada parte), sobre el precio o la valuación fiscal, el que sea mayor (Ley Impositiva 15.558, vigente en 2026). Existe una exención por vivienda única sujeta a un tope de valuación fiscal que fija la ley impositiva de cada año: confirmá con el escribano si tu operación entra.

Honorarios y otros gastos

A los sellos se suman los honorarios del escribano (se pactan libremente: pedí un presupuesto detallado antes de reservar), los aportes notariales, los certificados e informes del Registro y la tasa de inscripción. Si comprás a través de una inmobiliaria, la comisión del comprador va aparte. Presupuestá estos costos desde el principio: se pagan el día de la escritura, junto con el saldo del precio.

Cuatro consejos para cerrar sin sobresaltos

1. Leé los informes de dominio e inhibiciones. Los pide el escribano, pero no está de más que te expliquen qué dicen antes de firmar.
2. Definí temprano cómo va a viajar el dinero. Transferencia entre cuentas, efectivo contado en la escribanía con constancia en la escritura, o una combinación. Cada opción tiene su logística y conviene coordinarla con el escribano y el vendedor con anticipación.
3. Si tus ahorros están en pesos, planificá el pase a dólares. El dólar MEP es legal y deja todo el recorrido bancarizado, lo que además simplifica la justificación de fondos. Los plazos del parking y de liquidación requieren empezar unos días antes.
4. Nunca entregues dinero sin respaldo documental. Reserva con recibo, boleto bancarizado, saldo en escritura con constancia del escribano.

Preguntas frecuentes

¿Es legal pagar un departamento en dólares billete?

Sí. Las operaciones pueden pactarse en moneda extranjera, y el pago en efectivo hecho en el acto de la escritura tiene plenos efectos cancelatorios por el Decreto 22/2001, con constancia del escribano.

¿Tengo que justificar el origen de los fondos aunque pague al contado?

Siempre. El escribano está obligado ante la UIF a evaluar el origen y la licitud del dinero. Desde la Resolución UIF 78/2025, la declaración jurada firmada en la escribanía más la documentación de respaldo es el camino habitual.

¿Pagar al contado me hace pagar menos impuestos?

No hay un beneficio impositivo por no financiar: los sellos y gastos de escritura son los mismos. La exención de sellos para vivienda única en CABA (hasta $226.100.000 desde 2026) aplica con o sin crédito. La ventaja del contado es de negociación y de tiempos.

¿Conviene firmar boleto o ir directo a escritura?

Al contado y con la documentación en orden, ir directo a escritura es más simple y evita pagos intermedios. El boleto sirve cuando hay que esperar algo (una sucesión, fondos en tránsito); en ese caso, mejor que los pagos del boleto sean bancarizados.

¿Quién elige al escribano?

Por costumbre, el comprador, que también paga sus honorarios, salvo que las partes pacten otra cosa.

Fuentes

• Derogación del ITI — Argentina.gob.ar y Colegio de Escribanos de CABA (Ley 27.743, 08/07/2024).
• Cambios del Impuesto de Sellos en CABA desde 2026 — Ámbito (Ley Tarifaria 2026).
• Ley 25.345 — texto ordenado (BCRA) y Decreto 22/2001 (pago en efectivo en escritura pública).
• Decreto 353/2025 y Resolución UIF 78/2025 — Infobae (05/06/2025).
• Escrituras e hipotecas en CABA, primer semestre 2026 — Infobae, con datos del Colegio de Escribanos de CABA (24/07/2026).
• Ley Impositiva 15.558 de la provincia de Buenos Aires (sellos 2026); resumen en Ambiente23.

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