Comprar un departamento en Capital Federal: guía de precios, gastos y crédito 2026

Comprar un departamento en Capital Federal arranca mucho antes de visitar la primera propiedad: conviene tener claro cuánto cuesta el metro cuadrado en el barrio que te interesa, qué gastos de escrituración se suman al precio y si podés —o no— financiar parte con un crédito hipotecario. En esta guía juntamos esos tres números con datos verificables de 2026 para que llegues a la operación sin sorpresas.

Cuánto cuesta el m² en CABA hoy

El precio de referencia del metro cuadrado de departamentos usados en la Ciudad se ubicó en USD 2.484 en septiembre de 2026, según el Índice de Zonaprop. El monitor de precios de Mudafy, que toma la mediana de lo publicado, marcaba USD 2.667 por m² en noviembre de 2026. Son valores de publicación: el precio de cierre suele quedar algo por debajo.

Para traducirlo a tipologías, el mismo relevamiento de Zonaprop estima estos valores medios:

• Monoambiente de 40 m²: alrededor de USD 110.000.
• Dos ambientes de 50 m²: alrededor de USD 131.000.
• Tres ambientes de 70 m²: alrededor de USD 180.000.

La diferencia entre barrios es enorme. En el extremo caro, Puerto Madero promedia USD 6.148/m², seguido por Palermo (USD 3.437/m²) y Núñez (USD 3.399/m²). Barrios como Caballito, Almagro, Villa Urquiza o Flores ofrecen valores bastante más accesibles para la misma cantidad de ambientes. Por eso el primer filtro útil no es "¿cuánto tengo?", sino "¿qué barrios entran en mi presupuesto para la tipología que necesito?".

Los gastos de escritura: qué se suma al precio

Sobre el valor de la propiedad, el comprador afronta los gastos de escrituración. Los más importantes son los honorarios del escribano —que en CABA elige y paga el comprador— de aproximadamente 2% más IVA, más gastos de inscripción, certificados y diligencias por alrededor de 1%. En total, el comprador suele destinar entre 3% y 3,5% del precio a la escritura.

La exención del impuesto de sellos (lo que cambió en 2026)

El gran alivio reciente es el impuesto de sellos. En CABA, la compraventa de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta del 100% del impuesto cuando el comprador no es dueño de otra vivienda y el valor no supera los $226.100.000 (tope 2026). Cuando aplica, la exención alcanza a las dos partes de la operación. Para una segunda vivienda, en cambio, la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%. Además, desde 2026 la constitución de la hipoteca para vivienda única también quedó exenta de sellos, cuando antes tributaba cerca del 1% sobre el monto del préstamo.

A esto se sumó otro cambio que conviene conocer: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que recaía sobre el vendedor en ciertos casos, fue derogado en julio de 2024. En la práctica, para quien compra su primer departamento como vivienda permanente, los costos de cierre en CABA hoy son notablemente más bajos que un par de años atrás.

¿Conviene y se puede financiar con crédito hipotecario?

Los créditos hipotecarios UVA volvieron a estar disponibles y la mayoría de los bancos ofrece líneas para vivienda. A octubre de 2026, según el relevamiento mensual de La Nación, el Banco Nación otorgaba su línea de vivienda única y ocupación permanente a una TNA del 6,7% para quienes cobran el sueldo en la entidad; ICBC rondaba el 6,9% y un grupo amplio (BBVA, Macro, Galicia, Santander, Supervielle, Hipotecario, Credicoop, Patagonia) se ubicaba en torno al 7,5%. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 30 años.

El punto crítico es el ingreso exigido. Para comprar un departamento de USD 100.000 financiado a 20 años, el ingreso familiar requerido oscilaba entre $3,3 y $5,6 millones mensuales según el banco y las condiciones. Antes de enamorarte de una propiedad, pedí la precalificación: así sabés cuánto te prestan realmente y qué tasa te toca. La lista oficial y comparable de todas las líneas está publicada por el BCRA en argentina.gob.ar.

Crédito UVA: la letra chica

La cuota de un crédito UVA se ajusta por inflación (índice CER). Eso mantiene baja la cuota inicial, pero implica que puede subir con el tiempo si los salarios no acompañan. Es una decisión que conviene mirar con el escenario de ingresos a varios años, no solo con la cuota del primer mes.

Paso a paso para comprar tu departamento

1. Definí presupuesto real: precio + 3% a 3,5% de gastos de escritura. Si vas a financiar, sumá la precalificación bancaria antes de buscar.
2. Elegí barrio y tipología según ese número, usando el precio del m² como referencia.
3. Visitá y comparál: estado general, orientación, expensas, antigüedad y si el edificio tiene reglamento de propiedad horizontal en regla.
4. Hacé la reserva y revisá títulos: el escribano estudia los antecedentes de dominio, inhibiciones y deudas antes del boleto o la escritura.
5. Firmá la escritura: se abona el saldo, se paga la escritura y se inscribe la compra en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Un corredor inmobiliario matriculado te acompaña en la negociación, la reserva y la coordinación con la escribanía; su honorario en CABA es tema a acordar y conviene dejarlo por escrito desde el inicio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio del departamento?

Como comprador, calculá entre 3% y 3,5% del valor para la escritura (honorarios del escribano más inscripción y certificados). Si tu caso encuadra como vivienda única hasta el tope vigente, no pagás impuesto de sellos, lo que reduce bastante ese total.

¿Tengo que pagar impuesto de sellos al comprar en CABA?

No, si se trata de tu vivienda única, familiar y permanente, no sos titular de otra vivienda y el valor no supera los $226.100.000 (2026). En ese caso la exención es del 100% y alcanza a ambas partes. Para una segunda vivienda, la alícuota es del 2,7%.

¿Puedo comprar con crédito hipotecario?

Sí. Los bancos financian hasta el 80% del valor, en general a tasas UVA. El requisito más limitante suele ser el ingreso mínimo demostrable, así que lo primero es precalificar en uno o varios bancos y comparar con la lista oficial del BCRA.

¿Qué barrio conviene para un primer departamento?

Depende del presupuesto. Con valores por debajo del promedio de la Ciudad aparecen opciones en Caballito, Almagro, Flores, Villa Urquiza y Villa del Parque, entre otros. Compará siempre el precio del m² del barrio con la tipología que buscás.

Fuentes

• Zonaprop — Índice de precios de CABA, septiembre de 2026 (zonaprop.com.ar/blog/zpindex).
• Mudafy — Mapa del precio del m² por barrio en CABA, noviembre de 2026.
• Ámbito y La Nación — Baja del Impuesto de Sellos en CABA desde 2026 y tope de exención para vivienda única.
• Escribanías de CABA — Desglose de gastos de escrituración 2026 (honorarios ~2% + IVA, inscripción ~1%).
• La Nación — Relevamiento mensual de créditos hipotecarios UVA, octubre de 2026; y lista comparativa oficial del BCRA en argentina.gob.ar.

Buscá tu departamento en CABA

Cuando tengas claro el presupuesto y el barrio, el próximo paso es ver qué hay disponible. Explorá los departamentos en venta en CABA en Mudafy, filtrá por cantidad de ambientes, barrio y precio, y coordiná las visitas con un asesor que te acompañe hasta la escritura.