Comprar un departamento en España desde Argentina: requisitos, impuestos y paso a paso

Comprar un departamento en España desde Argentina es legal y no exige residencia, ciudadanía europea ni ninguna visa especial: cualquier extranjero puede ser propietario de un inmueble en España. Lo que sí cambió en los últimos años es el contexto: desde abril de 2025 la compra ya no otorga residencia (se eliminó la llamada “golden visa”), los precios españoles vienen subiendo a dos dígitos y, del lado argentino, el fin del cepo simplificó el envío de fondos al exterior. Esta guía repasa los requisitos, los impuestos y el paso a paso, con fuentes oficiales al pie.

Qué necesitás sí o sí: el NIE (y una cuenta bancaria española)

El único requisito legal indispensable para escriturar es el NIE (Número de Identificación de Extranjero), el código que la administración española asigna a los extranjeros que hacen operaciones económicas en el país. Se puede tramitar sin salir de Argentina, en el Consulado General de España en Buenos Aires (formulario EX-15 y tasa del modelo 790, código 012), o ya en España, con cita previa en una comisaría de Policía Nacional. También podés otorgar un poder para que un abogado o gestor lo tramite por vos.

Además del NIE, en la práctica vas a necesitar:

• Cuenta bancaria en España, para pagar la seña, los impuestos y luego los servicios y expensas. Los bancos piden documentar el origen de los fondos.
• Medios de pago trazables: la compraventa se paga por transferencia o cheque bancario y queda documentada en la escritura. Olvidate del efectivo.
• Un abogado local que verifique en el Registro de la Propiedad que el inmueble no tenga deudas, hipotecas ni ocupantes, y —si no vas a residir— un representante fiscal para tus obligaciones posteriores.

Comprar ya no da residencia: el fin de la golden visa

Hasta 2025, invertir 500.000 € o más en inmuebles daba acceso a la residencia por inversión. Eso se terminó: la Ley Orgánica 1/2025 derogó la golden visa en todas sus modalidades —incluida la inmobiliaria— y la supresión entró en vigor el 3 de abril de 2025, según informó el Gobierno de España.

En la práctica, hoy comprás como turista: con pasaporte argentino podés permanecer en el espacio Schengen hasta 90 días dentro de cada período de 180, sin visa. Si tu plan es mudarte, el camino migratorio (trabajo, estudio, nómada digital, residencia no lucrativa) es independiente de la compra. Y si tenés ciudadanía española o de otro país de la Unión Europea —el caso de muchísimos argentinos—, nada de esto te afecta: comprás y te instalás como un europeo más.

Cuánto cuesta: precios e impuestos

Precios de referencia

El mercado español está en plena suba. En junio de 2026 la vivienda usada promedió 2.823 €/m², un máximo histórico con un alza interanual del 15,8%, y Madrid superó los 6.000 €/m², según el índice de idealista. Las zonas más buscadas por argentinos (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga) están todas por encima del promedio nacional, así que conviene mirar precio por m² barrio por barrio antes de comparar con lo que vale tu propiedad acá.

Impuestos y gastos de la compra

• Vivienda usada: pagás el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que fija cada comunidad autónoma: va del 4% al 13%. Por ejemplo, Madrid cobra 6% y Cataluña y la Comunidad Valenciana, 10%.
• Vivienda nueva (al desarrollador): IVA del 10% más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% a 1,5% según la comunidad).
• Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría: alrededor de 1% a 2%.
• Abogado y traducciones: aproximadamente 1% más, muy recomendable para quien compra a distancia.

Regla rápida: presupuestá entre un 10% y un 15% por encima del precio pactado. Un detalle poco conocido: si el vendedor también es no residente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria (modelo 211) a cuenta de los impuestos del vendedor.

Cómo llevar el dinero desde Argentina

Desde el 14 de abril de 2025, con la Comunicación “A” 8226 del Banco Central, las personas humanas no tienen tope mensual para comprar divisas ni para transferirlas a cuentas propias en el exterior. El circuito típico es: transferís desde tu cuenta argentina (o desde una cuenta que ya tengas afuera) a tu cuenta en España, y desde ahí se paga la operación ante escribano público español (notario).

El banco español va a pedir que justifiques el origen de los fondos: escritura de venta de una propiedad en Argentina, certificaciones contables, declaraciones juradas de impuestos. Cuanto más prolija esté esa documentación —traducida cuando haga falta—, más rápido se abre la cuenta y se libera la transferencia.

¿Se puede sacar hipoteca siendo no residente?

Sí. Los bancos españoles dan hipotecas a extranjeros no residentes, pero con condiciones más duras que para un residente: financian normalmente entre el 60% y el 70% del valor (contra el 80% habitual para residentes), con plazos más cortos, y exigen que la cuota no supere el 30–35% de tus ingresos demostrables. Pesan mucho los ingresos estables y bien documentados: recibos de sueldo, declaraciones de impuestos y movimientos bancarios. Por eso, buena parte de los compradores argentinos termina comprando al contado, muchas veces con el producido de la venta de una propiedad en Argentina.

Los impuestos de después (que nadie te cuenta antes de comprar)

• IBI: el impuesto municipal anual sobre el inmueble, equivalente al ABL.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): aunque no alquiles el departamento, España te imputa una renta por tenerlo a disposición; para residentes de países de fuera de la UE, como Argentina, la alícuota es del 24%. Si lo alquilás, tributás por ese alquiler.
• Bienes Personales en Argentina: si seguís siendo residente fiscal argentino, el departamento en España integra tu base imponible como bien del exterior.
• Doble imposición: Argentina y España tienen un convenio para evitar la doble imposición sobre la renta y el patrimonio, firmado en 2013 y vigente desde el 23 de diciembre de ese año. Antes de comprar, consultá a un contador en los dos países: el encuadre cambia según tu residencia fiscal.

El paso a paso, resumido

1. Tramitá el NIE (en el consulado en Buenos Aires o en España).
2. Abrí una cuenta bancaria española y juntá la documentación del origen de fondos.
3. Definí zona y presupuesto contando un 10–15% extra de impuestos y gastos.
4. Contratá un abogado local que revise cargas, deudas y situación registral del inmueble.
5. Firmá el contrato de arras (la seña, usualmente el 10%).
6. Si necesitás hipoteca, iniciala en este punto: a un no residente le lleva más tiempo.
7. Escriturá ante notario, pagá los impuestos e inscribí la compra en el Registro de la Propiedad.
8. Dejá organizadas tus obligaciones anuales: IBI e IRNR en España, Bienes Personales en Argentina.

Si no podés viajar para la firma, podés otorgar un poder ante escribano en Argentina, apostillado (ambos países integran el Convenio de La Haya), para que tu abogado firme por vos.

¿Vendés acá para comprar allá?

Buena parte de quienes compran en España financian la operación vendiendo una propiedad en Argentina, y los tiempos importan: con la escritura de venta resuelta, el origen de fondos ante el banco español se acredita mucho más fácil. Si estás en esa etapa, en Mudafy podés averiguar cuánto vale tu propiedad y venderla con un asesor de la red, con datos reales de tu zona.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar un departamento en España sin ser residente?

Sí. No hay restricciones a la compra de inmuebles por extranjeros: solo necesitás el NIE, y en la práctica una cuenta bancaria española y fondos de origen documentado.

¿Comprar una propiedad me da la residencia española?

No. La golden visa por inversión inmobiliaria fue derogada por la Ley Orgánica 1/2025 y dejó de existir el 3 de abril de 2025. La compra y la residencia hoy van por carriles separados.

¿Cuánto tengo que sumar al precio por impuestos y gastos?

Entre un 10% y un 15%: ITP del 4–13% si es usada (o IVA del 10% más AJD si es nueva), más notaría, registro, gestoría y abogado.

¿Puedo hacer toda la compra a distancia, sin viajar?

Sí: con el NIE tramitado en el consulado y un poder notarial apostillado, un abogado en España puede firmar las arras y la escritura en tu nombre.

¿Puedo transferir el dinero desde Argentina?

Sí. Desde abril de 2025 las personas humanas no tienen tope para comprar divisas ni transferirlas a cuentas propias en el exterior; el banco receptor va a pedir justificar el origen de los fondos.

Fuentes

• La Moncloa — “El 3 de abril entra en vigor el fin de las Golden Visa” (02/04/2025).
• Consulado General de España en Buenos Aires — trámite del NIE desde Argentina.
• idealista/news — precio de la vivienda usada, junio 2026 (02/07/2026).
• idealista — condiciones de las hipotecas para no residentes.
• TaxDown — impuestos al comprar vivienda en España: IVA, ITP y AJD.
• Infobae — anuncio del fin del cepo cambiario (11/04/2025; Comunicación “A” 8226 del BCRA, vigente desde el 14/04/2025).
• BOE — Convenio entre España y Argentina para evitar la doble imposición (firmado el 11/03/2013, en vigor desde el 23/12/2013).