Comprar departamento en Mendoza: precios por zona, costos y crédito (guía 2026)

Mendoza es una de las plazas más accesibles del país para comprar un departamento: el metro cuadrado promedio se mueve por debajo de los grandes centros, hay oferta tanto en el casco urbano como en el Gran Mendoza, y los costos de cierre son más bajos que en otras provincias. Esta guía reúne precios por zona, los gastos que se suman al valor de la propiedad y cómo entra hoy el crédito hipotecario, con datos de fuentes públicas y su fecha, para que puedas presupuestar de verdad antes de empezar a visitar.

¿Cuánto cuesta un departamento en Mendoza?

Según el relevamiento del Observatorio InmoUp difundido en octubre de 2026, el precio medio de los departamentos en el Gran Mendoza se ubica en US$1.144 por m², con una suba acumulada del 2,8% en 2026 y un mercado prácticamente estable (en septiembre incluso cayó 0,2%). Es un escenario de precios amesetados, bueno para negociar y para comparar con calma.

Para dimensionar en unidades concretas, los valores de referencia para ciudad de Mendoza en octubre de 2026 eran:

• 2 ambientes de 50 m²: alrededor de US$65.000
• 3 ambientes de 70 m²: alrededor de US$76.000

Son promedios: un usado a reciclar en una zona intermedia puede estar bastante por debajo, y un estreno en un barrio premium, muy por encima.

Precios por zona: dónde conviene comprar

El Gran Mendoza se compone de varios departamentos (en el sentido administrativo) pegados entre sí. La diferencia de precio entre ellos es grande, así que conviene elegir la zona en función del presupuesto y de para qué comprás (vivir, alquilar, refaccionar y revender).

Godoy Cruz — US$1.252/m²

Es el valor más alto del conglomerado. Pegado a la Ciudad, bien conectado y con mucha vida comercial. Dentro de Godoy Cruz, la zona de Trapiche figura entre las más caras del Gran Mendoza (en el orden de los US$2.525/m²).

Ciudad de Mendoza — US$1.198/m²

El casco céntrico y los barrios residenciales de la Capital. Acá la dispersión es enorme: barrios como Residencial Los Cerros superan los US$2.240/m², mientras que sectores como Residencial Parque aparecen más cerca de los US$525/m². Es la zona con más oferta de departamentos y la más líquida para revender o alquilar.

Guaymallén — US$960/m²

El departamento más poblado de la provincia y una de las mejores relaciones precio-ubicación: a minutos del centro pero con el m² por debajo del promedio. Buena opción para primera vivienda.

Las Heras — US$834/m²

La alternativa más económica del Gran Mendoza. El casco de Las Heras aparece entre los valores más bajos (en torno a US$605/m² en algunos sectores), ideal si priorizás precio sobre centralidad.

Los gastos de escrituración que tenés que sumar

El error más común es presupuestar solo el precio publicado. Al cerrar una compra en Mendoza, el comprador suma varios costos sobre el valor de la propiedad:

• Impuesto de sellos: la Ley Impositiva 2026 de la provincia fija una alícuota del 2% para las operaciones sobre inmuebles radicados en Mendoza. Por costumbre se reparte en partes iguales entre comprador y vendedor, de modo que al comprador suele corresponderle cerca del 1%.
• Honorarios del escribano: en el orden del 1% al 2% más IVA sobre el precio de venta o el avalúo. Los paga el comprador, que además elige la escribanía.
• Inscripción registral y certificados: aproximadamente 0,2% a 0,5%, para dejar la titularidad anotada a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
• Comisión inmobiliaria: suele ser del 3% más IVA a cargo del comprador.

Sumados, estos conceptos rondan el 6% al 8% del valor de la propiedad. Sobre un departamento de US$76.000 estás hablando de varios miles de dólares extra, así que conviene tenerlos reservados antes de firmar el boleto. Las alícuotas y topes los fija la Administración Tributaria Mendoza (ATM) y se actualizan cada año, por lo que siempre conviene chequear el valor vigente con tu escribano.

Un dato a favor del comprador: Mendoza mantiene un programa de reducción plurianual del impuesto de sellos, con la alícuota general bajando de forma progresiva en los próximos años.

¿Conviene comprar con crédito hipotecario?

Desde el regreso de los créditos hipotecarios UVA, volvió a ser posible comprar sin tener el 100% en efectivo. Las condiciones generales que ofrecen los bancos en 2026 son:

• Financian hasta el 80% del valor de la propiedad (necesitás al menos el 20% de anticipo más los gastos de escritura).
• Plazos de 5 a 30 años.
• La primera cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar.
• Antigüedad laboral mínima (en general 1 año en relación de dependencia; 2 años para monotributistas y responsables inscriptos).

El ingreso exigido varía mucho según el banco: a mediados de 2026 algunas entidades pedían desde alrededor de $1.000.000 mensuales y otras superaban los $3.000.000 para la compra de vivienda permanente. Como el crédito UVA ajusta el capital por inflación, la cuota puede subir con el tiempo: es clave simular distintos escenarios antes de comprometerte. La ventaja de Mendoza es que, con un m² más bajo que otras provincias, el anticipo y la cuota necesaria también son menores.

Paso a paso para comprar tu departamento en Mendoza

1. Definí presupuesto total, no solo el precio: sumá el 6-8% de gastos de cierre.
2. Elegí la zona según precio y uso (Godoy Cruz y Ciudad para liquidez; Guaymallén y Las Heras para estirar el presupuesto).
3. Visitá y compará varias unidades parecidas para tener referencia de valor real.
4. Hacé la reserva y el boleto de compraventa, idealmente con asesoramiento.
5. Pedí los certificados y escriturá con un escribano de tu confianza.

En Mudafy podés ver la oferta actualizada de departamentos en venta en Mendoza y filtrar por zona, como Godoy Cruz o Guaymallén, con fotos, precios y contacto directo para coordinar una visita.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto sale un departamento de 2 ambientes en Mendoza?

Un 2 ambientes de unos 50 m² en ciudad de Mendoza rondaba los US$65.000 en octubre de 2026, aunque el valor cambia mucho según la zona y el estado de la unidad.

¿Qué zona de Mendoza es más barata para comprar?

Entre los departamentos del Gran Mendoza, Las Heras muestra el m² más bajo (US$834/m² promedio), seguido por Guaymallén (US$960/m²).

¿Cuánto hay que sumar por gastos de escritura?

Entre impuesto de sellos, honorarios del escribano, inscripción registral y comisión, el comprador suele destinar cerca del 6% al 8% del valor de la propiedad.

¿Se puede comprar en Mendoza con crédito hipotecario?

Sí. Los bancos financian hasta el 80% del valor, a 5-30 años, con la primera cuota limitada al 25% de los ingresos. Necesitás el anticipo del 20% más los gastos de cierre.

¿Conviene comprar para alquilar en Mendoza?

El rendimiento bruto anual promedio por alquiler se ubicaba en torno al 7% en octubre de 2026. Un 2 ambientes se alquilaba cerca de $504.300 por mes y un 3 ambientes alrededor de $653.376.

Fuentes

• Observatorio InmoUp — precios de compra y alquiler del Gran Mendoza, difundidos por La Nación (octubre de 2026).
• Administración Tributaria Mendoza (ATM) — Ley Impositiva 2026, impuesto de sellos sobre inmuebles.
• Relevamiento de condiciones de créditos hipotecarios UVA de bancos argentinos (2026).

Los precios y las alícuotas corresponden a las fechas indicadas y pueden variar. Verificá los valores vigentes con tu escribano y con el banco antes de cerrar la operación.