Comprar un departamento en Palermo: guía de precios y zonas 2026

Palermo es el barrio con más departamentos en venta de la Ciudad de Buenos Aires y también uno de los más caros. Esa combinación de mucha oferta y precios altos hace que comprar ahí sea tentador y, a la vez, fácil de pagar de más. Esta guía reúne los precios actuales por subzona, lo que conviene mirar antes de ofertar y los gastos reales de la compra en CABA, para que vayas a la búsqueda con números concretos en la cabeza.

Cuánto cuesta el m² en Palermo

Palermo encabeza los valores de publicación de departamentos usados en CABA. Según el relevamiento de Argenprop correspondiente al segundo trimestre de 2026, el metro cuadrado de departamentos usados en el barrio se ubicaba en torno a los USD 3.172/m² en monoambientes, USD 3.118/m² en unidades de 2 ambientes y USD 2.855/m² en 3 ambientes. Para dimensionar la diferencia, el promedio de la Ciudad en ese mismo relevamiento era de USD 2.561, USD 2.343 y USD 2.160/m² respectivamente: Palermo está entre un 20% y un 30% por encima de la media porteña.

Las unidades a estrenar o en pozo pesan todavía más en el bolsillo: en el mismo informe rondaban los USD 3.885 a USD 4.174/m² según la tipología. Y conviene separar el precio de publicación del precio de cierre: el Índice M² Real de Reporte Inmobiliario, que mide operaciones efectivamente escrituradas, calculó para junio de 2026 un promedio de cierre de USD 2.108/m² en la Ciudad, bastante por debajo de lo que se pide en los avisos. En la práctica, casi siempre hay margen de negociación entre el valor publicado y el valor de cierre.

Como referencia rápida de ticket: un 2 ambientes usado típico en Palermo se mueve en el orden de los USD 130.000 a USD 160.000 y un 3 ambientes, entre USD 190.000 y USD 230.000, según superficie, estado y ubicación exacta dentro del barrio.

Palermo no es un solo barrio: elegí la subzona

"Palermo" abarca microzonas con precios y clima muy distintos. Antes de filtrar por precio, conviene saber dónde querés vivir.

Palermo Soho

El corazón del diseño, las tiendas y los bares de autor, alrededor de Plaza Serrano. Es la zona más caminable y con más vida de calle, ideal si buscás salir a pie a todo. A cambio, conviven el ruido nocturno y los precios más altos del barrio.

Palermo Hollywood

Del otro lado de las vías, más asociado a la gastronomía, las productoras audiovisuales y las oficinas. Tiene dinamismo y buena conectividad, suele ser algo más económico que Soho y combina edificios nuevos con casas recicladas.

Palermo Botánico

El sector más verde y señorial, cerca del Jardín Botánico, el Ecoparque y los museos. Edificios tradicionales de categoría y mucho arbolado; una de las zonas más equilibradas para quien quiere tranquilidad sin resignar centralidad.

Palermo Chico y Las Cañitas

Palermo Chico (Barrio Parque) es el enclave más exclusivo, de casonas, embajadas y calles diseñadas por Carlos Thays; los valores son los más altos. Las Cañitas, en cambio, tiene escala de barrio, buena oferta gastronómica y un perfil más residencial y compacto.

Qué mirar antes de ofertar

• Orientación y luz. Un frente al contrafrente con buena orientación cambia por completo la habitabilidad. Visitá de día.
• Antigüedad y estado del edificio. Preguntá por el fondo de reserva, obras pendientes y el valor de las expensas: en Palermo las amenities encarecen la cuota mensual.
• Expensas. Un edificio con pileta, SUM y seguridad 24 h puede tener expensas que equivalen a un alquiler chico. Pedí los últimos recibos.
• Documentación. Título de propiedad, reglamento de copropiedad, informe de dominio e inhibición y libre deuda de expensas y servicios. El escribano verifica todo esto antes de la escritura.
• Precio de cierre, no de aviso. Compará con unidades similares vendidas, no solo publicadas, y presentá una oferta razonada.

Los gastos de la compra en CABA

Al precio de la propiedad hay que sumarle los gastos de escrituración, que corren principalmente por cuenta del comprador. Los más relevantes son los honorarios del escribano, los gastos de certificados y estudios de título, la comisión inmobiliaria y el impuesto de sellos.

Sobre sellos hubo una novedad importante: la Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad, vigente desde el 1 de enero de 2026, mantiene la exención del 100% del Impuesto de Sellos para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta un tope de valuación (fijado en $226.100.000 para 2026). Por encima de ese monto se tributa solo sobre el excedente, y para segundas viviendas la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%. También se eliminó el sello sobre los créditos hipotecarios destinados a vivienda única. Como los topes y alícuotas se actualizan, confirmá siempre el valor vigente y tu situación puntual con tu escribano antes de firmar.

Si vas a financiar la compra, desde el regreso de los créditos hipotecarios UVA conviene pedir la pre-aprobación del banco antes de ofertar: así sabés tu techo real y podés buscar directamente unidades aptas para crédito.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito para comprar un 2 ambientes en Palermo?

Un 2 ambientes usado típico se ubica en el orden de los USD 130.000 a USD 160.000, más los gastos de escritura. El valor exacto depende de la subzona, la superficie, la antigüedad y las amenities del edificio.

¿Conviene comprar usado o a estrenar?

Lo a estrenar y en pozo cuesta claramente más por m² (rondaba los USD 3.900 a USD 4.200/m² en 2026 según Argenprop), pero ofrece instalaciones nuevas y a veces planes de pago en cuotas. El usado tiene mejor precio de entrada y más margen de negociación. Depende de tu horizonte y de si priorizás precio o estrenar.

¿Qué subzona de Palermo es más conveniente?

Para vida de calle y diseño, Soho; para gastronomía y algo más de precio accesible, Hollywood; para tranquilidad y verde, Botánico; para perfil residencial, Las Cañitas; y para alta gama, Palermo Chico.

¿Se puede negociar el precio publicado?

Sí. El valor de cierre suele ubicarse por debajo del publicado. Una oferta fundamentada en comparables reales de la zona es la mejor herramienta de negociación.

Fuentes

• Argenprop, relevamiento del valor del m² en CABA (segundo trimestre de 2026, datos provisorios), publicado por Infobae el 28/08/2026.
• Reporte Inmobiliario, Índice M² Real — precio real de cierre por m², junio de 2026.
• Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, Ley Tarifaria 2026 (impuesto de sellos sobre compraventa de inmuebles), vigente desde el 01/01/2026.

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