Comprar un departamento hipotecado: cómo funciona y qué revisar antes de señar

Encontraste un departamento que te cierra, pedís el informe de dominio y aparece una hipoteca a favor de un banco. ¿Se cayó la operación? No: comprar un departamento hipotecado es legal y, con el regreso del crédito hipotecario, cada vez más frecuente —muchas de las propiedades compradas con préstamos UVA vuelven al mercado antes de terminar de pagarse—. La clave está en cómo se estructura la escritura para que la deuda del vendedor se cancele y vos recibas el inmueble libre de gravámenes. Acá te explicamos el mecanismo completo.

Qué significa que un departamento esté hipotecado

La hipoteca es un derecho real de garantía: el artículo 2205 del Código Civil y Comercial la define como el derecho que recae sobre un inmueble que sigue en poder de su dueño y que le da al acreedor, si el deudor no paga, las facultades de persecución y preferencia para cobrarse sobre el producido del bien.

Dos consecuencias prácticas para vos como comprador:

• La hipoteca no prohíbe vender. El dueño sigue siendo dueño y puede transferir el inmueble.
• El gravamen sigue al inmueble, no a la persona. Si comprás sin que la deuda se cancele, el banco puede ejecutar la hipoteca aunque vos no hayas firmado nada con él. Por eso toda la operación se arma para que la cancelación y la compraventa ocurran en el mismo acto.

Cómo saber si tiene hipoteca: el informe de dominio

Las hipotecas se inscriben en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción (ley 17.801). Antes de escriturar, el escribano pide el certificado de dominio, que informa quién es el titular y qué gravámenes pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, usufructos. También pide el certificado de inhibiciones sobre el vendedor.

Ese certificado tiene una ventaja central: otorga reserva de prioridad. Durante su plazo de validez (15, 25 o 30 días según dónde tenga asiento el escribano, artículo 24 de la ley 17.801), ningún otro gravamen puede anotarse con prioridad sobre tu escritura. Si estás por señar y el vendedor menciona una hipoteca —o no la menciona—, pedí el informe de dominio actualizado antes de entregar dinero: es un trámite accesible y te muestra la foto real del inmueble.

La operatoria habitual: cancelación simultánea en la escritura

En la gran mayoría de los casos, el vendedor no paga la deuda antes de vender (si tuviera ese dinero, probablemente ya habría cancelado). Lo que se hace es usar parte del precio de venta para cancelar la hipoteca en el mismo acto de escritura. El circuito, paso a paso:

1. Se pide el saldo de cancelación al banco

El escribano (o el vendedor) solicita al acreedor el saldo exacto de la deuda a la fecha prevista de escritura. Con ese número se verifica lo esencial: que el precio de venta alcance para cancelar la deuda y que quede un remanente para el vendedor.

2. Se coordinan las partes

Intervienen el escribano que elegiste para la compraventa y, según el banco, un escribano designado por la entidad para la cancelación. Se fija una fecha que le sirva a todos; los bancos tienen circuitos armados para esto, pero sus tiempos administrativos suelen sumar algunas semanas respecto de una operación sin hipoteca.

3. En el acto de escritura, el dinero se divide

Del precio total, la porción que corresponde al saldo de deuda va directo al banco (o queda retenida por el escribano hasta acreditar la cancelación) y el resto al vendedor. El banco entrega la documentación de cancelación y se firma la compraventa. Vos nunca deberías entregar el precio completo al vendedor «para que después cancele»: el pago al acreedor y la transferencia tienen que ser simultáneos o estar garantizados por la retención del escribano.

4. Se inscribe todo en el Registro

El escribano inscribe la cancelación de la hipoteca y tu escritura. El resultado: recibís el dominio libre del gravamen.

Si la hipoteca es de un crédito UVA

Los préstamos UVA ajustan el capital por inflación: el saldo adeudado cambia todos los días. Por eso el saldo de cancelación se pide actualizado lo más cerca posible de la escritura —idealmente el día previo— y se prevé un pequeño margen. Si además vos comprás con tu propio crédito hipotecario, la operación es perfectamente posible: tu banco desembolsa, parte del dinero cancela la hipoteca del vendedor y tu nueva hipoteca se inscribe sobre el inmueble ya liberado. Es más coordinación (dos bancos, dos carpetas), no un impedimento.

¿Se puede asumir la hipoteca del vendedor en lugar de cancelarla?

Legalmente existe la figura: el Código Civil y Comercial regula la cesión y la asunción de deuda en los artículos 1632 a 1634. Pero tiene una condición dura: hace falta la conformidad del acreedor, y el vendedor solo queda liberado si el banco lo admite expresamente. En la práctica, las entidades casi siempre prefieren cancelar el crédito original y, si el comprador necesita financiación, otorgarle un préstamo nuevo con su propia evaluación crediticia. Si alguien te propone «quedarte con la hipoteca» por fuera del banco, desconfiá: sin la conformidad del acreedor esa operación no te protege.

Hipotecas viejas que figuran en el registro pero ya se pagaron

Un caso distinto y bastante común en propiedades con muchos años: la deuda se terminó de pagar hace tiempo, pero nadie hizo la cancelación registral, así que la hipoteca sigue apareciendo en el informe de dominio. No es una deuda viva, pero hay que regularizarla antes de escriturar, con una escritura de cancelación otorgada por el acreedor (o sus sucesores). Tené en cuenta que los efectos de la inscripción de una hipoteca se conservan por 35 años si no se renueva (artículo 2210 del Código Civil y Comercial), de modo que un gravamen de hace décadas puede seguir vigente en el registro.

No es lo mismo que comprar en un remate judicial

«Departamento hipotecado» también puede referirse a una propiedad en ejecución hipotecaria, que se vende en subasta judicial porque el deudor dejó de pagar. Esa es otra operación, con reglas propias: se compra en el marco de un expediente, con posturas, aprobación del juez y plazos para la entrega de la posesión. Puede haber oportunidades de precio, pero exige asesoramiento legal específico antes de ofertar. Lo que describimos en esta nota es la compra normal, de común acuerdo con el vendedor, de un inmueble que tiene una hipoteca vigente.

Departamentos en pozo: la hipoteca divisible

Desde el decreto 1017/2024 (13 de noviembre de 2024) existen en Argentina las hipotecas divisibles sobre proyectos inmobiliarios: el desarrollador puede hipotecar el proyecto completo para financiarlo y, al subdividirse en propiedad horizontal, el gravamen se divide entre las unidades. Si estás mirando un departamento en pozo, puede que el proyecto tenga una hipoteca de este tipo: no es una señal de alarma, sino el instrumento de financiación previsto por la norma, y al escriturar tu unidad se define la porción del gravamen que le corresponde o su cancelación. Como siempre, es el escribano quien verifica la situación registral exacta antes de la firma.

Checklist antes de señar un departamento hipotecado

• Informe de dominio actualizado, pedido por tu escribano, para conocer el gravamen exacto y a favor de quién está.
• Saldo de cancelación por escrito del banco, para confirmar que el precio de venta cubre la deuda. Si la deuda supera el precio, el vendedor tiene que aportar la diferencia antes o en el acto.
• Reserva y boleto condicionados: que el texto diga expresamente que la venta se hace con cancelación del gravamen en el acto de escritura, libre de deudas y gravámenes.
• Escribano de tu confianza desde el inicio: en la compraventa, el comprador elige al escribano.
• Nada de pagos por fuera del circuito: el dinero que cancela la hipoteca va al banco o queda retenido por el escribano, nunca al vendedor «a cuenta».

Preguntas frecuentes

¿Es seguro comprar un departamento con hipoteca?

Sí, siempre que la cancelación del gravamen sea simultánea a la escritura y la coordine el escribano. Es una operación estándar del mercado, no una rareza.

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?

La deuda la paga el vendedor con parte del precio que recibe de vos. Los gastos del trámite de cancelación también suelen estar a su cargo, como el resto de los costos necesarios para entregar el inmueble libre de gravámenes; conviene dejarlo escrito en el boleto.

¿Puedo comprar con mi propio crédito hipotecario un departamento que ya está hipotecado?

Sí. Tu banco desembolsa el préstamo, una parte cancela la hipoteca existente y tu nueva hipoteca se inscribe a continuación. Requiere coordinar a las dos entidades y suele demorar algo más, pero los bancos lo operan con frecuencia.

¿Qué pasa si la deuda es mayor que el precio de venta?

El banco no libera el gravamen si no cobra el total del saldo. El vendedor debe cubrir la diferencia con fondos propios antes o en el acto de escritura; si no puede, la operación no se puede cerrar de forma segura.

¿La hipoteca que figura en el informe puede estar ya pagada?

Sí: si nunca se hizo la cancelación registral, el gravamen sigue apareciendo aunque la deuda esté saldada. Se regulariza con una escritura de cancelación antes de (o junto con) tu compra.

Fuentes

• Código Civil y Comercial de la Nación — arts. 2205 y ss. (hipoteca), 1632–1634 (cesión y asunción de deuda), 2210 (duración de los efectos del registro).
• Ley 17.801 — Registro de la Propiedad Inmueble — certificados e informes de dominio, reserva de prioridad (art. 24).
• Decreto 1017/2024 (13/11/2024) — régimen de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios.
• Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Hipotecas — rol del escribano en constitución y cancelación.
• Infobae (03/02/2025) — pasos legales de la venta de una vivienda con hipoteca vigente.

Buscá tu departamento con alguien que conozca la operación

Si el departamento que te gusta tiene una hipoteca, no lo descartes: con el circuito correcto es una compra tan segura como cualquier otra. En Mudafy, un asesor te acompaña en toda la operación —informe de dominio, coordinación con el banco y la escribanía— para que llegues a la firma sin sorpresas. Empezá por ver los departamentos en venta o, si ya tenés uno en la mira, consultanos desde la ficha de la propiedad y te ayudamos a armar la operación.