Comprar un departamento en Mar del Plata: guía de precios, zonas y rentabilidad

Mar del Plata es una de las plazas más líquidas del interior argentino para comprar un departamento: tiene oferta grande en todas las tipologías, demanda de compra para vivir y una temporada turística que sostiene el alquiler. Pero "comprar bien" depende de para qué: no es lo mismo buscar un dos ambientes para rentar en verano que un tres ambientes para mudarse todo el año. Esta guía ordena los precios por zona, las tipologías más buscadas, la rentabilidad real del alquiler y los costos de la operación, con datos de mercado verificables para que decidas con criterio.

Cuánto cuesta el m² en Mar del Plata

Según el índice de Zonaprop de abril de 2026, el precio promedio de publicación de los departamentos en venta en Mar del Plata fue de US$ 1.993 por m². En lo que iba del año el valor acumulaba una suba del 2,6% y en términos interanuales crecía 7,1%: un mercado que se recuperó en dólares después de varios años planchado, pero todavía por debajo de los máximos históricos.

Como referencia por tipología, un dos ambientes de 50 m² promediaba US$ 109.074 y un tres ambientes de 70 m², US$ 140.321. Son promedios de la ciudad entera: el precio real de una unidad concreta se mueve mucho según la zona, la antigüedad, el piso, la orientación y si tiene cochera o amenities.

El precio cambia muchísimo según el barrio

La diferencia entre zonas es el dato más importante a la hora de comprar. Con los mismos datos de abril de 2026, los barrios más caros por m² eran:

• Playa Grande: US$ 3.405/m²
• Leandro N. Alem: US$ 3.242/m²
• Lomas de Stella Maris: US$ 2.959/m²

Y los más accesibles:

• Las Lilas: US$ 787/m²
• Nueve de Julio: US$ 893/m²
• Aeroparque: US$ 960/m²

Dicho de otro modo: el m² en la zona premium frente al mar puede costar más de cuatro veces que en los barrios del oeste. Mirado por grandes regiones, la Zona Puerto encabezaba con US$ 2.329/m² y la Zona Oeste cerraba la tabla con US$ 1.154/m².

Qué zona conviene según tu objetivo

No hay un "mejor barrio" absoluto; hay un mejor barrio para cada plan.

Para alquiler temporario (verano y fines de semana largos)

Lo que rinde es la cercanía al mar y a los polos gastronómicos. Playa Grande, La Perla, Güemes, Los Troncos y el Centro concentran la demanda turística. Playa Grande y Los Troncos son los más caros de entrada pero los que mejor se alquilan en temporada alta; La Perla y Güemes ofrecen un punto de equilibrio entre precio de compra y demanda. Para este uso, un monoambiente o dos ambientes bien ubicado suele rotar más que una unidad grande.

Para vivir todo el año

Acá pesan los servicios cotidianos más que la playa: el Macrocentro y barrios como Constitución, Chauvín o San Carlos tienen buena oferta de dos y tres ambientes, transporte, universidades y comercios. El tres ambientes con cochera es la tipología más defendible para reventa en estos barrios.

Para entrar con menos presupuesto

Las zonas del oeste y los barrios alejados de la costa (como los que encabezan la lista de valores más bajos) permiten comprar metros a precios muy accesibles en dólares. El contrapunto es que la demanda de alquiler temporario es mucho más débil: conviene pensarlos para alquiler permanente o vivienda propia, no para renta de verano.

¿Cuánto renta un departamento en Mar del Plata?

Para quien compra como inversión, el número clave es la rentabilidad bruta del alquiler. Con los datos de abril de 2026, el alquiler residencial en Mar del Plata rendía en promedio un 6,25% bruto anual, lo que equivale a recuperar la inversión con la renta en unos 16 años. Es una rentabilidad algo por encima de la de CABA y, como suele pasar, mejor en los barrios más baratos (donde el precio de compra es bajo respecto del alquiler) que en las zonas premium.

Ese 6,25% corresponde al alquiler tradicional de todo el año. El alquiler temporario puede rendir más en ciudades turísticas, pero no se puede comparar de forma directa: tiene estacionalidad fuerte (gran parte del ingreso se concentra en diciembre, enero y febrero), vacancia en temporada baja, mayores costos de gestión, limpieza y comisiones de plataforma, y una carga impositiva distinta. Antes de proyectar una renta de verano sobre los 12 meses, conviene ser conservador con la ocupación fuera de temporada.

Un dato de contexto: los alquileres acumulaban una suba del 13,1% en 2026, bastante por encima de los precios de venta. Desde la derogación de la Ley de Alquileres (ley 27.551) por el DNU 70/2023, los contratos se pactan libremente en plazo, moneda y actualización, lo que volvió a dinamizar la oferta de alquiler permanente.

Costos y pasos de la compra

Al precio de publicación hay que sumarle los gastos de la operación, que en una compraventa de inmueble usado en provincia de Buenos Aires suelen rondar el 7% a 8% del valor entre:

• Honorarios de escribano y gastos de escritura.
• Impuesto de sellos provincial (lo habitual es repartirlo entre comprador y vendedor; hay exenciones para vivienda única y permanente dentro de ciertos topes).
• Comisión inmobiliaria, según lo pactado.
• Informes de dominio e inhibición, aportes y gastos administrativos.

Antes de firmar el boleto conviene verificar que la unidad esté libre de deudas de expensas, ABL e impuestos, revisar el reglamento de copropiedad (sobre todo si pensás alquilar por temporada) y chequear la situación de dominio. Si vas a destinar el departamento a alquiler turístico, sumá a la cuenta la habilitación municipal del Partido de General Pueyrredon para alojamiento temporario y el tratamiento impositivo propio de esa actividad (el alquiler temporario tributa IVA, a diferencia del alquiler de vivienda).

Preguntas frecuentes

¿Conviene comprar en Mar del Plata hoy?

Depende del objetivo. Los precios en dólares venían recuperándose con subas moderadas (2,6% acumulado y 7,1% interanual a abril de 2026) y siguen lejos de los máximos históricos, por lo que para uso propio o inversión de largo plazo hay oportunidades. Para pura renta, la rentabilidad bruta ronda el 6,25% anual, mejor en barrios accesibles que en zonas premium.

¿Qué tipología se alquila mejor?

Para temporario, los monoambientes y dos ambientes cerca del mar y de las zonas gastronómicas rotan más. Para alquiler permanente y reventa, el dos o tres ambientes con cochera en barrios con servicios es la apuesta más segura.

¿Cuánto necesito para un dos ambientes?

El promedio de la ciudad para un dos ambientes de 50 m² era de unos US$ 109.000 en abril de 2026, pero en barrios del oeste podés encontrar valores bastante menores y en Playa Grande o Los Troncos, bastante mayores. Sumá un 7% a 8% de gastos de escrituración.

¿Puedo alquilar por temporada sin trámites?

No del todo. El alquiler temporario con fines turísticos requiere habilitación municipal en el Partido de General Pueyrredon y tiene un tratamiento impositivo propio. Antes de comprar con ese fin, verificá que el reglamento del edificio lo permita.

Fuentes

• Zonaprop — Índice de precios de venta y alquiler de Mar del Plata, abril de 2026 (precio por m², precios de referencia por tipología, valores por barrio y región, rentabilidad bruta y variación de alquileres).
• Boletín Oficial — DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres (ley 27.551), diciembre de 2023.
• Municipalidad de General Pueyrredon — régimen de habilitación para alojamiento temporario con fines turísticos.

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