Comprar un departamento en Mendoza: precios por zona, gastos y en qué barrios conviene

Mendoza se volvió una de las plazas más accesibles del país para comprar departamento: un dos ambientes en la capital cuesta bastante menos que en Buenos Aires, Rosario o Córdoba. Pero "accesible" no significa "igual en todos lados": entre Las Heras y Godoy Cruz el valor del metro cuadrado puede casi duplicarse. Antes de salir a buscar, conviene tener claros tres números: cuánto vale el metro en la zona que te interesa, qué gastos se suman al precio de lista y qué rinde cada barrio si comprás para invertir. Vamos por partes.

Cuánto cuesta comprar un departamento en Mendoza hoy

El precio medio de un departamento en el Gran Mendoza se ubica en US$1.144 por metro cuadrado, con una suba acumulada del 2,8% en lo que va de 2026 y un mercado prácticamente estable (en septiembre incluso cayó 0,2%). Son datos del relevamiento de Zonaprop sobre el Gran Mendoza publicado a fines de octubre de 2026.

Llevado a unidades concretas, los valores de referencia son:

• Dos ambientes (≈50 m²): alrededor de US$65.000.
• Tres ambientes (≈70 m²): alrededor de US$76.000.

Esto ubica a Mendoza entre las ciudades más económicas del país para comprar un dos ambientes. Es un buen punto de partida, pero el precio real depende mucho del departamento (antigüedad, piso, cochera, amenities) y, sobre todo, de la zona.

Precios por zona: dónde está lo más caro y lo más barato

El Gran Mendoza no es un solo mercado. Estos son los valores promedio del metro cuadrado por departamento (octubre de 2026):

• Godoy Cruz: US$1.252/m² — la zona más cara del Gran Mendoza.
• Ciudad de Mendoza (Capital): US$1.198/m².
• Guaymallén: US$960/m².
• Las Heras: US$834/m² — la alternativa más económica.

La diferencia es enorme: dentro de un mismo aglomerado, el metro en Godoy Cruz vale un 50% más que en Las Heras. Por eso un dos ambientes puede rondar los US$75.000 en Godoy Cruz o Capital, acercarse a los US$65.000 en Guaymallén y encontrarse cerca de US$55.000 en Las Heras.

¿Qué zona elegir?

No hay una respuesta única; depende de para qué comprás:

• Godoy Cruz y Ciudad de Mendoza: máxima demanda, buena conectividad, cercanía a oficinas, universidades y centros comerciales. Son las zonas que mejor sostienen el valor de reventa, pero donde más caro entrás.
• Guaymallén: un escalón más accesible, con mucha oferta y en expansión. Buen equilibrio entre precio y ubicación para primera vivienda.
• Las Heras: el ticket de entrada más bajo. Interesante para presupuestos ajustados y, como vemos abajo, muy competitiva en rentabilidad de alquiler.

Los gastos que tenés que sumar al precio

Un error clásico es presupuestar solo el valor del departamento. Sobre el precio de la operación hay que sumar gastos de escrituración que, entre comprador y vendedor, suelen ubicarse en torno al 6–9% del valor. Los principales conceptos que paga el comprador son:

• Honorarios del escribano: rondan el 2% del valor de la propiedad más IVA. El comprador elige la escribanía y paga esos honorarios.
• Impuesto de sellos: grava la compraventa y se suele repartir en partes iguales entre comprador y vendedor. La Ley Impositiva 2026 de Mendoza (Ley 9680) estableció un plan de reducción gradual del impuesto de sellos: para operaciones sobre inmuebles la alícuota es del 2% en 2026, baja al 1,75% en 2027 y continúa descendiendo hasta su eliminación total en 2030.
• Gastos registrales y certificados: inscripción en el Registro de la Propiedad, certificados de dominio e inhibición, informes, tasas administrativas.
• Comisión inmobiliaria, cuando la operación se hace a través de una inmobiliaria.

Existen exenciones y beneficios (por ejemplo, para vivienda única bajo ciertas condiciones), pero su aplicación depende del caso concreto. Antes de firmar, pedile al escribano un detalle de gastos por escrito y confirmá las alícuotas y exenciones vigentes directamente en la Administración Tributaria Mendoza (ATM). Que el impuesto de sellos venga bajando año a año es, además, un dato a favor de quien compra en Mendoza frente a otras provincias.

Comprar para vivir o para invertir

Si la compra es para alquilar, Mendoza ofrece números interesantes. La rentabilidad bruta anual promedio de un departamento en el Gran Mendoza es del 7,05%, con un plazo de recuperación de la inversión de unos 14 años en promedio. Pero, de nuevo, la zona cambia todo: Las Heras lidera el ranking con una rentabilidad bruta del 10,8% anual y un repago de apenas 9,3 años, justamente porque el precio de compra es bajo mientras el alquiler se sostiene.

Como referencia de ingresos por alquiler, el precio medio mensual en Mendoza es de aproximadamente $504.300 para un dos ambientes y $653.376 para un tres ambientes, con una suba del orden del 15% interanual. La lógica del inversor en Mendoza suele ser clara: donde el metro cuadrado está más barato (Las Heras, parte de Guaymallén), la renta rinde mejor; donde está más caro (Godoy Cruz, Capital), se prioriza la revalorización y la liquidez al momento de vender.

Pasos para comprar, en orden

1. Definí presupuesto total, no solo el precio del departamento: sumá el 6–9% de gastos de escrituración.
2. Elegí zona y tipología según uso (vivienda o inversión) y presupuesto.
3. Visitá y comparás: revisá antigüedad, orientación, expensas, cochera y estado general. Pedí el mismo departamento en varias zonas para calibrar precios.
4. Reserva y due diligence: con una oferta aceptada, el escribano verifica dominio, libre de inhibiciones y deudas (expensas, impuestos).
5. Boleto de compraventa (opcional) y luego escritura, donde se paga el saldo y se transfiere la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un departamento de dos ambientes en Mendoza?

En promedio, alrededor de US$65.000 en el Gran Mendoza (≈50 m²). Puede subir a unos US$75.000 en Godoy Cruz o Capital y bajar cerca de US$55.000 en Las Heras.

¿Qué zona es la más barata para comprar?

Las Heras, con un valor promedio de US$834/m², es la más económica del Gran Mendoza. Además es la que mejor rentabilidad de alquiler ofrece.

¿Cuánto se paga de impuesto de sellos al comprar en Mendoza?

Para operaciones sobre inmuebles la alícuota es del 2% en 2026 (Ley Impositiva 9680), en baja gradual hasta eliminarse en 2030. Suele repartirse entre comprador y vendedor. Confirmá siempre el detalle y las exenciones con tu escribano y en la ATM.

¿Cuánto hay que sumar por gastos de escritura?

Entre todos los conceptos (escribano, sellos, registro, certificados), la escrituración suele representar entre el 6% y el 9% del valor de la operación, repartido entre las partes.

¿Conviene comprar para invertir en Mendoza?

La rentabilidad bruta promedio es del 7,05% anual, pero zonas como Las Heras llegan al 10,8% con repago en 9,3 años. Es una plaza competitiva, sobre todo donde el precio de entrada es bajo.

Buscá tu departamento en Mendoza

En Mudafy podés ver departamentos en venta en Mendoza y filtrar por zona, cantidad de ambientes, precio y amenities para comparar opciones reales con los valores de esta guía. Si querés afinar por barrio, mirá por separado los avisos en Godoy Cruz, Guaymallén y Las Heras, y usá los precios por zona de arriba como referencia para negociar.

Fuentes

• La Nación — "Mendoza capital: cuánto cuesta comprar y alquilar un departamento" (28/10/2026, datos de Zonaprop): precio por m², valores por zona, dos y tres ambientes, alquileres y rentabilidad.
• Ámbito — "Mendoza es la ciudad más económica del país para comprar un departamento": comparación de precios de entrada por zona y rentabilidad de Las Heras.
• Blog del Contador — Ley Impositiva 2026 de Mendoza (Ley 9680) y plan de reducción del impuesto de sellos: alícuota de inmuebles 2% en 2026 y cronograma hasta 0% en 2030.
• Administración Tributaria Mendoza (ATM) — Impuesto de Sellos: fuente oficial para alícuotas vigentes y exenciones.

Los precios son promedios de mercado a octubre de 2026 y varían según el inmueble. Verificá valores actualizados y gastos con tu escribano y en la ATM antes de operar.