Comprar un departamento usado: guía completa para hacerlo bien

Un departamento usado suele ser la vía más realista para llegar a la primera vivienda: hay mucha más oferta que a estrenar, está en barrios consolidados y, a igual ubicación, el precio por metro cuadrado acostumbra ser menor. Pero comprar usado tiene reglas propias: el estado real de la unidad, la salud del consorcio y los papeles pesan tanto como el precio. Esta guía recorre el proceso completo en Argentina —de la primera visita a la escritura— con los costos e impuestos vigentes en 2026.

Usado o a estrenar: qué cambia de verdad

Con un usado comprás algo terminado y comprobable: lo recorrés, ves cómo envejeció el edificio, conocés las expensas reales y podés mudarte (o alquilarlo) apenas escriturás. A cambio, asumís el mantenimiento acumulado: instalaciones, aberturas y partes comunes con años de uso. En un desarrollo en pozo o a estrenar pagás por lo nuevo y por una promesa de entrega; en un usado pagás por lo que está a la vista. Y eso te da una herramienta extra: todo lo que detectes en la visita es argumento para negociar el precio.

Qué mirar en las visitas

La unidad

• Humedad: manchas o globos de pintura en techos y paredes, olor a encierro, un cielorraso recién pintado en un solo ambiente (puede tapar una filtración). Los últimos pisos y los contrafrentes con poca ventilación son los más expuestos.
• Instalación eléctrica: tablero con disyuntor y llaves térmicas, cantidad de tomas por ambiente, y si la instalación fue renovada o es la original del edificio.
• Agua y gas: abrí las canillas y la ducha para probar la presión, fijate cuánto tarda el agua caliente y en qué estado están el calefón o termotanque y la calefacción.
• Aberturas y pisos: que ventanas y puertas cierren bien, si los vidrios son simples o DVH, estado del parquet o los cerámicos.
• Luz y orientación: si podés, visitá en horarios distintos; la orientación define cuánto sol recibe la unidad y cuánto vas a gastar en climatizarla.

El edificio y el consorcio

• Expensas: pedí las últimas liquidaciones. Importa el monto, pero también qué incluye y si hay gastos extraordinarios en curso o ya votados: una fachada o un ascensor nuevo pueden duplicar la expensa durante meses.
• Partes comunes: estado del hall, el ascensor, la terraza y las cocheras. Un edificio descuidado anticipa arreglos que se pagan entre todos.
• Reglamento de copropiedad: define si se permiten mascotas, uso profesional o alquiler temporario, y qué proporción de las expensas le toca a tu unidad.

Los papeles: qué verificar antes de señar

Acá es donde un usado exige más cuidado que uno a estrenar, porque la unidad tiene historia. Antes de firmar nada, el escribano (en general lo elige el comprador) pide e interpreta:

• Título de propiedad: quién es el dueño y cómo llegó a serlo. Si el inmueble está en sucesión, no se puede escriturar hasta que el trámite judicial lo permita; comprar no es imposible, pero los plazos cambian.
• Informe de dominio: lo emite el Registro de la Propiedad Inmueble y muestra si la unidad tiene hipotecas, embargos u otras medidas.
• Informe de inhibiciones: verifica que el vendedor no esté inhibido para disponer de sus bienes.
• Deudas de expensas: el administrador del consorcio emite un certificado de deuda. Es clave, porque la deuda de expensas sigue al inmueble (Código Civil y Comercial, arts. 2049 y 2050): una deuda impaga pasa a ser tu problema.
• Impuestos y servicios: estado o libre deuda de ABL/inmobiliario y de aguas.

De la oferta a la escritura: cómo sigue el proceso

El circuito habitual: hacés una reserva por escrito con un monto que congela tu oferta mientras el vendedor decide. Si acepta, se firma un boleto de compraventa con una entrega parcial del precio, o se pasa directo a escritura, según la operación y los plazos. En la escritura, el escribano da fe de la transferencia, se paga el saldo y recibís la posesión. Entre reserva y escritura suelen pasar de 30 a 45 días si no hay crédito de por medio; con crédito hipotecario, la tasación y la aprobación final del banco estiran los tiempos.

En los usados el margen de negociación existe y se usa: contraofertar es parte normal del proceso, sobre todo si la visita o los papeles revelaron arreglos pendientes.

Cuánto cuesta: gastos e impuestos en 2026

Al precio del departamento sumale estos costos (los valores exactos dependen de la jurisdicción y de cada operación):

• Honorarios del escribano: en general entre el 1% y el 2% del valor de escritura más IVA, a cargo del comprador, más aportes notariales, certificados e inscripción en el Registro.
• Comisión inmobiliaria: en compraventa cada parte le paga a su corredor; para el comprador en CABA la práctica de mercado ronda el 3–4% más IVA y se pacta libremente.
• Impuesto de sellos: grava la escritura y varía por jurisdicción (ver abajo).

Impuesto de sellos: la exención 2026 en CABA

En la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general es del 3,5% y en la práctica suele dividirse entre comprador y vendedor. Desde el 1° de enero de 2026, la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta al 100% si el precio no supera los $226.100.000; por encima de ese monto se paga solo sobre el excedente. Además se eliminó el sello del 1% que se aplicaba sobre los créditos hipotecarios destinados a vivienda única. En la provincia de Buenos Aires y en el resto del país las alícuotas y exenciones son otras: confirmalo con el escribano antes de hacer números.

El ITI ya no existe

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5%), que pagaba el vendedor cuando había comprado la propiedad antes de 2018, fue derogado por la Ley 27.743 y dejó de aplicarse el 8 de julio de 2024. Hoy el vendedor que adquirió su inmueble a partir de 2018 tributa el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia, y el que lo adquirió antes no paga ninguno de los dos. Al comprador no lo afecta de forma directa, pero simplifica (y a veces destraba) la decisión de vender del otro lado de la mesa.

Comprar un usado con crédito hipotecario

Los créditos hipotecarios UVA volvieron en 2024 y hoy los ofrecen los principales bancos públicos y privados, también para inmuebles usados. Lo habitual: financian hasta un 75–80% del valor de tasación (el resto tiene que ser ahorro propio, más los gastos de la operación) y la primera cuota no puede superar el 25–30% de tus ingresos demostrables. La cuota se actualiza por UVA, que sigue a la inflación (CER).

Para un usado hay un requisito extra: tiene que ser apto crédito. Eso significa título perfecto (sin sucesiones pendientes ni medidas sobre el inmueble), un vendedor en condiciones de escriturar en los plazos del banco y una tasación que acompañe el precio. Si vas a comprar con crédito, filtrá desde el inicio por propiedades aptas crédito: te ahorra visitas a unidades que después no califican.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de escritura?

Salvo pacto en contrario, el comprador paga los honorarios del escribano que eligió, los certificados y la inscripción registral; el vendedor cubre lo necesario para estar en condiciones de vender. El impuesto de sellos suele dividirse entre las partes, salvo que aplique una exención como la de vivienda única en CABA.

¿Qué pasa si la unidad tiene deuda de expensas?

La deuda sigue al inmueble: si comprás con deuda, el consorcio puede reclamártela a vos. Por eso el certificado de deuda del administrador es un requisito de la escritura, y cualquier saldo impago se descuenta del precio o se cancela antes de firmar.

¿Conviene comprar un departamento en sucesión?

Puede conseguirse mejor precio, pero la escritura queda atada a los tiempos del trámite judicial. Si no tenés urgencia y el escribano revisa el expediente, es una opción; con crédito hipotecario, en general no califica hasta que el título esté perfecto.

¿Cuánto tarda la compra de un usado?

Sin crédito, de 30 a 45 días entre la reserva y la escritura es un plazo habitual. Con crédito hipotecario, sumá el proceso del banco (precalificación, tasación y aprobación), que puede agregar uno o dos meses.

Fuentes

• Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Derogación del ITI, de aplicación total e inmediata (8 de julio de 2024), sobre la Ley 27.743 que derogó la Ley 23.905.
• ARCA (ex AFIP) — Derogación del ITI (2024).
• Ámbito — Baja del Impuesto a los Sellos en CABA desde 2026: exención total para vivienda única hasta $226.100.000 y eliminación del sello sobre créditos hipotecarios (Ley Tarifaria 2026, vigente desde el 1/1/2026).
• La Nación Propiedades — Créditos UVA: bancos, tasas e ingresos requeridos (agosto de 2026).
• CUCICBA — Honorarios del corredor inmobiliario en CABA.

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