¿Cuánto sale comprar un departamento en Argentina? Precios y gastos 2026

La respuesta corta: en 2026, un departamento usado de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires ronda los US$131.000, y a ese precio hay que sumarle entre un 5% y un 8% de gastos de escrituración. Es decir que para comprar necesitás, en total, cerca de US$140.000 si lo pagás de contado. Pero el número real depende de tres cosas: el tamaño, la zona y cómo lo financiás. Vamos parte por parte, con datos verificables.

El precio del departamento en sí

El valor de venta se mide en dólares por metro cuadrado. Según el reporte mensual de Zonaprop, en la segunda mitad de 2026 el precio promedio de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó alrededor de US$2.480 por m², con subas mensuales muy chicas (del orden del 0,2%). Es un mercado que se mueve despacio: los aumentos de 2026 fueron los más bajos en más de dos años.

Llevado a departamentos concretos, los valores de referencia en CABA quedan así:

• Monoambiente de 40 m²: alrededor de US$110.000.
• Dos ambientes de 50 m²: alrededor de US$131.000.
• Tres ambientes de 70 m²: arrancan, en promedio, por encima de los US$170.000.

Son promedios: un mismo dos ambientes puede valer bastante menos o bastante más según el barrio, el estado, la antigüedad, la orientación y si tiene amenities.

Cuánto cambia según la zona

La zona es el factor que más mueve el precio. Dentro del AMBA la diferencia es enorme:

• CABA: alrededor de US$2.470 por m² en promedio (con barrios premium bastante por encima).
• GBA Norte: cerca de US$2.410 por m².
• GBA Oeste: alrededor de US$1.575 por m².

Dicho de otro modo: el mismo dos ambientes de 50 m² que cuesta US$131.000 en Capital puede conseguirse por cerca de US$80.000 en zonas del oeste del conurbano. Por eso, antes de fijar un presupuesto, conviene mirar precios reales de la zona donde querés comprar.

Los gastos de escrituración: el costo que casi nadie calcula

El precio de la propiedad no es lo único que pagás. Al cerrar la operación, el comprador afronta los gastos de escrituración, que suelen sumar entre un 5% y un 8% del valor de la operación. Se componen de:

• Impuesto de sellos. En CABA es del 3,5% del valor escriturado y se reparte entre comprador y vendedor; en la provincia de Buenos Aires es del 2%, también compartido. Es el ítem más pesado.
• Honorarios del escribano. Están regulados por el Colegio de Escribanos de cada jurisdicción y suelen ubicarse entre el 1% y el 2% del precio, más IVA.
• Gastos administrativos. Certificados, informes registrales, inscripción en el Registro de la Propiedad y sellados internos: entre un 0,2% y un 0,4% adicional, buena parte en montos fijos.

Un dato clave para quien compra su primera casa: en CABA, la vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta del impuesto de sellos hasta un tope (que se actualiza por normativa de AGIP). Si entrás en ese régimen, los gastos bajan bastante. La provincia de Buenos Aires también tiene exenciones por vivienda única, con sus propias condiciones en ARBA. Conviene confirmarlas con el escribano antes de firmar.

Un ejemplo con números

Tomemos ese dos ambientes de 50 m² en CABA de US$131.000, comprado de contado y sin exención:

• Precio de la propiedad: US$131.000.
• Gastos de escrituración (estimemos un 6%): ~US$7.900.
• Total aproximado: US$138.900.

Esos casi US$8.000 de gastos son la diferencia entre creer que te alcanza y descubrir, sobre la firma, que te faltan. Metelos en la cuenta desde el día uno.

¿Y si lo comprás con crédito hipotecario?

Desde 2024 volvieron los créditos hipotecarios UVA y en 2026 varios bancos ajustaron sus tasas. Las condiciones generales del mercado hoy son:

• Financiación: los bancos prestan entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad. El resto lo ponés vos como anticipo.
• Tasa: se expresa como UVA más un interés real. El tope del esquema oficial es UVA + 7,5%, y algunas entidades (como Banco Nación) ofrecen tasas menores para ciertos perfiles.
• Relación cuota-ingreso: en la mayoría de los bancos, la primera cuota no puede superar el 25% de tus ingresos (algunos llegan al 30%).
• Plazos: de 10 a 30 años.

Con crédito, el ahorro inicial que necesitás cambia por completo. Para ese dos ambientes de US$131.000, financiando el 75%:

• Anticipo (25%): ~US$32.750.
• Gastos de escrituración: ~US$7.900.
• Efectivo inicial necesario: ~US$40.650, más la capacidad de ingreso para afrontar la cuota.

Importante sobre los créditos UVA: la cuota se ajusta por inflación mes a mes. Es un préstamo pensado para ingresos que también se actualizan; si tus ingresos no siguen a la inflación, la cuota puede volverse más pesada en el tiempo. Vale la pena simular distintos escenarios antes de tomarlo.

Cómo tener un presupuesto realista

• Partí de la zona, no del promedio nacional. El rango de precios por barrio es gigante. Mirá publicaciones reales de la zona que te interesa.
• Sumá siempre los gastos de escritura (5% a 8%) al precio de lista.
• Si sos primer comprador, averiguá la exención de sellos por vivienda única: puede ahorrarte miles de dólares.
• Si vas por crédito, pedí el cálculo de cuota y de ingreso mínimo en más de un banco: las condiciones varían.

Fuentes

• Reporte mensual del mercado inmobiliario de Zonaprop (precios del m² en CABA y GBA, 2026), vía Revista Mercado.
• La Nación — Gastos de escritura de una propiedad, 2026 (impuesto de sellos, honorarios y gastos administrativos).
• Bloomberg Línea — Créditos hipotecarios UVA 2026: tasas y requisitos.
• Colegios de Escribanos de CABA y de la Provincia de Buenos Aires (aranceles) y AGIP / ARBA (impuesto de sellos y exenciones por vivienda única).

Los valores son promedios de mercado y cambian mes a mes; tomalos como referencia para armar tu presupuesto, no como una cotización.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito para comprar un departamento de dos ambientes?

En CABA, un dos ambientes promedia US$131.000. Sumando gastos de escrituración (5% a 8%), de contado necesitás cerca de US$140.000. Con crédito hipotecario financiando el 75%, el efectivo inicial baja a unos US$40.000 (anticipo más gastos), pero tenés que calificar por ingresos.

¿Qué gastos paga el comprador además del precio?

El impuesto de sellos (parte que le corresponde), los honorarios del escribano más IVA y los gastos administrativos (certificados, informes e inscripción registral). En conjunto suelen representar entre el 5% y el 8% del valor de la operación.

¿Hay exención de impuestos para la primera vivienda?

Sí. En CABA, la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta del impuesto de sellos hasta un tope que actualiza AGIP. La Provincia de Buenos Aires también contempla exenciones por vivienda única a través de ARBA. Confirmá tu caso con el escribano.

¿Conviene comprar de contado o con crédito?

Depende de tu ahorro y tus ingresos. De contado evitás intereses y el ajuste por UVA, pero inmovilizás todo el capital. Con crédito accedés antes con menos efectivo inicial, pero asumís una cuota que se ajusta por inflación. Simulá ambos escenarios antes de decidir.

¿Listo para empezar a buscar?

La mejor forma de saber cuánto necesitás es mirar precios reales de la zona que te interesa. En Mudafy podés ver departamentos en venta en toda Argentina con filtros por barrio, ambientes y precio, y si estás evaluando financiarte, buscar propiedades aptas para crédito hipotecario. Y si lo que querés es tener una referencia de cuánto vale una propiedad, podés pedir una estimación de su valor en minutos.