¿Es negocio comprar un departamento en Miami? Los números reales en 2026

Comprar un departamento en Miami puede ser negocio, pero en 2026 la respuesta corta es: depende de para qué. Como refugio de capital en dólares y con un horizonte de diez años o más, tiene sentido para algunos perfiles. Como inversión de renta, los números reales —después de expensas, impuestos y seguros— son bastante más flacos de lo que sugieren los anuncios, y el mercado de condominios de Florida atraviesa una corrección de precios. Acá va el análisis con cifras verificables y los costos que un comprador argentino suele descubrir tarde.

Qué está pasando con los condos de Miami en 2026

Según la Asociación de Realtors de Miami, en septiembre de 2026 se escrituraron 953 condominios y townhouses en el condado de Miami-Dade, con un precio mediano de US$417.090, un 0,7% menos que un año antes. No es un dato aislado: en junio la mediana había caído 3,15% interanual (a US$431.000) y en julio 1,48% (a US$400.000). La foto de largo plazo sigue siendo muy positiva —los condos de Miami subieron 259% desde 2011—, pero el ciclo corto es de corrección, sobre todo en edificios con más de 30 años.

La causa principal no es la demanda: es regulatoria. Después del derrumbe de Champlain Towers en Surfside (2021), Florida reescribió las reglas de los condominios con las leyes SB 4-D (2022) y SB 154 (2023). Todo edificio de tres pisos o más debe pasar una inspección estructural obligatoria (milestone inspection) al cumplir 30 años, hacer un estudio de reservas estructurales (SIRS) y, desde el 1 de enero de 2026, fondear esas reservas por completo: los consorcios ya no pueden votar no hacerlo. El resultado fue un salto de expensas y derramas extraordinarias (special assessments) que golpeó de lleno el precio de los edificios viejos.

Cuánto cuesta mantener un departamento en Miami

Este es el capítulo que más sorprende a quien está acostumbrado a expensas porteñas:

• Expensas (HOA): la cuota mensual mediana de los condos publicados a la venta en Miami era de US$969 en octubre de 2026, y casi la mitad de los avisos supera los US$1.000 por mes.
• Property tax: el impuesto inmobiliario de Miami-Dade ronda el 1% efectivo anual para un residente promedio, pero un comprador extranjero no accede a la homestead exemption ni al tope de aumento anual que protege a los residentes permanentes, así que conviene presupuestar más sobre el valor pleno de compra.
• Seguro: la póliza del edificio (que viene adentro de la expensa) se encareció fuerte desde 2020 por la crisis de seguros de Florida, y a eso se suma la póliza propia de la unidad (HO-6).
• Derramas extraordinarias: por las inspecciones y reservas obligatorias, en edificios que postergaron mantenimiento son habituales assessments de US$10.000 a US$50.000 por unidad, y los trabajos estructurales grandes pueden superar los US$100.000.
• Costos de escrituración: para el comprador, entre 1% y 2% del precio si paga contado, y de 2% a 5% si financia.

La rentabilidad real: un ejemplo con números

Supongamos un departamento de US$400.000 —cerca de la mediana del condado— alquilado en US$2.700 por mes, en línea con el alquiler mediano pedido en Miami-Dade (US$2.975 en octubre de 2026, con los dos dormitorios en torno a US$2.650):

• Ingreso bruto anual: US$32.400 (8,1% bruto, el número que muestra el anuncio).
• Expensas: −US$11.628 (la mediana de US$969 por mes).
• Property tax: −US$6.000 (1,5% sin exenciones de residente).
• Seguro de la unidad: −US$2.000.
• Administración del alquiler (8%): −US$2.600.
• Vacancia estimada (un mes al año): −US$2.700.

Quedan unos US$7.500 al año: alrededor del 1,9% neto antes de impuestos, y sin contar ninguna derrama extraordinaria. Con un edificio nuevo de expensas bajas y buena ocupación el neto puede acercarse al 3%; con un assessment en el medio, puede ser negativo durante uno o dos años. Son estimaciones con supuestos explícitos, pero el orden de magnitud es ese: en Miami la diferencia entre rentabilidad bruta y neta es enorme.

Los impuestos que cambian la cuenta para un argentino

• Sobre el alquiler: un no residente tributa en EE.UU. por la renta de inmuebles. Por defecto se retiene el 30% del alquiler bruto; la alternativa habitual es optar por tributar sobre la ganancia neta (régimen ECI) presentando declaración anual 1040-NR, lo que exige llevar contabilidad de gastos.
• Al vender: por la ley FIRPTA, el comprador debe retener el 15% del precio total de venta (no de la ganancia) cuando el vendedor es extranjero, a cuenta del impuesto final.
• Al fallecer: es el costo menos conocido y el más caro. El impuesto sucesorio de EE.UU. para no residentes exime solo los primeros US$60.000 de bienes situados en el país y grava el resto con alícuotas de hasta 40%. Argentina no tiene tratado sucesorio con EE.UU. Sobre un departamento de US$400.000, la exposición potencial es de decenas de miles de dólares. Por eso muchos compradores arman estructuras (LLC u otras), que tienen costo anual y requieren asesoramiento especializado.
• En Argentina: el inmueble tributa Bienes Personales como bien situado en el exterior y la renta se declara ante ARCA, con cómputo del impuesto pagado afuera según el caso.

¿Y comparado con comprar en Buenos Aires?

La comparación es menos obvia de lo que parece. Según Zonaprop, la rentabilidad bruta por alquiler en CABA era de 5,7% anual en septiembre de 2026, tras haber tocado en abril su nivel más alto desde 2012 (5,83%), con el metro cuadrado promedio en US$2.476 en agosto. Es un bruto menor al de Miami, pero con expensas, impuestos y seguros muchísimo más bajos, la brecha entre bruto y neto es chica: el neto porteño puede terminar siendo igual o mayor que el de un condo en Miami, con un ticket de entrada mucho menor y sin FIRPTA ni impuesto sucesorio estadounidense.

Lo que ofrece Miami y Buenos Aires no puede ofrecer es jurisdicción: seguridad jurídica estable, mercado profundo en dólares y un activo fuera del riesgo argentino. Lo que ofrece Buenos Aires es precio de entrada, costos de mantenimiento bajos y un ciclo en recuperación con el crédito hipotecario nuevamente activo. Son inversiones distintas para objetivos distintos. Podés ver cómo viene el mercado local, zona por zona, en el Monitor inmobiliario de Mudafy.

Entonces, ¿es negocio?

Puede serlo si tu objetivo principal es dolarizar y proteger patrimonio en una jurisdicción estable, pensás usar el departamento parte del año, tenés horizonte largo y comprás en un edificio nuevo o con inspección estructural y reservas al día. El 2026, con precios corrigiendo y mucha oferta, es de hecho un momento con más poder de negociación para el comprador que 2021 o 2022.

Probablemente no lo sea si buscás renta pura: con 1,5% a 3% neto anual, hay alternativas más simples con mejor retorno y sin riesgo de derramas. Y es directamente riesgoso comprar barato un condo de más de 30 años sin leer antes su milestone inspection, su SIRS, el estado de las reservas y las actas del consorcio: ese descuento suele ser un assessment futuro con otro nombre.

Preguntas frecuentes

¿Un argentino puede comprar en Miami sin visa ni residencia?

Sí. Se puede comprar con pasaporte, sin residencia ni visa especial. Para operar vas a necesitar un ITIN (número fiscal de EE.UU.) y, en la práctica, una cuenta bancaria para recibir alquileres y pagar gastos.

¿Comprar un departamento me da la residencia o la green card?

No. La compra de un inmueble no otorga ningún estatus migratorio en Estados Unidos, ni siquiera por montos altos.

¿Qué documentos del edificio hay que pedir antes de ofertar?

La milestone inspection, el estudio de reservas estructurales (SIRS), el estado de las reservas, el presupuesto anual y las actas recientes del consorcio. Ahí aparecen las derramas votadas o en discusión antes de que te alcancen.

¿Conviene comprar a través de una LLC?

Es una estructura habitual para mitigar el impuesto sucesorio y la responsabilidad civil, pero tiene costos de constitución y mantenimiento, y mal armada puede empeorar la situación fiscal. Es una decisión para tomar con un asesor impositivo especializado en inversores extranjeros antes de escriturar, no después.

Fuentes

• MIAMI Association of Realtors — estadísticas mensuales de ventas de Miami-Dade (informes de 2026) y reporte del mercado de Miami-Dade (septiembre de 2026).
• Senado de Florida — SB 4-D (mayo de 2022) y legislación posterior de condominios (SB 154 de 2023): inspecciones estructurales y reservas obligatorias.
• IRS — retención FIRPTA del 15% y IRS — impuesto sucesorio para no residentes (exención de US$60.000).
• PBP Real Estate — índice de expensas (HOA) de condos en Miami (octubre de 2026) y renta mediana de Miami-Dade.
• Zonaprop — rentabilidad bruta y precio del m² en CABA (agosto–septiembre de 2026).

Las cifras de mercado cambian mes a mes y los temas impositivos dependen de tu situación personal: antes de comprar, validá los números con un contador especializado en inversiones cross-border.

¿Estás comparando opciones para invertir en ladrillos? Mirá los departamentos en venta en Argentina y seguí los precios de cada zona en el Monitor inmobiliario de Mudafy.