Requisitos para comprar un departamento en Argentina: documentos, pasos y gastos

Para comprar un departamento en Argentina necesitás menos papeles de los que la mayoría imagina: tu documento, tu CUIL o CUIT, poder mostrar de dónde sale la plata y, si estás casado o en unión convivencial, algún dato más. No hace falta ser argentino ni demostrar ingresos mínimos, salvo que compres con crédito. Lo que sí conviene conocer de antemano son las etapas —reserva, boleto, escritura— y los gastos de cada una. Además, entre 2024 y 2025 se eliminaron dos trámites históricos (el ITI y el COTI), así que buena parte de lo que circula en internet quedó desactualizado.

Los documentos que te van a pedir

Para firmar una escritura, el escribano necesita de tu lado:

• DNI vigente (o pasaporte, si sos extranjero).
• CUIL, CUIT o CDI: la clave fiscal que te identifica ante ARCA. Si trabajás en relación de dependencia ya tenés CUIL; si sos extranjero sin residencia, podés tramitar una CDI, incluso a través de un apoderado.
• Estado civil: se declara en la escritura. Si estás casado, van los datos de tu cónyuge; y si comprás con crédito hipotecario y el departamento va a ser la vivienda familiar, tu cónyuge o conviviente inscripto debe prestar su asentimiento para constituir la hipoteca (artículo 456 del Código Civil y Comercial).

Si sos extranjero, podés comprar un departamento sin ninguna restricción: la Ley 26.737 solo limita la compra de tierras rurales y de inmuebles en zonas de seguridad de frontera, nada que ver con una unidad en un edificio.

Justificar el origen de los fondos

Es el requisito que más dudas genera y el que conviene preparar antes de salir a buscar. Los escribanos son sujetos obligados ante la Unidad de Información Financiera (Ley 25.246): antes de escriturar te van a pedir respaldo de cómo juntaste el dinero. Sirven, según el caso:

• Recibos de sueldo o certificación de ingresos.
• Declaraciones juradas de Ganancias o Bienes Personales donde figure el ahorro.
• La escritura de venta de otra propiedad, si venís de vender.
• Una certificación contable del origen de los fondos, habitual en trabajadores independientes.
• Constancia de una donación o herencia, si la plata vino por ahí.

No hay una lista única: cada escribanía evalúa el conjunto. Lo importante es que los papeles cuenten una historia consistente con el monto de la operación.

Las etapas de la compra y qué se firma en cada una

Reserva

Cuando encontrás el departamento, hacés una oferta por escrito acompañada de un depósito (la reserva). Es ad referendum del vendedor: si no la acepta, te devuelven el dinero. Si la acepta, la propiedad se retira de la venta y se pacta la fecha del paso siguiente.

Boleto de compraventa

Es un contrato que obliga a las dos partes a escriturar. Al firmarlo es habitual entregar un porcentaje del precio —suele rondar el 30%— y acordar el plazo de escrituración. No es obligatorio: muchas operaciones, sobre todo las de contado con plazos cortos, van directo a la escritura.

Escritura

Es el acto que te convierte en propietario. Por costumbre, al escribano lo elige y lo paga el comprador. Antes de la firma, el escribano hace el estudio de títulos y pide al Registro de la Propiedad Inmueble los certificados de dominio e inhibiciones, que aseguran que el vendedor puede vender y que el departamento no tiene embargos ni hipotecas sin cancelar. En el mismo acto se paga el saldo del precio, se firman las partes y después el escribano inscribe la escritura en el Registro.

Cuánto cuesta: impuestos y gastos en 2026

Sobre el precio del departamento hay que sumar un costo de transacción que depende de la jurisdicción:

• Impuesto de sellos en CABA: la Ley Tarifaria 2026 mantiene la exención del 100% para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente de hasta $226.100.000; si la operación supera ese monto, el 3,5% se aplica solo sobre el excedente. Para una propiedad que no es vivienda única, la alícuota hasta ese valor bajó del 3,5% al 2,7%. Y el sello adicional del 1% que se cobraba sobre el monto del crédito hipotecario quedó en 0% para vivienda única.
• Impuesto de sellos en la provincia de Buenos Aires: la alícuota general de la compraventa es del 2%, que por costumbre se reparte en mitades entre comprador y vendedor. Hay exención para vivienda única según la valuación fiscal, con topes que fija la ley impositiva de cada año.
• Honorarios del escribano: suelen ubicarse entre el 1% y el 2% del valor de escritura, más aportes, certificados e inscripción.
• Comisión inmobiliaria: la paga cada parte según la jurisdicción y lo pactado; para el comprador suele rondar el 3% al 4% más IVA.

Dos gastos que ya no existen: el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, 1,5% que pagaba el vendedor por propiedades compradas antes de 2018) fue derogado por la Ley 27.743 en julio de 2024, y el COTI (el código que había que tramitar ante ARCA antes de publicar una propiedad cara) se eliminó en mayo de 2025 con la Resolución General 5697/2025. Quien vende una propiedad adquirida desde 2018 sigue alcanzado por el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia, pero eso corre por cuenta del vendedor, no tuya.

Si comprás con crédito hipotecario

Los bancos suman sus propios requisitos al listado anterior. Varían entre entidades, pero en general te van a pedir ingresos demostrables (la cuota inicial no suele poder superar el 25% al 30% de los ingresos del grupo familiar, y en muchos bancos se pueden sumar los de la pareja), antigüedad laboral y un límite de edad al finalizar el crédito. El departamento, además, tiene que ser apto crédito: título perfecto, sin deudas ni ocupantes, y una tasación del banco que respalde el monto. Si vas por este camino, filtrá desde el inicio por avisos aptos crédito: te ahorra caerte de una operación a mitad de camino.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar un departamento en Argentina?

Sí, sin restricciones. Solo necesita pasaporte vigente y tramitar una CDI o CUIT ante ARCA, algo que puede hacer mediante un apoderado. Los límites de la Ley 26.737 aplican a tierras rurales y zonas de frontera, no a departamentos.

¿Sigue siendo obligatorio el COTI?

No. ARCA lo eliminó con la Resolución General 5697/2025, publicada el 23 de mayo de 2025. Ya no hay que informar la operación antes de publicar ni de vender.

¿Cuánto se paga de sellos en CABA en 2026?

Nada, si comprás vivienda única, familiar y permanente de hasta $226.100.000. Por encima de ese valor, el 3,5% se aplica sobre el excedente. Si no es tu vivienda única, pagás 2,7% hasta ese monto y 3,5% por lo que lo supere. El impuesto se reparte entre las partes, salvo que la exención cubra la operación.

¿Es obligatorio firmar boleto de compraventa?

No. Es útil cuando hay plazos largos entre el acuerdo y la escritura, porque obliga a las dos partes. Si la operación es de contado y rápida, se puede ir directo a la escritura.

¿Quién elige y paga al escribano?

Por costumbre, el comprador. Es tu derecho proponer una escribanía de confianza; el vendedor paga sus propios certificados y la cancelación de lo que deba la propiedad.

Fuentes

• Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Derogación del ITI (Ley 27.743, art. 67), 08/07/2024.
• Boletín Oficial — Resolución General ARCA 5697/2025 (eliminación del COTI), 23/05/2025.
• Colegio de Escribanos — Eliminación del COTI y del régimen CITI Escribanos, 23/05/2025.
• Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad de Buenos Aires — impuesto de sellos: exención para vivienda única hasta $226.100.000 y alícuota del 2,7% (AGIP — Impuesto de sellos).
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 456 (asentimiento del cónyuge sobre la vivienda familiar).
• Ley 25.246 (los escribanos como sujetos obligados ante la UIF) y Ley 26.737 (régimen de tierras rurales).

Empezá por ver qué hay en tu zona

Con los papeles claros, el paso siguiente es concreto: mirá los departamentos en venta en Mudafy, filtrá por barrio, ambientes o aptos crédito, y consultá directo desde el aviso. Un asesor de la red te acompaña desde la visita hasta la escritura, incluido el armado de la carpeta si comprás con crédito. Y si para comprar primero tenés que vender, también podemos ayudarte a vender tu propiedad.