Informe de mercado · Noviembre 2026
Precio del m² en CABA por barrio: noviembre 2026
El m² de los departamentos en venta en CABA se publica a USD 2.667, según la mediana de 72.906 publicaciones al 1 de noviembre de 2026. Puerto Madero es el barrio más caro, con USD 6.061 el m², y Nueva Pompeya el más barato, con USD 1.153: 5,3 veces menos.
Datos para tu nota
- El m² de los departamentos en venta en CABA se publica a USD 2.667 (mediana).
- Puerto Madero es el barrio más caro (USD 6.061 el m²) y Nueva Pompeya el más barato (USD 1.153): 5,3 veces de diferencia.
- 12 de los 45 barrios con más oferta están por encima del m² de CABA en su conjunto.
- Un 2 ambientes ronda los USD 125.000 y un 3 ambientes, los USD 165.000.
- La mitad de los departamentos en venta se publica entre USD 106.000 y USD 250.000.
- El 23% de la oferta tiene cochera.
- Las ventas se cierran, en mediana, un 4% por debajo del precio publicado.
- Un 2 ambientes en CABA se publica a USD 125.000 y se alquila a ARS 790.000 por mes (USD 514): hacen falta 20,2 años de alquiler para pagarlo, una rentabilidad bruta de 4,9% anual.
- Comprar un 2 ambientes cuesta 25,4 años de alquiler en Belgrano, el barrio donde más tarda en pagarse, y 14,1 en Balvanera, donde menos.
- Las propiedades con gimnasio se publican a USD 4.057 el m², +52% contra la mediana de CABA.
- Con cochera, el m² se publica a USD 3.262 (+22% contra la mediana).
El m² en CABA, barrio por barrio
Ranking de barrios por precio del m²
- Puerto MaderoUSD 6.061
- NúñezUSD 3.636
- PalermoUSD 3.509
- BelgranoUSD 3.395
- ColegialesUSD 3.107
- CoghlanUSD 2.959
- SaavedraUSD 2.938
- Villa UrquizaUSD 2.894
- ChacaritaUSD 2.857
- RecoletaUSD 2.843
- Villa DevotoUSD 2.815
- Villa OrtúzarUSD 2.786
- Villa CrespoUSD 2.594
- CaballitoUSD 2.491
- RetiroUSD 2.484
- Parque ChasUSD 2.481
- Villa del ParqueUSD 2.434
- Villa PueyrredónUSD 2.400
- AgronomíaUSD 2.347
- AlmagroUSD 2.300
- Villa LuroUSD 2.200
- Monte CastroUSD 2.192
- Villa Santa RitaUSD 2.128
- LiniersUSD 2.111
- San TelmoUSD 2.100
- BoedoUSD 2.099
- BarracasUSD 2.098
- Parque ChacabucoUSD 2.086
- VersallesUSD 1.999
- La PaternalUSD 1.984
- Villa General MitreUSD 1.974
- San CristóbalUSD 1.928
- FloresUSD 1.923
- MataderosUSD 1.892
- MonserratUSD 1.840
- Vélez SarsfieldUSD 1.814
- Parque PatriciosUSD 1.773
- San NicolásUSD 1.758
- BalvaneraUSD 1.735
- FlorestaUSD 1.700
- Parque AvellanedaUSD 1.598
- La BocaUSD 1.436
- Villa LuganoUSD 1.332
- ConstituciónUSD 1.317
- Nueva PompeyaUSD 1.153
Por encima del m² de CABA (USD 2.667)Fuente: Mudafy (mudafy.com.ar/prensa/precio-m2-caba-noviembre-2026), datos al 1 de noviembre de 2026
Barrios con al menos 100 publicaciones. 3 barrios con menos oferta quedaron afuera del ranking; están en el CSV.
Precio por barrio
| Barrio | m² | Precio típico | La mitad entre | Publicaciones |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | USD 6.061 | USD 530.000 | USD 320.000 – USD 1.158.000 | 1.410 |
| Núñez | USD 3.636 | USD 192.000 | USD 138.000 – USD 305.000 | 2.727 |
| Palermo | USD 3.509 | USD 199.000 | USD 135.000 – USD 330.000 | 10.800 |
| Belgrano | USD 3.395 | USD 221.000 | USD 145.000 – USD 370.000 | 5.604 |
| Colegiales | USD 3.107 | USD 179.000 | USD 125.000 – USD 270.000 | 1.354 |
| Coghlan | USD 2.959 | USD 150.000 | USD 115.000 – USD 218.000 | 524 |
| Saavedra | USD 2.938 | USD 157.000 | USD 115.000 – USD 220.000 | 1.129 |
| Villa Urquiza | USD 2.894 | USD 155.000 | USD 115.000 – USD 225.000 | 2.532 |
| Chacarita | USD 2.857 | USD 137.000 | USD 99.000 – USD 203.000 | 520 |
| Recoleta | USD 2.843 | USD 208.000 | USD 128.000 – USD 335.000 | 6.104 |
| Villa Devoto | USD 2.815 | USD 180.000 | USD 120.000 – USD 280.000 | 1.497 |
| Villa Ortúzar | USD 2.786 | USD 150.000 | USD 105.000 – USD 225.000 | 492 |
| Villa Crespo | USD 2.594 | USD 138.000 | USD 99.900 – USD 190.000 | 2.085 |
| Caballito | USD 2.491 | USD 159.000 | USD 114.000 – USD 238.000 | 4.757 |
| Retiro | USD 2.484 | USD 169.000 | USD 94.000 – USD 345.000 | 1.027 |
| Parque Chas | USD 2.481 | USD 127.000 | USD 95.000 – USD 190.000 | 299 |
| Villa del Parque | USD 2.434 | USD 142.000 | USD 105.000 – USD 195.000 | 1.224 |
| Villa Pueyrredón | USD 2.400 | USD 140.000 | USD 108.000 – USD 190.000 | 568 |
| Agronomía | USD 2.347 | USD 135.000 | USD 88.500 – USD 181.000 | 139 |
| Almagro | USD 2.300 | USD 125.000 | USD 90.000 – USD 166.000 | 3.101 |
| Villa Luro | USD 2.200 | USD 125.000 | USD 95.000 – USD 175.000 | 803 |
| Monte Castro | USD 2.192 | USD 131.000 | USD 97.500 – USD 170.000 | 475 |
| Villa Santa Rita | USD 2.128 | USD 115.000 | USD 85.500 – USD 155.000 | 419 |
| Liniers | USD 2.111 | USD 120.000 | USD 85.000 – USD 155.000 | 781 |
| San Telmo | USD 2.100 | USD 115.000 | USD 82.600 – USD 159.000 | 1.168 |
| Boedo | USD 2.099 | USD 110.000 | USD 80.000 – USD 154.000 | 816 |
| Barracas | USD 2.098 | USD 130.000 | USD 90.000 – USD 192.000 | 1.248 |
| Parque Chacabuco | USD 2.086 | USD 129.000 | USD 90.000 – USD 172.000 | 641 |
| Versalles | USD 1.999 | USD 135.000 | USD 102.000 – USD 177.000 | 140 |
| La Paternal | USD 1.984 | USD 122.000 | USD 95.000 – USD 170.000 | 342 |
| Villa General Mitre | USD 1.974 | USD 120.000 | USD 85.000 – USD 160.000 | 266 |
| San Cristóbal | USD 1.928 | USD 98.900 | USD 73.000 – USD 138.000 | 1.066 |
| Flores | USD 1.923 | USD 120.000 | USD 88.200 – USD 180.000 | 2.150 |
| Mataderos | USD 1.892 | USD 120.000 | USD 85.000 – USD 165.000 | 721 |
| Monserrat | USD 1.840 | USD 98.000 | USD 75.000 – USD 137.000 | 1.227 |
| Vélez Sarsfield | USD 1.814 | USD 115.000 | USD 85.000 – USD 145.000 | 185 |
| Parque Patricios | USD 1.773 | USD 105.000 | USD 78.500 – USD 144.000 | 502 |
| San Nicolás | USD 1.758 | USD 100.000 | USD 70.000 – USD 145.000 | 1.066 |
| Balvanera | USD 1.735 | USD 105.000 | USD 74.900 – USD 155.000 | 3.578 |
| Floresta | USD 1.700 | USD 105.000 | USD 77.000 – USD 140.000 | 644 |
| Parque Avellaneda | USD 1.598 | USD 100.000 | USD 85.000 – USD 139.000 | 277 |
| La Boca | USD 1.436 | USD 81.500 | USD 62.300 – USD 121.000 | 270 |
| Villa Lugano | USD 1.332 | USD 82.000 | USD 58.900 – USD 120.000 | 498 |
| Constitución | USD 1.317 | USD 69.000 | USD 49.700 – USD 105.000 | 452 |
| Nueva Pompeya | USD 1.153 | USD 89.000 | USD 60.000 – USD 130.000 | 175 |
Precio típico por ambientes en CABA
- 1 ambientes · USD 2.907 el m²
- USD 98.000
- 2 ambientes · USD 2.786 el m²
- USD 125.000
- 3 ambientes · USD 2.500 el m²
- USD 165.000
- 4 ambientes · USD 2.491 el m²
- USD 245.000
Comprar o alquilar: cuántos años de alquiler paga un 2 ambientes
En CABA, un 2 ambientes se publica a USD 125.000 y se alquila a ARS 790.000 por mes (USD 514). Con ese alquiler hacen falta 20,2 años para pagar el departamento: una rentabilidad bruta de 4,9% anual.
- Precio de venta típico de un 2 ambientes en CABA
- USD 125.000
- Alquiler mensual típico (USD 514)
- ARS 790.000
- De alquiler para pagar el departamento
- 20,2 años
- Rentabilidad bruta anual
- 4,9%
- Belgrano25,4 años
- Palermo24,2 años
- Coghlan24 años
- Núñez22,7 años
- Colegiales22,6 años
- Recoleta22,2 años
- Chacarita21,1 años
- Villa Ortúzar21,1 años
- Villa del Parque20,5 años
- Villa Devoto20,3 años
- Villa Crespo20,2 años
- Almagro19,7 años
- Caballito19,7 años
- Villa Pueyrredón19,6 años
- Saavedra19,6 años
- Villa Urquiza19,6 años
- La Paternal19,3 años
- Parque Chas18,9 años
- San Telmo18,4 años
- Barracas18,2 años
- Villa Luro18,1 años
- Villa Santa Rita17,9 años
- Monte Castro17,6 años
- Villa General Mitre17,5 años
- Boedo17,4 años
- Liniers17,1 años
- Parque Chacabuco16,5 años
- San Cristóbal16,4 años
- Flores16,4 años
- Retiro16,2 años
- Mataderos15,5 años
- Monserrat15,3 años
- Floresta15,2 años
- San Nicolás14,9 años
- Parque Patricios14,8 años
- Villa Lugano14,5 años
- Balvanera14,1 años
Más años que CABA en su conjunto (20,2 años)Fuente: Mudafy (mudafy.com.ar/prensa/precio-m2-caba-noviembre-2026), datos al 1 de noviembre de 2026
Barrios con al menos 50 2 ambientes en venta y 20 en alquiler. Rentabilidad bruta con precios publicados, sin expensas, impuestos ni vacancia; los alquileres, en pesos, se pasan a dólares al tipo de cambio oficial.
Cuánto suman los amenities al m²
Mediana del m² de los departamentos en venta que tienen cada característica, contra la mediana de CABA en su conjunto (USD 2.667).
| Característica | m² | Contra la mediana |
|---|---|---|
| Todos los departamentos de CABA | USD 2.667 | — |
| Gimnasio | USD 4.057 | +52% |
| Pileta | USD 3.734 | +40% |
| Parrilla | USD 3.276 | +23% |
| Seguridad | USD 3.265 | +22% |
| Cochera | USD 3.262 | +22% |
| Jardín | USD 3.200 | +20% |
| Amoblado | USD 3.196 | +20% |
| Balcón | USD 2.847 | +6,7% |
| Terraza | USD 2.783 | +4,3% |
| Acepta mascotas | USD 2.658 | −0,3% |
| Patio | USD 2.292 | −14% |
Características con al menos 100 publicaciones. Una propiedad puede tener varias a la vez, y las que tienen cochera, pileta o gimnasio suelen ser más nuevas y estar en barrios más caros: la diferencia no es lo que suma cada una por separado.
El contexto: indicadores oficiales
Datos de otras fuentes para acompañar los precios: la actividad (escrituras), el crédito y los costos. Cada uno con su fuente.
- 6.612escrituras de compraventa en CABA en septiembre de 2026−5,5% interanual y +9,2% contra agosto. En los primeros 9 meses: 48.195 (−2,7%).Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informe del 22/10/2026
- USD 120.106monto promedio por escritura en septiembre de 2026$184,3 millones por escritura (+3% interanual en dólares). Incluye todo tipo de propiedad, no solo departamentos.Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informe del 22/10/2026
- 1.256escrituras con hipoteca en CABA en septiembre de 2026−15,5% interanual. En los primeros 9 meses: 7.426 (−31,4%).Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informe del 22/10/2026
- $2.177,53valor de la UVA al 1 de noviembre de 2026+1,8% en el último mes y +33,3% en un año: es lo que se ajustan el capital y la cuota de un crédito UVA.Fuente: BCRA, Unidad de Valor Adquisitivo (serie 31)
- +1,5%costo de la construcción en el Gran Buenos Aires en septiembre de 2026+23,9% en lo que va del año y +31,3% interanual.Fuente: INDEC, Índice del costo de la construcción, informe del 16/10/2026
De dónde salen los datos
- Foto de los datos del 1 de noviembre de 2026: 72.906 departamentos en venta publicados en CABA. Los datos de hoy están en el Monitor inmobiliario de CABA.
- Precios de publicación: salen de las propiedades publicadas en todo el mercado inmobiliario (no solo en Mudafy). Usamos la mediana, el valor del medio: no la mueven unas pocas propiedades muy caras o muy baratas.
- Precio de cierre: sale de las operaciones cerradas dentro de la red Mudafy con precio de cierre registrado, comparado con el último precio publicado.
- Los datos se recalculan todos los días. Cada informe guarda la foto del día en que se publicó, así las cifras no cambian después.
- No informamos cantidades de operaciones.
- Comprar o alquilar: los años de alquiler son el precio de venta mediano dividido por el alquiler anual mediano (el mensual por 12) de los 2 ambientes publicados. Es una rentabilidad bruta con precios publicados, sin expensas, impuestos, vacancia ni comisiones. Los alquileres se publican en pesos y se pasan a dólares al tipo de cambio oficial.
- Amenities: el m² de cada característica es la mediana de los departamentos publicados con ella, comparada con la mediana de toda la zona. Una propiedad puede tener varias a la vez, y las que tienen cochera, pileta o gimnasio suelen ser más nuevas y estar en barrios más caros: la diferencia no es lo que suma cada característica por separado.
- Desde mediados de octubre de 2026 corregimos el tipo de propiedad de miles de publicaciones de CABA que figuraban como casas y eran departamentos: la medición pasó de 57 mil a 73 mil departamentos y las cifras no son comparables con el informe de octubre. Con la misma base, el m² quedó estable en la segunda mitad del mes. La variación mensual se informa desde diciembre.
Cómo citarnos
Podés usar los datos, las tablas y los gráficos en notas, informes o gráficos propios citando a Mudafy como fuente, con un link a la página de donde los sacaste (licencia CC BY 4.0).
Fuente: Mudafy (mudafy.com.ar/prensa/precio-m2-caba-noviembre-2026), datos al 1 de noviembre de 2026