Busco departamento para comprar: guía para encontrarlo y cerrar la compra en Argentina

Si estás arrancando la búsqueda de un departamento para comprar, el problema no suele ser la falta de avisos: es ordenar la decisión. Cuánto podés pagar de verdad (sumando gastos), en qué zona conviene mirar, si te sirve un crédito hipotecario y qué revisar antes de firmar. Esta guía ordena ese camino paso a paso, con los números y las reglas que rigen en Argentina en 2026, para que busques mejor y llegues a la escritura sin sorpresas.

1. Antes del primer aviso: calculá tu presupuesto real

El precio de publicación no es lo que te cuesta la operación. Al valor del departamento tenés que sumarle los gastos de compra, que recaen en buena parte sobre el comprador. En CABA, de forma orientativa, son estos:

• Honorarios del escribano: en torno al 1% al 2% del valor de la operación más IVA, con una escala que baja en porcentaje a medida que sube el monto. Por costumbre los paga el comprador, que además tiene derecho a elegir la escribanía —salvo cuando hay hipoteca bancaria, donde el banco designa al escribano.
• Comisión inmobiliaria: en CABA, bajo la Ley 2340, el comprador de una vivienda suele pagar alrededor del 3% más IVA (puede llegar al 4% en operaciones más complejas). Es un porcentaje que se negocia; conviene acordarlo por escrito antes de reservar.
• Impuesto de sellos: la alícuota general en CABA es del 3,5% y, por costumbre, se divide en partes iguales entre comprador y vendedor. Acá hubo un cambio importante (lo vemos abajo).

Como referencia, planificá tener disponible entre un 6% y un 8% adicional sobre el precio para cubrir estos conceptos. Afinar este número es lo que evita quedar corto de plata sobre la fecha de escritura.

Impuesto de sellos: la novedad de 2026 en CABA

Desde el 1° de enero de 2026, la Ciudad de Buenos Aires eximió del 100% del impuesto de sellos a la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuyo valor no supere los $226.100.000, y la exención beneficia a ambas partes. Por encima de ese tope, la vivienda única paga el 3,5% solo sobre el excedente. Para quien compra una segunda vivienda dentro de ese rango, la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%. Además se eliminó el impuesto de sellos sobre el crédito hipotecario destinado a vivienda única. Si comprás tu primera casa en CABA dentro de ese valor, este ítem puede desaparecer de tu cuenta.

2. Buscá con criterio, no por impulso

Una vez que sabés cuánto podés gastar en total, la búsqueda se vuelve concreta. Algunas decisiones que conviene tomar antes de abrir decenas de avisos:

• Definí 2 o 3 zonas, no una sola. Mirar barrios linderos al que querés suele abrir opciones con mejor relación metro cuadrado/precio.
• Priorizá lo no modificable: ambientes, orientación, piso, luz natural y ruido se eligen; la cocina y los pisos se cambian. No descartes un buen departamento por detalles cosméticos.
• Usá los filtros a favor tuyo: cantidad de ambientes, rango de precio y amenities te sacan de encima los avisos que no aplican. En el buscador de Mudafy podés filtrar por departamentos en venta y refinar por zona y características.
• Activá alertas: en un mercado donde las buenas publicaciones se mueven rápido, recibir los avisos nuevos apenas salen te da ventaja sobre quien revisa una vez por semana.

3. ¿Vas a comprar con crédito hipotecario?

Si no comprás al contado, el crédito define tu presupuesto. En 2026 hay una oferta amplia de créditos hipotecarios UVA: alrededor de 14 bancos los ofrecen, entre ellos Banco Nación, Banco Ciudad, BBVA e ICBC. Los puntos que más condicionan cuánto podés pedir:

• Relación cuota/ingreso: en la mayoría de los bancos la primera cuota no puede superar el 25% de tus ingresos; algunos la llevan al 30%. Esto fija el techo del monto que te prestan.
• Requisitos generales: ser mayor de edad, no superar cierta edad al finalizar el préstamo (habitualmente 75 años) y acreditar antigüedad laboral e ingresos demostrables.
• El riesgo del sistema UVA: la cuota se ajusta por inflación. Conviene tomar un crédito solo si esperás que tus ingresos acompañen ese ritmo en el tiempo.

Antes de enamorarte de un departamento, pedí la precalificación en el banco: saber tu monto aprobado evita buscar fuera de tu alcance. Para comparar tasas, cuotas y requisitos banco por banco, revisá nuestra guía de créditos hipotecarios UVA.

4. Qué mirar en cada visita

La foto vende; la visita decide. Llevá una lista y no te vayas sin chequear:

• Orientación y luz: fijate hacia dónde dan los ambientes y a qué hora los visitás. Un contrafrente al sur es muy distinto a un frente al norte.
• Humedad y filtraciones: revisá cielorrasos, zócalos, baños y la base de las paredes. Las manchas y la pintura reciente en zonas puntuales son señales a preguntar.
• Expensas y estado del edificio: pedí el monto de expensas, si hay expensas extraordinarias en curso y el estado del fondo de reserva. Un edificio con obras pendientes puede significar pozos futuros.
• Estado dominial: confirmá que la propiedad no tenga deudas, embargos ni inhibiciones, y que la documentación (escritura, planos, reglamento de copropiedad) esté en orden. El escribano verifica esto antes de la firma.

5. Del "me gusta" a las llaves: reserva, boleto y escritura

Cuando encontrás el departamento, la operación tiene etapas claras:

1. Reserva: una oferta de compra con una seña, sujeta a la aceptación del vendedor. Dejá por escrito plazo, precio y condiciones.
2. Boleto de compraventa (opcional): un acuerdo previo a la escritura que fija condiciones y, en general, implica pagar un porcentaje del precio. Es frecuente cuando hay plazos de por medio (por ejemplo, mientras se aprueba un crédito).
3. Escritura: el acto en la escribanía donde se paga el saldo, se firma la transferencia de dominio y recibís las llaves. Acá se liquidan honorarios, sellos e inscripción.

Tener el dinero de los gastos listo y la documentación personal al día (DNI, estado civil, y en caso de crédito, la carpeta del banco aprobada) es lo que hace que la fecha de escritura no se postergue.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio del departamento?

Como regla orientativa en CABA, calculá entre un 6% y un 8% adicional sobre el precio para cubrir honorarios del escribano (1%–2% + IVA), comisión inmobiliaria (en torno al 3% + IVA para el comprador) e impuesto de sellos. Desde 2026, la vivienda única de ocupación permanente hasta $226.100.000 está exenta de sellos en la Ciudad, lo que reduce ese total.

¿Quién elige al escribano?

Por costumbre en CABA, el comprador elige la escribanía y paga sus honorarios. La excepción es cuando la compra se hace con hipoteca bancaria: en ese caso el banco designa al escribano.

¿Puedo comprar sin crédito y conviene?

Sí, se puede comprar al contado y es lo más simple y rápido. El crédito hipotecario UVA es una herramienta para quienes no tienen el total: amplía tu capacidad de compra, pero suma la variable del ajuste por inflación en la cuota, así que conviene evaluarlo con una precalificación del banco.

¿Cuánto tiempo lleva comprar un departamento?

Depende de cada operación, pero una compra al contado puede cerrarse en pocas semanas desde la reserva hasta la escritura. Con crédito hipotecario se extiende por los tiempos de aprobación y tasación del banco.

Fuentes

• Ámbito — Baja del Impuesto a los Sellos en CABA desde 2026 (exención vivienda única, tope y alícuotas).
• Escribanía Vildósola — Cuánto cuesta escriturar en CABA en 2026 (honorarios del escribano, quién paga y quién elige).
• CUCICBA — Honorarios inmobiliarios y Ley 2340 (comisión en la compraventa).
• Bloomberg Línea — Créditos hipotecarios UVA 2026: bancos y requisitos (relación cuota/ingreso y entidades).
• La Nación — Créditos UVA en octubre 2026: tasas y requisitos salariales.

¿Listo para empezar? Mirá los departamentos en venta en Mudafy, filtrá por zona, ambientes y precio, y dejá tu consulta en el aviso que te interese: un asesor te acompaña desde la búsqueda hasta la escritura.