Cómo comprar tu primer departamento: guía paso a paso para no perderte

Comprar el primer departamento es la operación económica más grande que la mayoría de las personas hace en su vida, y se hace sin experiencia previa. La buena noticia: el proceso tiene pasos conocidos, los gastos se pueden calcular de antemano y, si es tu vivienda única, el Estado te perdona uno de los impuestos más pesados. Esta guía recorre todo el camino —cuánta plata necesitás de verdad, cómo funciona un crédito UVA, qué pasa entre la reserva y la escritura— con los números vigentes en Argentina.

Cuánta plata necesitás de verdad (no es solo el precio)

El error más común del comprador primerizo es calcular solo el precio de la propiedad. A eso hay que sumarle los gastos de la operación, que para el comprador suelen representar entre un 5% y un 8% adicional:

• Comisión inmobiliaria: en CABA, el uso habitual es que el comprador pague un 4% + IVA sobre el precio. Se acuerda con la inmobiliaria interviniente.
• Honorarios del escribano: en general entre el 1% y el 2% del precio, más IVA. Desde la Ley Bases son negociables, así que conviene pedir más de un presupuesto.
• Impuesto de Sellos: en CABA la alícuota general es del 3,5% del valor de la operación, que por costumbre se reparte mitad comprador y mitad vendedor. Pero acá viene la ventaja del primerizo: ver la sección siguiente.
• Informes, certificados y tasa registral: entre un 0,5% y un 1% del precio, según el caso.

Un ejemplo redondo: para un departamento de US$ 100.000 en CABA que califica como vivienda única (sellos exentos), el comprador suma aproximadamente US$ 4.800 de comisión (4% + IVA), entre US$ 1.200 y US$ 2.400 de escribano y alrededor de US$ 500 a US$ 1.000 de informes y registro. Es decir, necesitás unos US$ 7.000 a US$ 8.000 además del precio. Si además comprás con crédito, los bancos financian en general hasta el 75-80% del valor: el anticipo mínimo ronda el 20-25%.

La exención de sellos: el beneficio clave del primer departamento

Si el departamento va a ser tu vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y no sos titular de otra vivienda, en CABA la operación está exenta del Impuesto de Sellos hasta $226.100.000 según la Ley Tarifaria 2026 (el monto se actualiza cada año). Si el precio supera ese tope, el 3,5% se paga solo sobre el excedente. En la provincia de Buenos Aires el esquema es distinto: la alícuota general es más baja (2%) y las exenciones dependen de cada caso.

En la práctica, esto significa que la mayoría de las primeras compras en CABA no paga sellos. Es un ahorro de hasta 1,75% del precio para tu bolsillo (tu mitad del impuesto), así que confirmalo con el escribano antes de firmar: es él quien aplica la exención en la escritura.

El paso a paso de la compra

1. Definí el presupuesto total

Precio máximo + gastos (5-8%) + mudanza y arreglos iniciales. Si vas a pedir crédito, antes de enamorarte de un departamento pedí la precalificación en el banco: te dice cuánto te prestan según tus ingresos y te ahorra visitar propiedades fuera de alcance.

2. Buscá, visitá y compará

Visitá varias propiedades de la misma zona y tipología para calibrar precios. Prestá atención a lo que no se cambia fácil: orientación, luz natural, estado del edificio, monto de expensas y si el reglamento de copropiedad permite lo que necesitás (mascotas, uso profesional).

3. Hacé la reserva

Cuando encontrás el departamento, firmás una reserva y entregás un monto (lo fija la inmobiliaria) que congela la propiedad mientras el vendedor decide si acepta tu oferta. Leé bien las condiciones: qué pasa con ese dinero si el vendedor rechaza la oferta (se devuelve) y si vos te arrepentís después de que la aceptó (en general se pierde).

4. Elegí escribano y pedí los informes

En una compraventa, el escribano lo elige el comprador (salvo que haya hipoteca, donde interviene el del banco). El escribano pide los informes de dominio e inhibiciones: verifican que el vendedor sea el dueño real, que la propiedad no tenga embargos ni hipotecas y que el vendedor pueda vender. Nunca firmes nada definitivo sin estos informes.

5. Boleto de compraventa (si lo hay)

En muchas operaciones se firma primero un boleto: un contrato donde el comprador entrega, por uso y costumbre, alrededor del 30% del precio, y las partes se comprometen a escriturar en un plazo (habitualmente 30 a 45 días). Si la operación es al contado o con crédito ya aprobado, se puede ir directo a la escritura y evitar este paso intermedio.

6. Escritura y llaves

El día de la escritura se firma ante el escribano, se paga el saldo del precio y recibís la posesión y las llaves. Tené en cuenta que el escribano está obligado por la normativa antilavado (Ley 25.246) a pedirte la justificación del origen de los fondos: recibos de sueldo, venta de otro bien, ahorros declarados. Prepará esa documentación con tiempo.

Comprar con crédito UVA: lo esencial

Los créditos hipotecarios UVA volvieron al mercado en 2024 y hoy los ofrecen más de una docena de bancos. Los puntos centrales:

• La deuda se expresa en UVA, una unidad que publica el BCRA y se ajusta por inflación (CER). La cuota arranca mucho más baja que un alquiler equivalente, pero sube con la inflación: tus ingresos tienen que poder acompañarla.
• Tasas: según el relevamiento de La Nación de octubre de 2026, las tasas de los principales bancos para clientes que acreditan haberes van del 6,5% (Banco Ciudad, línea de primera vivienda) y 6,7% (Banco Nación, vivienda única) al 7,5% anual + UVA; algunos bancos provinciales ofrecen menos con requisitos de residencia.
• Cuánto prestan: en general hasta el 75-80% del valor de la propiedad, con topes por banco. La cuota no puede superar el 25-30% de tus ingresos netos, y casi todos los bancos permiten sumar ingresos con tu pareja u otra persona.
• El riesgo cambiario del medio: las propiedades se pactan en dólares pero el banco desembolsa pesos al momento de escriturar. Entre la aprobación y la firma el tipo de cambio puede moverse: consultá en tu banco cómo se maneja ese desfasaje antes de señar.

Si estás evaluando esta opción, en nuestra guía de créditos hipotecarios UVA está el detalle banco por banco (tasas, montos máximos y requisitos), actualizado todos los meses.

Errores comunes de primerizos (y cómo evitarlos)

• No presupuestar los gastos: quedarse sin liquidez para la escritura por haber puesto todo el ahorro en el precio.
• Señar antes de precalificar el crédito: si el banco después presta menos de lo esperado, podés perder la seña.
• Ignorar las expensas: un edificio con amenities y expensas altas puede costar como media cuota extra todos los meses, para siempre.
• No revisar la documentación del edificio: deudas de expensas de la unidad, juicios del consorcio o arreglos estructurales pendientes se trasladan al nuevo dueño en los hechos.
• Firmar sin leer el reglamento de copropiedad: ahí está lo que podés y no podés hacer en tu propia casa.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito de anticipo para comprar con crédito?

Los bancos financian en general hasta el 75-80% del valor, así que necesitás tener ahorrado al menos un 20-25% del precio, más los gastos de la operación (5-8%). Para un departamento de US$ 100.000, eso significa llegar con unos US$ 27.000 a US$ 33.000.

¿Quién paga el Impuesto de Sellos?

Por uso y costumbre se reparte 50% comprador y 50% vendedor, salvo pacto en contrario. Si es tu vivienda única en CABA y el precio no supera los $226.100.000 (valor de la Ley Tarifaria 2026), la operación está exenta y no lo paga ninguna de las partes.

¿Quién elige al escribano?

El comprador, porque es quien más necesita que el título esté perfecto. Si comprás con crédito hipotecario, el banco suele designar o aprobar al escribano de la hipoteca.

¿Es obligatorio firmar boleto antes de escriturar?

No. El boleto es útil cuando falta tiempo para juntar el saldo o aprobar el crédito, pero si está todo listo se puede escriturar directamente y simplificar la operación.

¿Conviene comprar en pozo como primera vivienda?

El pozo suele tener precios de entrada más bajos y financiación del desarrollador en cuotas, pero no podés mudarte hasta la entrega (y los plazos pueden estirarse). Si necesitás la vivienda ya, o querés usar crédito hipotecario bancario, lo habitual es comprar una propiedad terminada.

Fuentes

• Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad de Buenos Aires — alícuotas del Impuesto de Sellos y monto de la exención por vivienda única ($226.100.000). Más información en AGIP.
• La Nación — Créditos UVA en octubre 2026: tasas por banco (9/10/2026).
• BCRA — valor diario de la UVA.
• Ley 25.246 — los escribanos son sujetos obligados a verificar el origen de los fondos.
• Mudafy — Créditos hipotecarios UVA: guía completa (actualización mensual).

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