Cómo comprar un departamento en Argentina: guía paso a paso 2026

6 de noviembre de 2026 · 7 min de lectura

Comprar un departamento en Argentina tiene reglas propias: la mayoría de las operaciones se cierran en dólares y en efectivo, la propiedad recién es tuya cuando firmás la escritura (no antes) y a los gastos de la operación hay que sumarles entre un 7% y un 9% del precio. Si es tu primera compra, conviene entender el circuito completo antes de hacer una oferta. Acá te lo contamos paso a paso, con los números y los plazos reales de 2026.

Cuánto necesitás ahorrar (y en qué moneda)

El mercado inmobiliario argentino opera en dólares estadounidenses desde hace más de cuatro décadas: las propiedades se publican, se reservan y se escrituran en dólares, y la seña y el saldo suelen pagarse con billetes físicos. Muchos vendedores incluso exigen por contrato dólares "cara grande" (los billetes de diseño nuevo), porque los "cara chica" se toman hasta un 5% por debajo de su valor.

Más allá del precio de la propiedad, tenés que prever los gastos de la operación: para el comprador representan entre un 7% y un 9% del valor. Es decir que para un departamento de US$120.000 vas a necesitar entre US$8.400 y US$10.800 extra. Más abajo detallamos en qué se va ese dinero.

El paso a paso para comprar un departamento

De la búsqueda a la entrega de llaves suelen pasar entre 3 y 6 meses. El circuito legal tiene cuatro etapas bien definidas.

1. La reserva

Una vez que elegiste el departamento, hacés una oferta formal acompañada de una suma de dinero (la reserva) que demuestra tu interés. Si el vendedor la acepta, esa reserva se transforma en parte del pago y se fija un plazo —habitualmente de unos 15 días— para firmar el boleto de compraventa. Si el vendedor la rechaza, te devuelven el dinero.

2. El boleto de compraventa

Es el contrato privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura. Fija el precio, la forma de pago, los plazos y las condiciones de entrega. En este momento suele abonarse una seña del 25% al 30% del precio total, a cuenta del precio. El boleto debe incluir los datos de ambas partes, la identificación exacta del inmueble, el precio y la firma de los dos. A partir de la firma se pacta un plazo para escriturar, normalmente de 30 a 60 días.

Importante: ni la reserva ni el boleto te transfieren la propiedad. Son compromisos de compraventa, no el título.

3. Los estudios previos a la escritura

Antes de firmar, el escribano pide al Registro de la Propiedad Inmueble dos documentos clave:

Informe de dominio: confirma quién es el titular registral y si la propiedad tiene hipotecas, embargos u otros gravámenes.
Informe de inhibiciones: verifica que el vendedor no esté inhibido para disponer de sus bienes.

También se revisa que no haya deudas de expensas, ABL/impuesto inmobiliario y servicios. Este control es tu principal protección: nunca escritures sin que estos informes estén limpios.

4. La escritura y la inscripción

La escritura pública, firmada ante escribano, es el acto que te convierte en dueño. Ahí pagás el saldo del precio y recibís las llaves. Después, el escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble, el paso que te da oponibilidad frente a terceros. En Argentina, el comprador elige el escribano.

Los gastos de escrituración, en detalle

Este es el rubro que más sorprende a quien compra por primera vez. Para el comprador, el desglose aproximado en 2026 es:

Honorarios del escribano: en torno al 2% + IVA sobre el valor de la operación. La escala baja a medida que sube el precio.
Impuesto de sellos: lo pagan comprador y vendedor por mitades. En CABA la alícuota general es del 2,7% (con un tramo mayor para montos altos) y en la Provincia de Buenos Aires, del 2%. Si es tu única vivienda, puede haber exenciones o reducciones según la jurisdicción.
Gastos de escrituración: estudio de títulos, certificados, aportes y costos de inscripción, alrededor de un 2% más.
Comisión inmobiliaria: en CABA, hasta el 4% + IVA para el comprador en operaciones residenciales (varía según la provincia y es negociable).

Para calcular el número exacto de tu caso, podés usar la guía de gastos de compra de Mudafy, que incluye una calculadora por jurisdicción.

Una buena noticia: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), aquel 1,5% que pagaba el vendedor, fue derogado en julio de 2024 por la Ley 27.743. Eso bajó el costo total de las operaciones.

¿Se puede comprar con crédito hipotecario?

Sí. Desde 2024 volvieron los créditos hipotecarios UVA para vivienda, y en 2026 varios bancos ofrecen líneas competitivas. Los puntos a tener en cuenta:

Tasas: parten del 3,5% + UVA anual en las entidades más baratas (octubre de 2026), aunque la mayoría de los bancos grandes se ubican por encima.
Relación cuota/ingreso: la primera cuota no puede superar el 25% de tus ingresos (algunos bancos lo llevan al 30%).
Requisitos: ser mayor de 21 años, no superar los 75 al terminar el préstamo, y acreditar al menos un año de antigüedad laboral con recibos de sueldo o comprobantes de monotributo.
Sumar ingresos: casi todos los bancos permiten combinar ingresos con cónyuge o conviviente, y algunos con padres o hermanos como codeudores.

Tené en cuenta que el crédito UVA se ajusta por inflación: la cuota se mueve con el índice UVA, así que conviene simular distintos escenarios antes de firmar. Si vas a comprar con crédito, pedí al banco la pre-aprobación antes de reservar, porque la tasación bancaria puede diferir del precio de venta.

Errores frecuentes que conviene evitar

Reservar sin ver los informes de dominio: hacé los estudios antes de poner dinero fuerte.
No presupuestar los gastos: ese 7-9% extra es parte del costo real de comprar.
Confundir boleto con escritura: sos dueño recién con la escritura inscripta.
Descuidar la forma de pago: definí en el boleto el tipo de dólar y cómo se entrega, para evitar discusiones el día del cierre.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda comprar un departamento en Argentina?

Entre 3 y 6 meses desde la reserva hasta la inscripción de la escritura. El plazo entre el boleto y la escritura suele ser de 30 a 60 días.

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio?

Entre un 7% y un 9% del valor de la propiedad, para cubrir honorarios del escribano, impuesto de sellos, gastos de escrituración y comisión inmobiliaria.

¿Quién elige al escribano?

Lo elige el comprador, que es quien paga sus honorarios.

¿Puedo comprar sin tener todo el dinero en efectivo?

Sí, a través de un crédito hipotecario UVA. Pedí la pre-aprobación antes de reservar y verificá cuánto necesitás ganar y qué porcentaje financia el banco.

¿Todavía se paga el ITI?

No. El ITI fue derogado en julio de 2024. En las ventas de inmuebles adquiridos antes de 2018 ya no se paga ni ITI ni Ganancias.

Empezá tu búsqueda

Con el circuito claro, el siguiente paso es encontrar el departamento. Mirá los departamentos en venta en Mudafy, filtrá por zona, ambientes y presupuesto, y consultá con un asesor que te acompañe en cada etapa, de la reserva a la escritura.