Comprar un departamento en CABA: precios, impuestos y crédito en 2026

Comprar un departamento en CABA dejó de ser solo una cuestión de juntar el precio de la propiedad: entre el valor del metro cuadrado, los impuestos de la escritura y la vuelta del crédito hipotecario, el presupuesto real tiene varias capas. Esta guía reúne los números actualizados a 2026, con fuentes oficiales y de mercado, para que sepas cuánto necesitás, qué gastos se suman al precio y cómo encarar la compra paso a paso.

¿Cuánto cuesta un departamento en CABA hoy?

Según el relevamiento de Zonaprop de septiembre de 2026, el precio promedio de publicación en la Ciudad de Buenos Aires fue de US$2.484 por m², con una suba mensual del 0,3% y un acumulado de apenas 1,4% en lo que va del año. Es un mercado estable en dólares, sin los saltos bruscos de otras épocas.

Traducido a tipologías, los valores medianos de publicación quedan así:

• Monoambiente (40 m²): alrededor de US$110.000
• Dos ambientes (50 m²): alrededor de US$131.000
• Tres ambientes (70 m²): alrededor de US$180.000

La diferencia por barrio es enorme: más de US$5.000 por m² separan al extremo caro del barato. Puerto Madero encabeza con cerca de US$6.140 por m²; le siguen Palermo (~US$3.403) y Núñez (~US$3.386). En el otro extremo, el sur de la Ciudad concentra lo más accesible: Villa Lugano ronda los US$1.041–1.057 por m² y Nueva Pompeya y La Boca aparecen entre las zonas más económicas. Elegir bien el barrio puede cambiar el presupuesto por tres.

Los gastos que se suman al precio (y que muchos subestiman)

Al valor de la propiedad hay que agregarle los costos de escrituración. Como regla práctica, el comprador suele necesitar entre un 3% y un 5% adicional al precio, repartido así:

• Honorarios del escribano: en CABA rondan el 1% a 2% del valor escriturado más IVA (21%). Es el gasto más grande dentro de la escritura y el escribano lo elige, por ley, el comprador.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, certificados y diligencias: montos menores, pero suman.
• Impuesto de sellos: grava la compraventa y, por costumbre, se reparte en partes iguales entre comprador y vendedor. Acá hubo un cambio importante en 2026 (ver abajo).

Impuesto de sellos: la novedad 2026

Desde el 1° de enero de 2026, CABA aplica una exención del 100% del impuesto de sellos para quien compra su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, siempre que el valor de la operación (o la valuación fiscal / Valor Inmobiliario de Referencia) no supere los $226.100.000. Para una segunda vivienda dentro de ese rango, la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%. Además, se eliminó el sellado del 1% que antes se cobraba sobre los créditos hipotecarios destinados a vivienda única.

Para acceder a la exención hay que declararlo en la escritura y acreditarlo con un certificado del Registro de la Propiedad. Si es tu primera y única propiedad, este cambio te ahorra una porción relevante de los gastos.

Un dato más: el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) está derogado desde 2024, así que en una venta común ya no se retiene. Solo sigue vigente —al 1,5%— para propiedades que el vendedor haya adquirido antes del 1° de enero de 2018; es un costo del vendedor, no tuyo, pero conviene conocerlo porque puede influir en la negociación.

¿Conviene comprar con crédito hipotecario UVA?

Tras años casi sin oferta, los bancos volvieron a dar crédito hipotecario. A octubre de 2026, las líneas UVA para vivienda arrancan en tasas como 6,7% + UVA en Banco Nación (para clientes) y 6,9% + UVA en ICBC, mientras que varios bancos privados (BBVA, Galicia, Credicoop, Comafi) se ubican en torno al 7,5% + UVA. En general financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, con plazos de 15 a 30 años.

Lo que hay que entender del UVA: el capital y la cuota se ajustan por inflación (índice CER), así que la cuota en pesos sube mes a mes con el IPC, mientras la tasa se mantiene fija sobre el saldo indexado. Por eso dos cosas son clave antes de pedirlo:

• La relación cuota/ingreso: los bancos exigen que la cuota no supere cierto porcentaje de tus ingresos netos (habitualmente alrededor del 25%). Para un préstamo chico de US$10.000, Banco Nación pide ingresos cercanos a $391.000 mensuales; la cifra sube en los bancos privados.
• El anticipo: como se financia el 70–80%, necesitás tener ahorrado el 20–30% restante más los gastos de escritura.

Si querés el detalle de cada banco, requisitos y simuladores, revisá nuestra guía completa de créditos hipotecarios UVA.

El paso a paso de la compra

1. Definí presupuesto y zona. Sumá precio + gastos (3–5%) + anticipo si vas con crédito. Con eso en claro, filtrá por barrio y tipología.
2. Visitá y comparÁ. Mirá orientación, estado, expensas, antigüedad y qué se puede escriturar sin problemas.
3. Reserva. Se firma una reserva con una seña, sujeta a la aceptación del vendedor.
4. Boleto de compraventa. Documento donde se pactan precio, plazos y condiciones; suele entregarse una parte del pago (habitualmente el 30%).
5. Escritura. El escribano verifica títulos, pide certificados de dominio e inhibición, se paga el saldo y se entrega la posesión. Ahí se liquidan sellos (si corresponde) y honorarios.

Checklist antes de firmar

• Título de propiedad perfecto y sin deudas (expensas, ABL, servicios).
• Certificados de dominio e inhibición al día, que pide el escribano.
• Reglamento de copropiedad y valor real de las expensas.
• Si es a estrenar o en pozo, verificá el estado del desarrollo y la entrega.
• Confirmá por escrito quién paga cada gasto para evitar sorpresas en la escritura.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito en total para comprar en CABA?

El precio de la propiedad más un 3% a 5% de gastos de escritura. Si comprás con crédito, sumá el anticipo (20–30% del valor, porque el banco financia el 70–80%).

¿Tengo que pagar impuesto de sellos?

Si es tu vivienda única, familiar y permanente y el valor no supera $226.100.000, desde 2026 estás exento del 100%. Para una segunda vivienda en ese rango, la alícuota es 2,7%.

¿Conviene un crédito UVA con la inflación actual?

Depende de tus ingresos y de su evolución frente a la inflación: la cuota se ajusta por CER. Es una buena herramienta si tenés ingresos estables y la cuota inicial no supera el ~25% de lo que ganás. Simulá siempre antes de decidir.

¿Quién elige al escribano?

En CABA lo elige el comprador, que es quien paga sus honorarios.

Fuentes

• Zonaprop — Índice de precios de departamentos CABA, septiembre 2026 (precio del m² y valores por tipología y barrio).
• AGIP / Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires — Impuesto de sellos 2026: exención para vivienda única (hasta $226.100.000), alícuota del 2,7% para segunda vivienda y eliminación del sellado en créditos hipotecarios, vigente desde el 1/1/2026.
• La Nación y Bloomberg Línea — Créditos hipotecarios UVA, octubre 2026 (tasas por banco, porcentaje de financiación, requisitos de ingresos).
• Escribanías de CABA — Gastos de escritura y honorarios; estado del ITI tras su derogación en 2024.

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