Comprar un departamento en Buenos Aires: precios, gastos y paso a paso (2026)

Comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es una de las decisiones económicas más grandes que vas a tomar, y el precio de publicación es apenas una parte de la cuenta. A los valores del metro cuadrado hay que sumarles gastos de escrituración, impuestos y, si usás un crédito, los requisitos del banco. En esta guía tenés los números concretos de 2026, el paso a paso del proceso y las preguntas que más se repiten, para que llegues a la firma sin sorpresas.

Cuánto cuesta un departamento en CABA en 2026

Según el índice de precios de Zonaprop, el metro cuadrado promedio de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en US$ 2.476 en agosto de 2026. Es un valor que se mantiene bastante estable: acumula una suba de apenas 1,1% en lo que va del año y todavía está alrededor de 11,5% por debajo del máximo histórico de la serie.

Llevado a tipologías, los valores de referencia para toda la ciudad son:

• Monoambiente: alrededor de US$ 110.000
• Dos ambientes: alrededor de US$ 131.000
• Tres ambientes: alrededor de US$ 180.000

Son promedios de toda CABA: el valor real depende muchísimo del barrio, el estado, la antigüedad y si el edificio tiene amenities o cochera.

Precios por barrio: las diferencias son enormes

La brecha entre el barrio más caro y el más accesible es de casi seis veces. En la punta de arriba está Puerto Madero, con unos US$ 6.122 por m², seguido por Palermo (US$ 3.431) y Núñez (US$ 3.387). En el otro extremo, Lugano promedia US$ 1.053 por m², Nueva Pompeya US$ 1.495 y La Boca US$ 1.584.

¿Qué significa esto en la práctica? Con un presupuesto de US$ 150.000 comprás un dos o tres ambientes cómodo en barrios de precio medio, pero en Palermo o Núñez ese mismo monto te alcanza para un monoambiente o un dos ambientes chico. Antes de enamorarte de una zona, mirá cuántos metros rinde tu presupuesto en cada barrio.

Los gastos que se suman al precio

Esta es la parte que más descoloca a quien compra por primera vez: además del precio del departamento, tenés que tener disponible entre un 7% y un 9% extra para cerrar la operación. Se compone de tres grandes rubros.

Impuesto de Sellos

En CABA la alícuota general del Impuesto de Sellos sobre la compraventa es del 3,5%. La buena noticia: desde el 1° de enero de 2026 rige una exención del 100% para la vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuyo valor no supere los $226.100.000. Si tu compra entra en ese supuesto, ni vos ni el vendedor pagan sellos por la operación. Para una segunda vivienda dentro de ese rango de valor, la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%, y los créditos hipotecarios destinados a vivienda única quedaron exentos del impuesto.

Honorarios del escribano

La escritura la hace un escribano (en CABA lo suele elegir el comprador). Sus honorarios rondan el 2% del valor de la propiedad más IVA, a lo que se agregan los aportes y sellados que el escribano gestiona. En unidades a estrenar el porcentaje puede ser algo mayor.

Comisión inmobiliaria

Desde el DNU 70/2023, los honorarios inmobiliarios son de libre acuerdo entre las partes y la inmobiliaria. En la práctica, en CABA la comisión al comprador suele ubicarse en torno al 3% a 4% + IVA, pero es negociable: conviene dejarlo por escrito antes de reservar.

Si querés el detalle completo con un ejemplo numérico, lo desglosamos en nuestra guía de gastos al comprar una propiedad.

¿Comprar con crédito hipotecario?

Tras el regreso de los créditos hipotecarios UVA, financiar parte de la compra volvió a ser una opción. Las condiciones varían por banco, pero hay pautas comunes en 2026:

• Los bancos suelen financiar hasta el 75% u 80% del valor de tasación del inmueble, así que necesitás tener ahorrado el anticipo restante más los gastos de escritura.
• La cuota no debería superar aproximadamente el 25% de tus ingresos demostrables (se pueden sumar los de un cónyuge o codeudor).
• Piden antigüedad laboral (en general 1 año en relación de dependencia; más para monotributistas y autónomos) y una edad tope al finalizar el crédito, habitualmente 65 años.

Como son créditos ajustados por UVA, la cuota se actualiza con la inflación: hacé el cálculo con margen y no al límite de lo que te prestan. Pedí la simulación en varios bancos, porque el ingreso mínimo exigido cambia bastante de una entidad a otra.

El paso a paso de la compra

1. Definí presupuesto y barrio. Sumá al precio del departamento el 7%–9% de gastos y, si vas con crédito, el anticipo que el banco no financia.
2. Visitá y comparás. Mirá varias unidades parecidas en la misma zona para tener referencia de precio, estado y expensas.
3. Reserva. Hacés una oferta por escrito con una seña de reserva; si el vendedor acepta, queda la unidad comprometida.
4. Boleto de compraventa. Se firma el boleto y se entrega una seña (habitualmente alrededor del 30%). Acá se fijan plazo, condiciones y fecha de escritura.
5. Estudio de títulos. El escribano verifica que la propiedad esté libre de deudas, embargos o inhibiciones.
6. Escritura. Se firma ante el escribano, se paga el saldo y te entregan la posesión y las llaves. Recién ahí sos el propietario.

Consejos para elegir bien

Más allá del precio, revisá las expensas (un edificio con muchos amenities puede tener una cuota mensual alta), el estado de la unidad y del edificio, la orientación y la luz natural, y la conectividad con transporte y servicios. Pedí siempre el reglamento de copropiedad y verificá que no haya deudas de expensas ni juicios pendientes del consorcio. Una unidad barata con problemas estructurales o deudas puede salir más cara que una bien mantenida.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio?

Calculá entre un 7% y un 9% adicional sobre el precio para cubrir sellos, honorarios del escribano y comisión. Si la compra es de vivienda única y califica para la exención de sellos 2026, el costo baja.

¿Se puede comprar sin crédito?

Sí. Gran parte del mercado porteño opera al contado, en dólares. El crédito es una alternativa para quienes no tienen el total ahorrado, pero no es obligatorio.

¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?

Los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos del comprador los afronta, por regla general, quien compra. El vendedor tiene sus propios tributos asociados a la venta.

¿Conviene comprar ahora?

Los precios en dólares se mantienen estables y por debajo de sus máximos, y la exención de sellos para vivienda única abarata el cierre. Igual, la decisión depende de tu situación personal: tené el presupuesto total (precio + gastos) resuelto antes de reservar.

Fuentes

• Zonaprop – Índice de precios de departamentos en CABA (agosto 2026), vía Revista Mercado.
• Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires – Reforma del Impuesto de Sellos vigente desde el 1/1/2026 (exención de vivienda única hasta $226.100.000).
• Mudafy – Gastos de comprar una propiedad en Argentina 2026.
• Relevamiento de condiciones de créditos hipotecarios UVA (2026), bancos de plaza.

¿Listo para dar el paso? Explorá los departamentos en venta en Palermo, Belgrano y Caballito en Mudafy, filtrá por precio, ambientes y amenities, y contactá a un asesor para que te acompañe en todo el proceso de compra.