Crédito para comprar un departamento: cuánto pie necesitás y cómo acceder en 2026

Comprar un departamento con crédito volvió a ser una opción concreta en Argentina. Con los préstamos hipotecarios UVA otra vez activos en la mayoría de los bancos, muchas personas que antes solo podían comprar al contado hoy pueden financiar una parte importante de la operación. Pero entre la cuota, el pie que tenés que juntar y los gastos de escritura, la cuenta real no siempre es la que uno imagina. Acá te mostramos, paso a paso y con números, qué necesitás para comprar tu departamento con crédito en 2026.

¿Qué parte del departamento financia el banco?

La primera cuenta que tenés que hacer es la del pie (o anticipo): la plata que vas a poner vos de tu bolsillo. Ningún banco financia el 100% de la compra. Hoy las entidades prestan entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, y toman siempre el menor valor entre el precio de compra y la tasación que hace el banco.

En la práctica, eso significa que tenés que tener ahorrado entre el 20% y el 30% del precio del departamento, más los gastos de escrituración (que vemos más abajo). Por ejemplo, para un departamento de US$100.000 con una financiación del 75%, el banco te presta US$75.000 y vos tenés que aportar US$25.000 de pie.

Es el punto que más suele frenar a los compradores: la cuota puede ser accesible, pero sin el pie ahorrado el crédito no arranca.

¿Cuánto podés pedir según tu sueldo?

El segundo filtro es la relación cuota-ingreso. En la mayoría de los bancos, la primera cuota no puede superar el 25% de tus ingresos netos, aunque algunas entidades estiran ese tope hasta el 30%. Esto define el crédito máximo al que podés aspirar.

La buena noticia es que podés sumar ingresos: casi todos los bancos permiten hasta dos titulares, y además admiten codeudores que sean familiares directos (padres, hijos o hermanos). Si comprás en pareja, los dos sueldos cuentan.

Un ejemplo con números

Para un crédito equivalente a US$10.000 a 20 años, la primera cuota en Banco Nación ronda los $97.760 (dato de octubre de 2026). Siguiendo el ejemplo del departamento de US$100.000 con 75% financiado (US$75.000):

• Cuota inicial estimada: unos $733.000 por mes (ajustable por UVA).
• Para que esa cuota no supere el 25% del ingreso, necesitás acreditar alrededor de $2.930.000 mensuales entre los titulares.

Como referencia de piso, Banco Hipotecario pedía en octubre de 2026 un ingreso mínimo de $860.640 (equivalente a 2,2 salarios mínimos) para empezar a calificar, mientras que otros bancos arrancan más arriba.

Las tasas hoy: de dónde a dónde

Los créditos hipotecarios actuales son UVA: el capital se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo y la cuota se ajusta por inflación (índice CER). El valor de la UVA lo publica el Banco Central todos los días: al 6 de noviembre de 2026 era de $2.185,48, con una variación de +30,95% en los últimos doce meses.

Sobre ese ajuste, cada banco suma su tasa anual (TNA). En octubre de 2026, el abanico era:

• Banco Ciudad: desde 6,4% (con condiciones: CABA, hasta 80 m²).
• Banco Nación: 6,7% para quienes cobran el sueldo en el banco.
• ICBC: 6,9%.
• BBVA, Macro, Galicia, Santander, Supervielle, Hipotecario, Credicoop: en torno al 7,5%.
• Brubank: hasta 12% (el techo del mercado).

Los plazos van de 15 a 30 años y la edad máxima suele ser de 85 años al terminar de pagar. Para comparar banco por banco con el detalle de cada línea, revisá nuestra guía completa de créditos hipotecarios UVA.

Los gastos que casi nadie presupuesta

Además del pie y la cuota, la escritura tiene costos propios que se pagan de una sola vez al cierre. En CABA, desde 2026 hay un cambio importante: las leyes 6.805 y 6.806 establecieron la exención del 100% del Impuesto de Sellos para la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuyo valor no supere los $226.100.000. Además, se eliminó el 1% de sellos que antes se aplicaba sobre el monto del crédito hipotecario.

Con esa exención, un comprador de primera vivienda paga aproximadamente entre el 4% y el 6% del precio en concepto de escrituración (casi todo honorarios del escribano e informes). Sin la exención —por ejemplo, si no es vivienda única o supera el tope—, se suma el 3,5% de sellos y el total trepa a entre 7,5% y 9,5%.

La cuenta completa para comprar, entonces, es: pie + gastos de escritura de tu bolsillo, y el resto financiado con cuotas.

Los pasos para comprar tu departamento con crédito

1. Calculá tu pie real. Sumá el 20-30% del valor del departamento que buscás más los gastos de escritura.
2. Pedí la precalificación en el banco. Con tus ingresos, el banco te dice cuánto te puede prestar antes de que elijas la propiedad. Es gratis y te ordena la búsqueda.
3. Buscá el departamento dentro de tu presupuesto. Apuntá a propiedades donde el crédito máximo + tu pie alcancen el precio.
4. Reserva y tasación. El banco tasa la propiedad; recordá que presta sobre el menor valor entre precio y tasación.
5. Escrituración. Con el escribano (en muchos casos designado por el banco) se firma la compraventa y la hipoteca el mismo día.

Un consejo práctico: hacé la precalificación antes de enamorarte de un departamento. Así evitás frustraciones y negociás con más fuerza, porque el vendedor sabe que tenés el financiamiento encaminado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar un departamento sin pie?

No. Los bancos financian como máximo el 70-80% del valor, así que siempre vas a necesitar aportar el pie restante más los gastos de escritura.

¿Cuánto tengo que ganar para comprar un departamento de US$100.000?

Depende del banco y del plazo, pero con una financiación del 75% a 20 años, la cuota inicial ronda los $733.000 y necesitarías acreditar cerca de $2.930.000 mensuales para que no supere el 25% de tus ingresos. Podés sumar el sueldo de un cotitular o codeudor.

¿La cuota del crédito UVA sube con la inflación?

Sí. El capital se ajusta diariamente por la UVA, que sigue al índice CER (inflación). La cuota en pesos sube con el tiempo, aunque suele mantenerse estable en proporción a un sueldo que también se actualiza.

¿Conviene un departamento usado o a estrenar para usar el crédito?

Ambos sirven, siempre que el departamento tenga la documentación en regla y el banco lo pueda tasar e hipotecar. Lo que más importa es que entre dentro del monto que te prestan y tu pie disponible.

Empezá por tu presupuesto

La mejor manera de arrancar no es mirando departamentos, sino haciendo la cuenta: cuánto pie tenés, cuánto podés pedir según tu sueldo y qué gastos sumar. Con esos tres números claros, la búsqueda se vuelve mucho más concreta. Cuando tengas tu presupuesto definido, mirá los departamentos en venta en Mudafy y filtrá por zona y precio para encontrar el que entra en tu crédito.

Fuentes

• Banco Central de la República Argentina (BCRA), valor diario de la UVA — $2.185,48 al 06/11/2026; variación interanual +30,95% al 03/11/2026.
• La Nación, «Créditos UVA en octubre 2026: qué bancos ofrecen las mejores tasas y cuánto hay que ganar» (09/10/2026) — tasas por banco, relación cuota-ingreso, cuotas e ingresos mínimos.
• Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, Leyes 6.805 y 6.806 (Código Fiscal y Ley Tarifaria CABA 2026) — exención del Impuesto de Sellos para vivienda única hasta $226.100.000 y eliminación del sellado sobre el crédito hipotecario.