¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Argentina? Del piso de 2023 a los precios de hoy
10 de noviembre de 2026 · 6 min de lectura
Un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cuesta hoy, en promedio, unos USD 132.000: el m² medio se ubica en USD 2.493, según el índice Zonaprop de octubre de 2026. Pero ese promedio esconde diferencias enormes —de USD 1.300 a más de USD 3.500 el m² según el barrio— y llega después de un recorrido muy particular: 2023 fue el año en que el mercado tocó su piso, y desde entonces los valores no pararon de subir. Acá va la cuenta completa: cuánto costaba un departamento en 2023, cuánto cuesta hoy, qué gastos se suman al precio y qué cambió en el medio.
2023, el año del piso
Tras varios años de caída, los precios de los departamentos tocaron su punto más bajo hacia fines de 2023. El índice M2 Real, que elaboran la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario con valores de departamentos usados en CABA, relevó en diciembre de 2023 USD 1.850 por m² para monoambientes, USD 1.810 para dos ambientes y USD 1.724 para tres ambientes. Un dos ambientes usado típico de 50 m² rondaba entonces los USD 90.000.
El índice Zonaprop, que mide precios de publicación, marca el cambio de tendencia en noviembre de 2023: desde ese mes los valores revirtieron la caída y, a octubre de 2026, acumulan una suba del 11,5%.
Comprar en 2023 tenía además otras condiciones de contexto: el crédito hipotecario era prácticamente inexistente (las líneas UVA recién volvieron en 2024) y quien vendía un inmueble comprado antes de 2018 todavía pagaba el ITI, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles del 1,5%, que solía colarse en la negociación del precio.
Cuánto cuesta hoy un departamento
Los promedios en CABA
Según el índice Zonaprop de octubre de 2026, el m² medio en la Ciudad de Buenos Aires es de USD 2.493, con una suba acumulada del 1,8% en el año. Traducido a unidades típicas:
- Monoambiente de 40 m²: USD 111.000
- Dos ambientes de 50 m²: USD 132.000
- Tres ambientes de 70 m²: USD 181.000
El barrio cambia todo
El promedio de la ciudad sirve como referencia, pero la decisión real se toma barrio por barrio. Estos son algunos valores de noviembre de 2026, calculados con la mediana del m² de los departamentos publicados en Mudafy (se recalculan todos los días):
| Barrio | m² (USD) | Precio típico (USD) |
|---|---|---|
| Palermo | 3.519 | 200.000 |
| Belgrano | 3.392 | 220.000 |
| Caballito | 2.500 | 159.500 |
| Villa Lugano | 1.300 | 82.000 |
Podés ver el valor actualizado de los 48 barrios en el mapa del precio del m² en CABA. Y si buscás fuera de la ciudad, el Monitor inmobiliario muestra el estado del mercado provincia por provincia, con precios típicos por zona.
Los gastos que se suman al precio
El precio de venta no es el costo final. En una compra en CABA, quien compra suele afrontar:
- Comisión inmobiliaria: hasta 4% + IVA sobre el precio.
- Escribanía: honorarios de entre 1% y 2% + IVA, más aportes, certificados e inscripción. En total suele representar entre 1,5% y 2,5%.
- Impuesto de Sellos: desde enero de 2026 la alícuota en CABA es del 2,7% hasta $226.100.000 y del 3,5% sobre el excedente; por costumbre se paga mitad comprador, mitad vendedor. Si la propiedad va a ser tu vivienda única, familiar y de ocupación permanente y no supera ese monto, la operación está exenta.
En números: para ese dos ambientes promedio de USD 132.000, la comisión con IVA suma unos USD 6.400 y la escribanía entre USD 2.000 y 3.300. Si corresponde pagar sellos, la mitad del comprador agrega alrededor de un 1,35% más. En total conviene presupuestar entre un 6% y un 9% por encima del precio. El detalle completo, con quién paga cada cosa y los casos de Provincia de Buenos Aires, está en nuestra guía de gastos al comprar una propiedad.
Qué cambió desde 2023, además del precio
- Volvió el crédito hipotecario. Desde fines de abril de 2024 los bancos relanzaron las líneas UVA, inexistentes en 2023. Hoy más de una docena de entidades financia hasta el 75%–80% del valor de la propiedad, con tasas que van del 4,5% al 8% anual sobre saldos ajustados por UVA.
- Se eliminó el ITI. La Ley 27.743 derogó en julio de 2024 el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5% a cargo del vendedor para propiedades compradas antes de 2018), un costo que en 2023 todavía pesaba en muchas operaciones.
- Bajaron los sellos en CABA. La Ley Tarifaria 2026 redujo la alícuota del primer tramo del 3,5% al 2,7%, subió el tope de exención para vivienda única a $226.100.000 y eliminó el sello del 1% sobre los créditos hipotecarios destinados a vivienda única.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto costaba un departamento en Argentina en 2023?
En CABA, el índice M2 Real de diciembre de 2023 relevó departamentos usados a USD 1.810 por m² en dos ambientes: unos USD 90.000 por una unidad de 50 m². Fue el piso del mercado: desde noviembre de ese año los precios de publicación acumulan una suba del 11,5%.
¿Sirve comparar con los precios de 2023 para negociar hoy?
Como referencia histórica sí, como argumento de negociación no: el mercado de 2026 opera con más demanda, crédito hipotecario activo y precios en suba moderada. La referencia útil es el valor actual del m² en el barrio y el estado de la propiedad.
¿Cuánta plata extra hay que tener además del precio?
Entre un 6% y un 9% del valor, según el distrito y si aplica la exención de sellos por vivienda única. Para un departamento de USD 132.000, son entre USD 8.000 y 12.000 adicionales.
¿Se puede comprar con crédito hipotecario?
Sí. Desde abril de 2024 los bancos volvieron a ofrecer líneas UVA que financian hasta el 75%–80% del valor. La cuota ajusta por inflación (UVA) más una tasa fija, por lo que conviene comparar entidades y simular escenarios antes de firmar.
Fuentes
- Índice Zonaprop CABA venta — precios de publicación, octubre de 2026.
- Índice M2 Real, UCEMA y Reporte Inmobiliario — departamentos usados en CABA, diciembre de 2023.
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — derogación del ITI por la Ley 27.743, julio de 2024.
- Ley Tarifaria 2026 de CABA — alícuotas y exenciones del Impuesto de Sellos vigentes desde enero de 2026.
- La Nación — relanzamiento de los créditos hipotecarios UVA, abril de 2024.
- Precio del m² por barrio en CABA — datos de Mudafy, noviembre de 2026, recalculados a diario.
¿Estás buscando? Mirá los departamentos en venta en CABA publicados en Mudafy, con filtros por barrio, ambientes y precio, o explorá el Monitor inmobiliario para comparar zonas antes de decidir.