Cuánto cuesta comprar un departamento en Argentina: precio y gastos reales
6 de noviembre de 2026 · 7 min de lectura
Cuando pensás en comprar un departamento, la primera pregunta es obvia: ¿cuánto sale? Pero el precio de publicación es apenas una parte de la cuenta. Al valor de la propiedad hay que sumarle la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano, el impuesto de sellos y una serie de informes y aportes. En la Argentina, ese "extra" ronda entre el 7% y el 9% del valor de la operación. Así que para saber de verdad cuánto necesitás, conviene separar las dos cuentas: cuánto cuesta el departamento y cuánto cuestan los gastos de comprarlo.
Cuánto cuesta el departamento en sí
El precio depende sobre todo de la ciudad, el barrio, el estado y los metros cuadrados. En la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio de publicación se ubicó en US$2.493 por metro cuadrado en octubre de 2026, según el índice de Zonaprop. Si mirás solo departamentos usados, el promedio baja a US$2.218 el m². A partir de ese valor por metro, se arman los precios típicos por tipología.
| Tipología (CABA) | Superficie | Precio aproximado |
|---|---|---|
| Monoambiente | 40 m² | US$110.000 |
| 2 ambientes | 50 m² | US$131.000 |
| 3 ambientes | 70 m² | US$180.000 |
Son valores de referencia de CABA en octubre de 2026. En el conurbano y en la mayoría de las ciudades del interior, el precio por metro suele ser más bajo, así que la misma tipología puede costarte bastante menos. La mejor forma de aterrizar la cuenta es filtrar por el barrio y la cantidad de ambientes que buscás y mirar precios reales publicados.
Los gastos que se suman al precio
Estos son los costos que afronta quien compra, además del valor de la propiedad. Los porcentajes se calculan sobre el precio de la operación.
Comisión inmobiliaria
En CABA, el comprador suele pagar hasta un 4% más IVA (21%), mientras que el vendedor abona alrededor del 3% más IVA. La ley porteña 2.340 no fija un tope para la compraventa, así que la comisión se pacta libremente: es un número negociable. En otras provincias los usos y costumbres varían.
Honorarios del escribano y gastos de escritura
La escritura la paga el comprador, que además elige al escribano. En CABA los honorarios rondan el 2% del valor escriturado más IVA, con una escala que baja en operaciones de montos altos. A eso se le suman los informes de dominio e inhibiciones, las certificaciones, los aportes y la inscripción en el registro, que en conjunto suman alrededor de un 0,2% a 1% adicional.
Impuesto de sellos (y una buena noticia en CABA)
El impuesto de sellos es el gran cambio de 2026. Con la Ley Tarifaria de la Ciudad de Buenos Aires, la alícuota general bajó del 3,5% al 2,7% sobre el precio de escritura, y normalmente se reparte en partes iguales entre comprador y vendedor. Pero lo más importante para quien compra su casa: la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está 100% exenta del impuesto de sellos hasta $226.100.000 (tope que se actualiza cada enero). Si la propiedad supera ese valor, no perdés el beneficio: pagás solo sobre el excedente, no sobre el total. Además, se eliminó el sello sobre las hipotecas destinadas a vivienda, que antes agregaba un 1% sobre el monto del crédito.
En la Provincia de Buenos Aires el sellado ronda el 2% y también suele dividirse entre las partes, con exenciones para vivienda única según el valor. Cada provincia tiene su propia alícuota, así que el destino de la compra cambia bastante la cuenta final.
Un ejemplo con números
Veamos un caso concreto: un 2 ambientes de US$131.000 en CABA, comprado como vivienda única y permanente.
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Precio del departamento | — | US$131.000 |
| Comisión inmobiliaria | 4% + IVA | ≈ US$6.340 |
| Honorarios del escribano | 2% + IVA | ≈ US$3.170 |
| Informes e inscripción | ~0,5% | ≈ US$650 |
| Impuesto de sellos | Exento (vivienda única) | US$0 |
| Total a reunir | Precio + ~7,7% | ≈ US$141.160 |
Es decir: para un departamento publicado a US$131.000 necesitás tener cerca de US$141.000 disponibles. Si no calificás para la exención de sellos (por ejemplo, porque es una segunda propiedad o una inversión), hay que sumar la parte del comprador del impuesto, y el total de gastos trepa hacia el 9%.
Si comprás con crédito hipotecario
Con un préstamo, aparecen costos extra: la tasación que pide el banco, los gastos de otorgamiento y, según el caso, seguros asociados. En general suman entre un 0,5% y un 1% del monto prestado. La contracara positiva en 2026 es que, al eliminarse el sello sobre las hipotecas de vivienda en CABA, desaparece el 1% que antes se cobraba sobre el crédito. Tené en cuenta, además, que el banco financia un porcentaje del valor de tasación (habitualmente hasta el 75%–80%), así que el anticipo y los gastos salen de tu bolsillo.
Lo que paga el vendedor (para que no te lo carguen a vos)
Conviene saber qué le toca a la otra parte. El vendedor paga su mitad del sello cuando corresponde, los certificados de dominio e inhibiciones y, en la Provincia de Buenos Aires, el estado parcelario con un agrimensor. El antiguo ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) fue derogado a mediados de 2024, por lo que ya no se aplica. En su lugar, algunas ventas tributan el Impuesto a las Ganancias cedular (15% sobre la ganancia) solo si el inmueble se adquirió a partir de 2018 y no es la vivienda del vendedor. Son gastos del vendedor: si te los intentan trasladar, es momento de revisar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumarle al precio del departamento?
Entre un 7% y un 9% del valor de la operación, contando comisión, honorarios del escribano, sellos e informes. En CABA, un comprador de vivienda única que aprovecha la exención de sellos se acerca al 7%; sin exención, al 9%.
¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?
La escritura y los honorarios del escribano los paga el comprador, que también elige la escribanía. El impuesto de sellos, en cambio, suele repartirse entre las dos partes cuando corresponde.
¿Un departamento está exento del impuesto de sellos?
En CABA, sí, si es vivienda única, familiar y de ocupación permanente y no supera los $226.100.000 (valor de 2026, que se actualiza cada enero). Por encima de ese tope se paga solo sobre el excedente.
¿Se puede negociar el precio de publicación?
Sí. En el mercado actual es habitual que los propietarios acepten una diferencia respecto del precio publicado. La comisión inmobiliaria del comprador también es un número que se puede conversar.
Fuentes
- Zonaprop, Índice de Precios de Departamentos, octubre de 2026 (promedio US$2.493/m² en CABA; precios por tipología).
- La Nación, "Escritura de una propiedad: qué gastos hay que pagar y cuánto cuestan", abril de 2026.
- Ámbito, "Comprar vivienda en CABA costará menos: baja del Impuesto a los Sellos desde 2026".
- Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad de Buenos Aires (alícuota del 2,7% y exención de vivienda única hasta $226.100.000).
- Ley 27.743 de Medidas Fiscales (2024), que derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).
Encontrá tu departamento en Mudafy
Ahora que tenés la cuenta completa, el siguiente paso es ver precios reales. En departamentos en venta podés filtrar por barrio, ambientes y presupuesto, y comparar valores actualizados. Y si querés el detalle fino de cada gasto, mirá nuestra guía sobre los gastos de comprar una propiedad.