Cuánto cuesta comprar un departamento en Argentina: precio y gastos reales (2026)

Cuando pensás en comprar un departamento, el precio de publicación es solo una parte de la cuenta. A ese número hay que sumarle los gastos de escrituración, la comisión inmobiliaria y los impuestos, que en conjunto representan entre un 7% y un 9% adicional sobre el valor de la propiedad. En esta guía desglosamos las dos mitades de la ecuación —el precio y los gastos— con datos actualizados de 2026 y un ejemplo concreto para que sepas cuánto necesitás tener disponible antes de firmar.

Cuánto cuesta el departamento: el precio del m²

El precio depende de la ciudad, el barrio, los metros, la antigüedad y el estado de la unidad. Como referencia, el índice de Zonaprop ubicó el valor medio del m² de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires en USD 2.484 por m² en septiembre de 2026, un valor que todavía se mantiene por debajo del máximo histórico de la serie.

Llevado a tipologías reales de CABA, eso se traduce en estos valores medios de publicación:

Son promedios de toda la Ciudad: un 2 ambientes en Puerto Madero o Palermo supera con holgura esos valores, mientras que en barrios del sur o del oeste, o en el Gran Buenos Aires, el mismo departamento puede costar bastante menos. Por eso conviene mirar el precio por m² del barrio puntual antes de armar el presupuesto.

Los gastos de compra: el 7–9% que casi nadie calcula

Además del precio, el comprador afronta una serie de gastos al momento de escriturar. Sumados, rondan el 7% al 9% del valor de la operación en una propiedad usada. Se dividen en cuatro grandes rubros.

1. Comisión inmobiliaria

En la Ciudad de Buenos Aires, por la Ley 2340, el comprador de una propiedad residencial paga una comisión de entre el 3% y el 4% más IVA, y el vendedor abona su propia comisión (habitualmente 3% más IVA). En la Provincia de Buenos Aires y el interior los porcentajes son similares, aunque pueden variar según la jurisdicción y el acuerdo con la inmobiliaria.

2. Honorarios del escribano

El escribano lo elige y lo paga el comprador. Sus honorarios siguen una escala según el valor escriturado —aproximadamente 2% más IVA en operaciones de departamentos usados de ticket medio— a lo que se suman los gastos de escrituración propiamente dichos (certificados, estudios de título y diligencias). El IVA del 21% se aplica sobre los honorarios cuando el escribano está inscripto.

3. Impuesto de sellos

El Impuesto de Sellos grava la escritura de compraventa. En CABA la alícuota general es del 3,5% y se reparte en partes iguales entre comprador y vendedor (es decir, 1,75% para cada uno); en la Provincia de Buenos Aires es del 2%, también dividido.

La buena noticia para quien compra su primera vivienda: desde el 1 de enero de 2026, CABA aplica una exención total del Impuesto de Sellos para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, para el comprador que no posea otra propiedad en la Ciudad, hasta un valor de $226.100.000. Si tu operación entra en ese tope, tu mitad del sello baja a cero y el ahorro es considerable.

4. Informes, certificados y tasas

Los certificados de dominio e inhibición, los informes de deudas y expensas, las tasas registrales y los sellados internos suelen representar un 0,2% a 0,4% adicional. Son montos chicos frente al total, pero conviene tenerlos en el cálculo.

Ejemplo real: cuánto necesitás para un 2 ambientes

Tomemos un departamento de 2 ambientes en CABA con un precio de publicación de USD 131.000, comprado por una persona que no tiene otra propiedad en la Ciudad y lo destina a vivienda única (es decir, exenta de sellos). La cuenta aproximada de gastos sería:

• Comisión inmobiliaria (4% + IVA): ≈ USD 6.300
• Honorarios del escribano (≈ 2% + IVA, más gastos de escrituración): ≈ USD 3.200
• Informes y certificados (≈ 0,3%): ≈ USD 400
• Impuesto de sellos: USD 0 (exento por vivienda única)

El total de gastos ronda los USD 9.900, cerca del 7,5% del precio. Sumado al valor del departamento, necesitarías tener disponibles alrededor de USD 140.900 para cerrar la operación. Si no calificás para la exención de sellos (por ejemplo, porque ya tenés otra propiedad o superás el tope), sumá tu mitad del 3,5% —otros USD 2.300 aproximadamente— y los gastos trepan al entorno del 9%.

CABA, Provincia de Buenos Aires e interior: diferencias

El precio del m² no es lo único que cambia de una jurisdicción a otra. El Impuesto de Sellos, las exenciones para vivienda única y los aranceles profesionales se fijan por provincia, así que el porcentaje final de gastos varía según dónde compres. Como regla práctica, presupuestá siempre entre un 7% y un 9% sobre el valor, y confirmá con tu escribano e inmobiliaria los números exactos de tu jurisdicción antes de firmar el boleto.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que sumar al precio por los gastos de compra?

Entre un 7% y un 9% del valor de la propiedad en una operación de usado: comisión inmobiliaria, honorarios del escribano, impuesto de sellos e informes. En una propiedad nueva los honorarios del escribano pueden ser algo más altos.

¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?

Los honorarios del escribano los paga el comprador, que es quien lo elige. El impuesto de sellos se reparte en partes iguales entre ambas partes, y cada uno afronta su propia comisión inmobiliaria.

¿La exención de sellos aplica para cualquiera?

En CABA, desde 2026, aplica a quien compra una vivienda única, familiar y de ocupación permanente, sin otra propiedad en la Ciudad, hasta el tope de valor vigente. Si comprás una segunda propiedad o una unidad por encima del tope, pagás tu mitad del sello.

¿Conviene más comprar en CABA o en el Gran Buenos Aires?

Depende de tu presupuesto y tus prioridades. Con el mismo monto solés acceder a más metros cuadrados en el Gran Buenos Aires que en los barrios más caros de la Ciudad. Lo importante es comparar el precio por m² del barrio puntual, no el promedio general.

Fuentes

• Zonaprop — Index de precios de departamentos en venta en CABA, septiembre de 2026 (USD 2.484/m² y valores por tipología).
• Normativa de la Ciudad de Buenos Aires sobre Impuesto de Sellos y la exención para vivienda única vigente desde el 1 de enero de 2026 (tope de $226.100.000).
• Ley 2340 de CABA y aranceles de corredores inmobiliarios (comisión del comprador 3%–4% + IVA).
• Aranceles notariales de CABA (honorarios del escribano, escala e IVA del 21%).

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