¿Cuánto vale comprar un departamento en Argentina? Precios y gastos reales

7 de noviembre de 2026 · 7 min de lectura

La respuesta corta: en octubre de 2026, un departamento usado en la Ciudad de Buenos Aires se vende a un promedio de US$2.493 por metro cuadrado, según el índice de Zonaprop. Eso ubica a un monoambiente típico cerca de los US$111.000, a un dos ambientes en torno a US$132.000 y a un tres ambientes alrededor de US$181.000. Pero el precio de publicación es solo una parte: al comprar hay que sumar escritura, impuestos y comisión, que pueden agregar entre un 7% y un 9% sobre el valor de la propiedad. Acá te lo desglosamos con números concretos y fuentes.

Cuánto cuesta el departamento en sí

El mercado inmobiliario argentino se mide y se opera en dólares. La referencia más seguida es el precio por metro cuadrado de los departamentos usados en CABA, que relevan mes a mes los portales y las cámaras del sector. En octubre de 2026 ese promedio llegó a US$2.493/m², con una suba de 0,4% en el mes y una variación interanual de 1,8%.

Llevado a tipologías reales, los valores medios de CABA quedan así:

Tipología	Superficie media	Valor aproximado
Monoambiente	40 m²	US$111.000
2 ambientes	50 m²	US$132.000
3 ambientes	70 m²	US$181.000

Son promedios de la ciudad: lo que pagues en concreto depende sobre todo del barrio, el estado del edificio, la antigüedad, la orientación y si tiene amenities o cochera.

Cuánto cambia según el barrio

La diferencia entre zonas es enorme. En los relevamientos de 2026, los barrios más caros de CABA para comprar un departamento son Puerto Madero (por encima de los US$6.000/m²), seguido de Palermo, Núñez y Belgrano, todos arriba de los US$3.300/m². En el otro extremo, los más accesibles son Villa Lugano (cerca de US$1.070/m²), Nueva Pompeya y Parque Avellaneda, por debajo de los US$1.700/m².

En la práctica, esto significa que con un mismo presupuesto comprás superficies muy distintas: US$150.000 pueden ser un monoambiente chico en Palermo o un tres ambientes amplio en un barrio del sur o del oeste. Si querés ver el detalle actualizado zona por zona, podés consultar el mapa del precio del m² por barrio de CABA.

Los gastos que no están en el precio

Este es el punto que más presupuestos desarma. Cuando comprás una propiedad usada, además del valor de la operación tenés que afrontar los gastos de escrituración y, si interviene una inmobiliaria, su comisión. Para el comprador, el total suele moverse entre el 7% y el 9% del precio. Se compone de tres partes.

Impuesto de sellos

En CABA, la compraventa de inmuebles paga un impuesto de sellos del 3,5% sobre el valor de la operación, que se divide en partes iguales: 1,75% el comprador y 1,75% el vendedor. La buena noticia es que existe una exención para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta un tope que se actualiza cada año (en 2026 ronda los $226.100.000). Si tu operación entra dentro de ese tope, la parte del comprador queda exenta. Como el monto cambia todos los años, conviene confirmarlo con tu escribano al momento de operar.

Honorarios del escribano

La escritura la hace un escribano, que cobra honorarios de alrededor del 1,5% al 2% del valor, más IVA, y a eso se suman los gastos de certificados, estudios de título e inscripción en el registro (aproximadamente 0,3% a 0,5%). En la compra de una vivienda, el comprador es quien elige el escribano y afronta estos costos.

Comisión inmobiliaria

Desde el DNU 70/2023, los honorarios inmobiliarios son de libre acuerdo entre las partes: no hay un porcentaje fijo por ley. En la práctica, en CABA el comprador suele pagar entre 3% y 4% más IVA. En operaciones de montos altos hay margen para negociar a la baja.

Ejemplo: cuánto necesitás para un dos ambientes en CABA

Tomemos un dos ambientes de 50 m² a US$132.000, comprado como vivienda única a través de una inmobiliaria:

Precio del departamento: US$132.000
Comisión inmobiliaria (4% + IVA): ~US$6.400
Honorarios del escribano (1,8% + IVA): ~US$2.900
Impuesto de sellos (vivienda única, dentro del tope): exento
Certificados e inscripción (~0,4%): ~US$530

Total de gastos: aproximadamente US$9.800, es decir, cerca del 7,4% del precio. El desembolso completo para cerrar la operación ronda los US$141.800. Si no se tratara de vivienda única, habría que sumar el 1,75% de sellos del comprador (otros ~US$2.300).

¿Y si comprás con crédito hipotecario?

Con el regreso de los créditos hipotecarios UVA, no necesitás tener el 100% del valor en efectivo, pero sí un anticipo: los bancos suelen financiar hasta el 75%-80% de la propiedad, así que hay que contar con un 20%-25% de ahorro inicial más los gastos de escrituración, que el crédito no cubre. Además, la cuota aprobada depende de tus ingresos demostrables. Si vas a financiar, filtrá directamente por propiedades aptas para crédito y pedí la simulación en tu banco antes de ofertar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto vale un departamento de 2 ambientes en Argentina?

En CABA, el valor medio de un dos ambientes de 50 m² es de unos US$132.000 (octubre de 2026). En barrios más accesibles puede estar bastante por debajo, y en zonas premium, muy por encima.

¿Qué gastos tiene comprar un departamento además del precio?

Para el comprador: impuesto de sellos (con exención para vivienda única en CABA), honorarios del escribano, certificados e inscripción, y la comisión inmobiliaria. En conjunto suelen representar entre un 7% y un 9% del valor.

¿Se puede negociar el precio de publicación?

Sí. La diferencia entre el precio de publicación y el de cierre varía según el momento del mercado, pero casi siempre hay margen de negociación, sobre todo en propiedades que llevan tiempo publicadas.

¿En qué moneda se compra?

Las operaciones de compraventa de inmuebles en Argentina se pactan y se abonan en dólares estadounidenses.

Fuentes

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