Departamento para comprar: guía paso a paso para elegir bien y no pagar de más

5 de noviembre de 2026 · 7 min de lectura

Buscar un departamento para comprar no se reduce a mirar fotos y comparar precios. Entre que te enamorás de un ambiente con balcón y recibís las llaves hay un proceso con etapas, plazos y costos que conviene conocer antes de dar una seña. Esta guía ordena todo lo que necesitás saber para comprar en Argentina: cómo elegir bien, cómo es el paso a paso legal, cuánto vas a gastar además del precio publicado y qué papeles revisar para no llevarte sorpresas.

Antes de empezar: ¿al contado o con crédito?

La primera decisión define todo el resto. Durante años el mercado argentino operó casi exclusivamente al contado y en dólares, pero desde 2024 volvieron a tomar impulso los créditos hipotecarios UVA, que hoy ofrecen la mayoría de los grandes bancos. Que exista financiación no significa que sea para cualquiera: el crédito agrega requisitos, plazos y gastos propios.

Si comprás con ahorros, ganás velocidad y poder de negociación. Si necesitás crédito, tené en cuenta que los bancos suelen financiar hasta el 75% u 80% del valor de tasación, así que vas a necesitar el 20-25% restante en efectivo, más los gastos de escritura. Conviene tener la preaprobación del banco antes de salir a buscar, para saber con cuánto contás realmente.

Cómo elegir el departamento

Más allá del precio por metro cuadrado, estos son los puntos que más impactan en tu calidad de vida y en el valor de reventa:

Ubicación y conectividad: cercanía a transporte, comercios y servicios. Un buen barrio sostiene el valor incluso en mercados flojos.
Orientación y luz: un frente al norte o al contrafrente luminoso vale más (y gasta menos en calefacción) que un interno oscuro.
Expensas: pedí el valor y qué incluyen. Expensas altas reducen tu presupuesto mensual tanto como una cuota.
Antigüedad y estado: un usado puede necesitar refacciones; un pozo o preventa suele salir más barato pero implica esperar la entrega.
Metros propios vs. comunes: fijate la superficie cubierta real, no solo la total.

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El proceso paso a paso

La compraventa de un inmueble en Argentina avanza en etapas sucesivas. Ni la reserva ni el boleto transfieren la propiedad: eso recién ocurre con la escritura.

1. Reserva

Es una oferta formal por escrito acompañada de una suma de dinero que demuestra tu interés. Si el vendedor la acepta, se pacta un plazo —en general unos 15 días— para firmar el boleto. Dejá claro por escrito qué pasa con el dinero si la operación no avanza.

2. Boleto de compraventa

Es el contrato preliminar que fija todas las condiciones: precio, forma de pago, fecha de escritura y de entrega de la posesión. Suele pagarse una seña (habitualmente alrededor del 30% del valor). Es el momento de que un escribano o abogado revise todo.

3. Escritura

Es el acto que perfecciona la transmisión del dominio, firmado ante escribano. Antes de la firma, el escribano pide al Registro de la Propiedad Inmueble un informe de dominio (para confirmar quién es el titular y si hay hipotecas o embargos) y un informe de inhibiciones del vendedor. Recién con la escritura inscripta el departamento es legalmente tuyo.

Como referencia, un proceso sin crédito puede demorar entre 2 y 9 meses; con crédito hipotecario, entre 3 y 12 meses.

Cuánto cuesta además del precio

Un error clásico es presupuestar solo el valor publicado. Para el comprador, los gastos de escrituración suelen sumar entre un 5% y un 8% adicional, según la jurisdicción. Los principales son:

Honorarios del escribano: en CABA el arancel es escalonado: aproximadamente 2% hasta USD 50.000 de valor escriturado, 1,5% entre USD 50.000 y USD 150.000, y 1% por encima, más IVA.
Impuesto de sellos: se reparte por costumbre entre comprador y vendedor. En CABA, la compra de vivienda única y de uso permanente está exenta hasta un tope que se actualiza cada año; por encima de ese monto se tributa sobre el excedente. Verificá siempre el valor vigente y las reglas de tu provincia, porque varían.
Inscripción registral, certificados e informes: tasas administrativas que suelen representar entre un 0,2% y un 0,4% adicional.
Honorarios inmobiliarios: según la operación y la jurisdicción.

Si comprás con crédito, sumá los gastos de tasación y de otorgamiento del préstamo. Tenemos el detalle completo en la guía Gastos de comprar una propiedad en Argentina.

Crédito hipotecario: requisitos típicos

Los créditos UVA que ofrecen hoy los bancos comparten varias condiciones generales, aunque cada entidad fija las propias:

Edad: en general desde los 18 años, y que el crédito termine de pagarse antes de los 65-75 según el banco.
Antigüedad laboral: suele pedirse 1 año en relación de dependencia y 2 años para monotributistas o autónomos.
Relación cuota-ingreso: la primera cuota no debe superar el 25% de los ingresos del grupo familiar. En la práctica, necesitás ganar al menos cuatro veces el valor de esa primera cuota.
Financiación: hasta el 75-80% del valor de tasación, con plazos de 5 a 30 años.

Los ingresos mínimos exigidos varían fuerte entre bancos, así que conviene comparar varias entidades antes de decidir. Como el sistema UVA ajusta el capital por inflación, pedí siempre la simulación completa y proyectá cómo podría evolucionar la cuota.

Qué revisar antes de firmar

Informe de dominio e inhibiciones actualizados (los gestiona el escribano).
Deudas: expensas, ABL/impuesto inmobiliario y servicios al día. Pedí libre deuda del consorcio.
Reglamento de copropiedad: para conocer restricciones (mascotas, alquiler temporario, obras).
Plano y superficie: que coincidan con lo que estás comprando.
En pozo o preventa: revisá la trayectoria de la desarrolladora, el fideicomiso y las condiciones de entrega.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio del departamento?

Para el comprador, los gastos de escrituración rondan el 5% al 8% del valor de la operación, según la jurisdicción. Si comprás con crédito, sumá tasación y gastos de otorgamiento, y tené en cuenta que el banco financia hasta el 75-80%: el resto lo ponés vos.

¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?

Por costumbre, el comprador paga los honorarios del escribano y la inscripción, y el impuesto de sellos se reparte entre ambas partes. El vendedor suele afrontar los certificados y las deudas de la propiedad. Puede pactarse distinto en el boleto.

¿Conviene comprar en pozo o un departamento usado?

Depende de tu horizonte. El pozo suele tener un precio de entrada menor y posibilidad de valorización, pero implica esperar la obra y asumir el riesgo del desarrollo. El usado te da entrega inmediata y la posibilidad de ver exactamente qué comprás.

¿Necesito un escribano propio?

En general, cuando hay crédito el escribano lo designa el banco. En operaciones al contado, por costumbre lo elige el comprador. En todos los casos es quien verifica la situación legal del inmueble y del vendedor antes de la firma.

Fuentes

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