¿Se puede comprar un departamento? Requisitos y formas de hacerlo en Argentina

La respuesta corta es sí: en Argentina se puede comprar un departamento, y no hace falta tener un perfil especial para hacerlo. Detrás de esa pregunta, sin embargo, suelen esconderse dudas más concretas: si se puede comprar sin tener todo el dinero junto, si se puede acceder a una unidad en pozo, si un extranjero tiene permitido hacerlo o cuánta plata extra hay que sumar además del precio publicado. En esta guía respondemos esas dudas una por una, con los requisitos reales y los números actualizados.

¿Qué necesito para comprar un departamento?

Para escriturar a tu nombre alcanza con ser una persona con capacidad legal para contratar y tener tu identificación tributaria en regla. En la práctica, los requisitos básicos son:

• DNI y CUIL o CUIT vigentes (en el caso de residentes).
• Los fondos para la compra, ya sea en efectivo, con ahorros, con la venta de otra propiedad o con un crédito hipotecario.
• Acreditar el origen de los fondos: desde la Ley 25.246 y la normativa de la UIF, el escribano debe documentar de dónde sale el dinero de la operación.

No necesitás ser argentino ni tener un ingreso mínimo para comprar al contado: eso solo entra en juego cuando pedís un préstamo. Tampoco hace falta estar inscripto en ningún registro especial para ser comprador.

¿Se puede comprar sin tener todo el dinero? El crédito hipotecario

Sí. Desde 2024 volvieron a ofrecerse créditos hipotecarios UVA en la mayoría de los bancos, que son la vía habitual para comprar sin contar con el 100% del valor. Las condiciones generales que se repiten entre entidades son:

• Financian entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad (el resto lo tenés que poner vos).
• Los plazos van de 10 a 30 años.
• La primera cuota no puede superar, en general, el 25% de tus ingresos netos comprobables (algunos bancos lo estiran al 30%).

¿Cuánto hay que ganar?

Depende del monto, el plazo y la tasa de cada banco. Como referencia, para comprar un departamento de US$100.000 con crédito a 20 años, los ingresos familiares necesarios se ubicaban en 2026 en un rango aproximado de entre $3,3 y $5,6 millones mensuales según la entidad. Es un valor orientativo: conviene pedir la simulación en el banco porque las tasas y los topes se mueven seguido.

Un detalle que ayuda: la Ciudad de Buenos Aires eliminó para 2026 el Impuesto de Sellos del 1% que recaía sobre el préstamo hipotecario destinado a vivienda única, lo que abarata el costo de tomar el crédito.

¿Se puede comprar un departamento en pozo o en construcción?

También se puede. Comprar en pozo significa adquirir una unidad antes de que el edificio esté terminado, normalmente a un precio más bajo que el de una unidad a estrenar. La compra no se hace con escritura (todavía no existe la unidad terminada), sino con instrumentos previos:

• Boleto de compraventa: el contrato que fija precio, forma de pago y plazo de entrega, respaldado por una seña (arts. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial). La escritura se firma cuando el edificio está terminado y subdividido.
• Fideicomiso al costo: en lugar de comprar la unidad terminada, entrás como beneficiario del proyecto y aportás tu parte de la obra; se adjudica al finalizar.

En el pozo el riesgo es distinto al de una unidad terminada (depende de que la obra se concrete en tiempo y forma), así que conviene revisar los antecedentes de la desarrolladora, el estado del proyecto y el contrato con un escribano o abogado antes de firmar.

¿Puede comprar un extranjero?

Sí. Un extranjero puede comprar propiedades urbanas en Argentina sin necesidad de tener residencia: alcanza con el pasaporte y una CDI (Clave de Identificación), el equivalente al CUIT/CUIL para no residentes, que ARCA (ex AFIP) otorga de forma gratuita. En las ciudades y los principales centros urbanos no hay restricciones particulares por nacionalidad.

La excepción son las zonas de seguridad de frontera. Por el Decreto-Ley 15.385/1944, la compra de un inmueble ubicado en esas franjas por parte de un extranjero requiere la previa conformidad de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad. Si la propiedad que te interesa está cerca de un límite internacional, verificá este punto antes de avanzar.

¿Cuánto cuesta comprar además del precio?

Al valor publicado hay que sumarle los gastos de la operación, que corren mayormente por cuenta del comprador. En CABA, para una compra típica de vivienda, los principales son:

• Honorarios del escribano: en torno al 1% a 2% del valor + IVA, según el Colegio de Escribanos, más los gastos de informes e inscripción registral.
• Comisión inmobiliaria: tras el DNU 70/2023 los honorarios quedaron de libre acuerdo entre las partes; en la práctica rondan el 3% + IVA para el comprador y son negociables.
• Impuesto de Sellos: en CABA, la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuyo valor no supere los $226.100.000 está exenta al 100% en 2026. Por encima de ese tope, se paga solo sobre el excedente; una segunda vivienda dentro de ese rango tributa al 2,7%.

Como regla general, un comprador de primera vivienda en CABA que aprovecha la exención de Sellos termina pagando de gastos alrededor del 4% al 6% del precio. El impuesto y las alícuotas cambian según la provincia, así que si comprás fuera de la Ciudad conviene chequear el régimen local. Lo desglosamos con números en nuestra guía de gastos al comprar una propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar un departamento siendo monotributista o sin recibo de sueldo?

Al contado, sí, sin problema. Para un crédito hipotecario es posible pero más exigente: los bancos piden acreditar ingresos estables, y muchos aceptan a monotributistas o autónomos presentando declaraciones y movimientos bancarios. Las condiciones varían según la entidad.

¿Puedo comprar si todavía no vendí mi propiedad actual?

Sí. Podés comprar con ahorros o crédito, o coordinar ambas operaciones (vender para comprar) con señas y plazos atados en los boletos. Es habitual, pero requiere organizar bien los tiempos.

¿Puede comprar un menor de edad?

Un menor no contrata por sí mismo, pero puede ser titular de un inmueble adquirido por sus representantes legales (por ejemplo, los padres) o recibido por donación o herencia.

¿Hace falta cuenta bancaria para comprar?

Por la normativa antilavado, los pagos de cierto monto deben canalizarse por medios bancarios y documentarse. Tener una cuenta facilita acreditar el origen de los fondos.

Fuentes

• Decreto-Ley 15.385/1944, Zonas de Seguridad — argentina.gob.ar.
• ARCA (ex AFIP), Clave de Identificación (CDI) para no residentes.
• Impuesto de Sellos en CABA, exención a la vivienda única 2026 — Ámbito.
• Créditos hipotecarios UVA, condiciones e ingresos requeridos (2026) — La Nación.
• Boleto de compraventa — Código Civil y Comercial, arts. 1170-1171.

¿Listo para dar el paso? Mirá los departamentos en venta en Mudafy y filtrá por zona, ambientes y precio. Si tenés dudas sobre tu caso, un asesor de Mudafy puede acompañarte en toda la operación, desde la búsqueda hasta la escritura.