Comprar un departamento en Buenos Aires: guía práctica 2026

Comprar un departamento en Buenos Aires es una de las decisiones financieras más grandes que vas a tomar, y el precio de publicación es solo una parte de la cuenta. Entre barrios hay diferencias enormes de valor por metro cuadrado, los gastos de escritura suman varios puntos sobre el precio, y desde 2024 cambiaron las reglas impositivas de la operación. Esta guía ordena lo que necesitás saber antes de hacer una oferta: cuánto manejar por zona, qué gastos afrontás como comprador, cómo funciona hoy el crédito hipotecario y el paso a paso de la compra.

Cuánto cuesta un departamento según el barrio

En CABA el precio por metro cuadrado varía fuerte de un barrio a otro, así que el mismo presupuesto rinde distinto según dónde busques. Como referencia, en el marketplace de Mudafy el valor promedio de publicación ronda los USD 2.600 por m² en el promedio de la Ciudad, con barrios premium como Recoleta o Belgrano por encima y zonas como Balvanera o Constitución bastante por debajo de ese promedio.

La mejor forma de calibrar expectativas es mirar la oferta real y comparar departamentos equivalentes (mismos ambientes, estado y antigüedad) dentro del barrio que te interesa. Podés ver la oferta actualizada de departamentos en venta en CABA y filtrar por zona, ambientes y precio para tener un rango concreto antes de salir a visitar.

Un detalle importante: casi todas las operaciones de compraventa en Argentina se cierran en dólares estadounidenses y se pagan, por costumbre, en efectivo o por transferencia en el acto de la escritura. Tenelo en cuenta al armar tu plan de ahorro o al combinar fondos propios con un crédito.

Los gastos de comprar, además del precio

Como comprador vas a afrontar una serie de gastos que, en una vivienda única en CABA, suelen ubicarse en el orden del 3% al 5% del precio (sin contar la comisión inmobiliaria, que se pacta por separado). Los principales son estos.

Honorarios del escribano

El comprador elige al escribano y paga sus honorarios. El arancel habitual en CABA se ubica en torno al 1% al 2% del valor escriturado más IVA. El escribano no solo redacta la escritura: también pide los informes de dominio e inhibición, verifica deudas y hace la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, trámites que se facturan aparte como gastos de la operación.

Impuesto de Sellos

En la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general del Impuesto de Sellos sobre la compraventa es del 3,5% y, por costumbre, se reparte en partes iguales entre comprador y vendedor (1,75% cada uno). La buena noticia: la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta hasta un monto que AGIP actualiza cada año (en 2026, del orden de los $226 millones); si el precio supera ese tope, el impuesto se calcula solo sobre el excedente. Si es tu caso —comprás para vivir y es tu única propiedad—, este gasto puede desaparecer por completo.

ITI y Ganancias: quién paga qué

Acá hay una confusión frecuente. El histórico Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), del 1,5%, lo pagaba el vendedor, no el comprador. Y además fue derogado por la Ley 27.743, publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024. Desde entonces, en la venta de un inmueble adquirido antes del 1/1/2018 ya no se retiene ese impuesto. Para inmuebles adquiridos a partir de esa fecha, la ganancia de la venta queda alcanzada por el impuesto cedular (Ganancias), que también recae en el vendedor. Como comprador, estos tributos no son un costo tuyo, pero conviene conocerlos porque pueden influir en la negociación y en los tiempos del vendedor.

¿Comprar con crédito hipotecario?

Después de años casi sin oferta, volvieron los créditos hipotecarios UVA para vivienda. Según relevamientos de medios especializados de octubre de 2026, alrededor de catorce bancos ofrecen líneas para compra de vivienda, con tasas que arrancan en torno al 6,7% más UVA, plazos de hasta 30 años y financiación de entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad.

La clave para saber cuánto podés pedir es la relación cuota-ingreso: en general la primera cuota no puede superar el 25% al 30% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar, y casi todos los bancos permiten sumar ingresos con el cónyuge o conviviente. Antes de enamorarte de un departamento, pedí una precalificación: así sabés el monto máximo que te prestarían y cuánto necesitás aportar de fondos propios. Si estás evaluando esta vía, en nuestra guía de créditos hipotecarios UVA comparamos tasas y requisitos en detalle.

El paso a paso de la compra

Una vez que encontraste el departamento, la operación suele seguir esta secuencia:

1. Reserva. Firmás una oferta de compra y entregás una seña de reserva (un monto acotado) que inmoviliza la propiedad mientras se aceptan las condiciones.
2. Boleto de compraventa o seña. Con la oferta aceptada se firma el boleto, se entrega una seña mayor (habitualmente alrededor del 30% del precio) y se fijan plazo y condiciones para escriturar.
3. Estudio de títulos e informes. El escribano estudia los últimos títulos de la propiedad y pide los informes de dominio e inhibición para confirmar que no haya deudas, embargos ni restricciones.
4. Escritura. En la escribanía se firma la escritura traslativa de dominio, se paga el saldo y se entregan las llaves. El escribano luego inscribe la operación en el Registro de la Propiedad.

Documentación y verificaciones clave

Antes de firmar, asegurate de revisar:

• Estado de dominio e inhibición del inmueble y del vendedor (lo verifica el escribano, pero conviene entenderlo).
• Reglamento de copropiedad y expensas: pedí las últimas liquidaciones de expensas y confirmá que no haya deudas ni expensas extraordinarias próximas.
• Deudas de impuestos y servicios: ABL, Aguas, y cualquier gravamen pendiente.
• Metros y planos: verificá que la superficie y las ampliaciones coincidan con lo registrado, para evitar sorpresas futuras.

Si querés tener el número completo antes de hacer una oferta, podés estimar los costos de la operación con la calculadora de gastos inmobiliarios de Mudafy.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio del departamento?

Como comprador de una vivienda única en CABA, calculá entre un 3% y un 5% del precio para gastos de escritura (honorarios del escribano, inscripción, informes y, si corresponde, tu parte del Impuesto de Sellos). La comisión inmobiliaria se pacta aparte.

¿El comprador paga el ITI?

No. El ITI lo pagaba el vendedor y, además, fue derogado en julio de 2024. Como comprador no afrontás ese impuesto.

¿Me conviene comprar en dólares o con crédito?

Depende de tus ahorros y de tus ingresos. Si tenés el total en dólares, la operación es más simple y rápida. Si te falta una parte, el crédito UVA puede completar hasta el 65%-80% del valor, siempre que la cuota no supere el 25%-30% de tus ingresos. Pedí una precalificación para decidir con números reales.

¿Qué barrio de Buenos Aires conviene?

No hay una respuesta única: depende de tu presupuesto, de si comprás para vivir o invertir y de la conectividad que necesitás. Compará el precio por m² y la oferta real de cada zona en el marketplace antes de decidir.

Empezá tu búsqueda

La mejor forma de aterrizar todo esto es mirar propiedades concretas: filtrá por barrio, ambientes y precio, y guardá las que te sirvan para comparar. Mirá los departamentos en venta en Buenos Aires en Mudafy y arrancá con un rango de precios claro para tu zona.

Fuentes

• AFIP (ARCA) — Derogación del ITI por Ley 27.743 (B.O. 8/7/2024).
• Escribanía Vildósola — Cuánto cuesta escriturar en CABA en 2026 (honorarios, sellos y exención de vivienda única).
• Bloomberg Línea — Créditos hipotecarios UVA 2026: tasas y requisitos (octubre 2026).
• La Nación — Créditos UVA en octubre 2026: bancos, tasas e ingresos requeridos.
• Mudafy — Gastos de comprar una propiedad en Argentina 2026.