Comprar un departamento en Capital Federal: guía práctica (precios, gastos y crédito)

Comprar un departamento en Capital Federal arranca mucho antes de elegir el barrio: conviene saber cuánto vale el metro cuadrado hoy, cuánto se paga además del precio en gastos y qué cambió en 2026 con los impuestos y el crédito hipotecario. Esta guía ordena todo eso con números concretos para que calcules tu presupuesto real antes de salir a buscar.

Cuánto cuesta un departamento en CABA

El precio medio del metro cuadrado de departamentos en Capital Federal se ubicó en US$ 2.484/m² en septiembre de 2026, según el relevamiento mensual de Zonaprop, con variaciones mínimas a lo largo del año. Como referencia por tipología:

• Monoambiente (40 m²): alrededor de US$ 110.000
• Dos ambientes (50 m²): alrededor de US$ 131.000
• Tres ambientes (70 m²): alrededor de US$ 180.000

Esos valores son promedios de la ciudad: la diferencia entre barrios es enorme. Según los datos de mercado de Mudafy (noviembre de 2026), el rango va desde los barrios más caros a los más accesibles:

Barrios más caros (US$/m²)

• Puerto Madero — US$ 6.040
• Núñez — US$ 3.659
• Palermo — US$ 3.512
• Belgrano — US$ 3.393
• Colegiales — US$ 3.114

Barrios más accesibles (US$/m²)

• Villa Soldati — US$ 1.077
• Nueva Pompeya — US$ 1.153
• Villa Lugano — US$ 1.300
• Constitución — US$ 1.319
• La Boca — US$ 1.450

Podés ver el precio actualizado de los 48 barrios en el mapa del valor del m² por barrio de CABA y comparar propiedades reales en el listado de departamentos en venta en Capital Federal.

Los gastos de comprar, más allá del precio

Una regla práctica para una propiedad usada en CABA: sumá entre un 6% y 9% extra sobre el precio para cubrir honorarios, escritura e impuestos. Desde 2026 ese porcentaje bajó para muchos compradores gracias al cambio en el Impuesto de Sellos. Veamos cada rubro.

Honorarios inmobiliarios

Desde el DNU 70/2023 las comisiones se pactan libremente. En la práctica porteña el comprador suele pagar alrededor de 3% + IVA sobre el precio, un porcentaje negociable según la operación y el tipo de propiedad. En obra nueva, muchas veces el comprador no paga comisión.

Escritura y escribano

La compraventa se perfecciona con la escritura pública ante escribano. Entre honorarios del escribano (en torno al 1,5%–2% + IVA), aportes y el certificado de dominio e inhibiciones, los gastos de escrituración rondan el 2% a 4% del valor, según distintas escribanías porteñas. En general el comprador elige el escribano y paga esos honorarios.

Impuesto de Sellos (el gran cambio de 2026)

Este es el ahorro más importante del año. Con el Presupuesto 2026 aprobado por la Legislatura porteña, vigente desde el 1° de enero de 2026:

• Vivienda única, familiar y de ocupación permanente de hasta $226.100.000: exención del 100% del Impuesto de Sellos.
• Segunda vivienda dentro de ese tope: la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%.
• Si la vivienda única supera el tope, se tributa solo sobre el excedente.
• Se eliminó también el 1% de Sellos sobre el crédito hipotecario para vivienda única.

Hasta 2025, el sellos repartido entre partes era uno de los costos más pesados de la operación; para quien compra su vivienda única dentro del tope, hoy desaparece. Repasá el detalle de cada costo en la guía de gastos al comprar una propiedad.

¿Se puede comprar con crédito hipotecario?

Sí. Desde 2024 volvieron los créditos hipotecarios UVA y en 2026 varios bancos (Hipotecario, BBVA, Galicia, ICBC, Credicoop, Supervielle, entre otros) los ofrecen para vivienda. Las condiciones típicas:

• Relación cuota/ingreso: la primera cuota no debe superar el 25% de tus ingresos (algunos bancos llegan al 30%).
• Ingreso mínimo: varía mucho por banco y por monto solicitado, desde alrededor de $850.000 hasta varios millones mensuales.
• Antigüedad laboral: en general un año como mínimo, con declaración de ingresos demostrable.

Como el capital se ajusta por UVA (inflación), la cuota sube con el tiempo: conviene dejar margen en la relación cuota/ingreso. Comparamos tasas, montos y requisitos por banco en la guía de créditos hipotecarios UVA.

El paso a paso de la compra

1. Reserva. Con una oferta aceptada, entregás una reserva (habitualmente 1%–3% del precio) que saca la propiedad del mercado mientras se definen las condiciones.
2. Seña / boleto de compraventa. La seña confirma la operación (suele ser desde el 10% del precio; si el comprador desiste pierde la seña, si el vendedor desiste devuelve el doble). El boleto es el contrato por el que ambas partes se obligan a escriturar, y en los usos del mercado suele ir acompañado de un pago del 25% o más.
3. Estudio de títulos. El escribano verifica que el título esté en regla y pide los certificados de dominio e inhibiciones. No salteés este paso.
4. Escritura. Se firma ante escribano, se paga el saldo y se entregan las llaves. Recién ahí sos dueño: la escritura, no el boleto, transmite el dominio.

En qué barrio conviene comprar

No hay un "mejor" barrio: depende de tu presupuesto, de si comprás para vivir o invertir y de la conexión con tu trabajo. Con presupuesto acotado, barrios como Villa Urquiza, Parque Patricios o Caballito ofrecen buena relación precio-transporte y están en desarrollo. Si priorizás valor de reventa y liquidez, los barrios de la zona norte (Belgrano, Núñez, Palermo) concentran más demanda. Antes de decidir, mirá cuántos metros cuadrados comprás con tu presupuesto en cada zona usando el mapa de precios y recorré publicaciones reales para comparar expensas, antigüedad y orientación.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero extra necesito además del precio?

Para una usada en CABA, calculá entre un 6% y 9% adicional por honorarios, escritura e impuestos. Si comprás tu vivienda única dentro del tope de $226.100.000, el ahorro es grande porque el Impuesto de Sellos quedó exento desde 2026.

¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?

Por costumbre, el comprador elige el escribano y paga sus honorarios y los gastos de escrituración. Cada parte afronta sus propios impuestos y comisiones.

¿Conviene comprar al contado o con crédito?

Al contado tenés más poder de negociación y evitás el ajuste por UVA. El crédito te permite comprar antes, pero exige ingresos demostrables y dejar margen porque la cuota se actualiza por inflación.

¿El boleto de compraventa ya me hace dueño?

No. El boleto obliga a ambas partes a escriturar, pero el dominio se transmite recién con la escritura pública.

Fuentes

• Impuesto de Sellos CABA 2026 — Presupuesto 2026 de la Ciudad de Buenos Aires (vía Ámbito, enero 2026).
• Precio del m² en CABA — Zonaprop, informe de septiembre 2026; datos por barrio de Mudafy, noviembre 2026.
• Créditos hipotecarios UVA — condiciones de bancos, octubre 2026 (La Nación, Bloomberg Línea).
• Reserva, seña, boleto y escritura — Código Civil y Comercial (arts. 1059-1060) y usos del mercado inmobiliario argentino.

¿Listo para empezar? Mirá los departamentos en venta en Capital Federal en Mudafy, filtrá por barrio, precio y ambientes, y contactá directo por cada propiedad para coordinar una visita.