Comprar un departamento en CABA en 2026: costos reales, impuestos y paso a paso

Comprar un departamento en CABA es una de las decisiones financieras más grandes de tu vida, y el precio de publicación es solo una parte de la cuenta. En esta guía te mostramos, con datos verificables y actualizados a 2026, cómo está el mercado, cuánto cuesta realmente la operación una vez sumados los gastos de escritura e impuestos, qué cambió este año a favor del comprador y cuál es el paso a paso para cerrar bien.

Cómo está el mercado en CABA (2026)

La mejor forma de leer el mercado porteño es mirar las escrituras, que es cuando una compraventa se cierra de verdad. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre de 2026 se firmaron 6.612 escrituras de compraventa, un 5,5% menos que un año antes, pero con un monto promedio por operación de $184.302.881 (unos USD 120.106), que subió en dólares respecto de 2025.

Un dato clave para quien compra con financiación: de esas operaciones, 1.256 se hicieron con hipoteca, un 15,5% menos interanual. El crédito sigue presente pero se enfrió frente al boom de 2024-2025, así que conviene tener la aprobación bien encaminada antes de reservar.

Cuánto cuesta un departamento según el barrio

El precio por metro cuadrado es lo que más mueve la cuenta final. Según datos de Mudafy a noviembre de 2026, un departamento en venta en CABA promedia alrededor de USD 2.667/m², pero la diferencia entre barrios es enorme:

• Barrios de alta demanda como Palermo, Belgrano o Caballito concentran la mayor oferta y los valores más altos.
• Zonas más accesibles del sur y oeste (Parque Avellaneda, Villa Lugano, Villa Soldati) ofrecen metros cuadrados a menos de la mitad de precio.

Antes de decidir, compará el precio por m² del aviso con el promedio de su barrio: es la forma más simple de detectar si una propiedad está cara o es una oportunidad. En el listado de departamentos en venta en CABA podés filtrar por barrio, ambientes y precio para ubicarte rápido.

Los costos de comprar, más allá del precio

A lo que pagás por la propiedad hay que sumarle los gastos de escrituración. La buena noticia es que en 2026 esos costos bajaron de forma significativa para quien compra su vivienda. Repasemos cada ítem.

Impuesto de sellos: el gran cambio de 2026

Desde el 1 de enero de 2026, la Ciudad de Buenos Aires aplica una exención del 100% del Impuesto de Sellos para la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, siempre que el valor de la operación (o la valuación fiscal / Valor Inmobiliario de Referencia, el que sea mayor) no supere los $226.100.000. Para inmuebles que no son vivienda única o superan ese tope, la alícuota bajó al 2,7%. Además, se eliminó el 1% de sellos que gravaba los créditos hipotecarios para vivienda única. Históricamente este impuesto se reparte en partes iguales entre comprador y vendedor, así que la exención es un ahorro directo para vos.

Honorarios del escribano e inscripción

El comprador elige y paga la escribanía. Según las pautas arancelarias del Colegio de Escribanos de CABA, los honorarios rondan el 2% del valor de la operación más IVA (21%), más aportes a la Caja Notarial. A eso se suman los gastos de inscripción y diligencias (alrededor del 1%): inscripción del nuevo dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, fojas de seguridad y testimonios. En la práctica, para una vivienda única exenta de sellos, el comprador suele cerrar la operación con un costo adicional cercano al 3% a 3,5% del valor de la propiedad.

ITI y qué paga el vendedor

Esto no lo pagás vos, pero conviene conocerlo para negociar. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que retenía el 1,5% al vendedor, fue derogado por el artículo 67 de la Ley 27.743 (publicada el 8 de julio de 2024). Hoy el vendedor que vende un inmueble comprado antes de 2018 ya no paga ese impuesto. Ojo: sigue vigente el impuesto cedular a las ganancias para inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018. Si querés profundizar, lo explicamos en nuestra guía sobre ITI y Ganancias.

¿Comprar con crédito hipotecario UVA?

Si no tenés el 100% del valor, el crédito hipotecario UVA volvió a ser una opción. Las condiciones generales que piden los bancos en 2026 son:

• La primera cuota no debe superar el 25% de los ingresos del grupo familiar (algunos bancos llegan al 30%).
• Financian entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad, así que tenés que contar con el anticipo.
• Plazos de 10 a 30 años y cuotas que ajustan mensualmente por UVA (inflación).
• Ingresos formales demostrables (relación de dependencia, monotributo o autónomo).

Como la cuota se actualiza por UVA, es clave simular distintos escenarios antes de firmar. Tenemos una guía completa de créditos hipotecarios UVA con tasas y requisitos por banco.

Paso a paso para comprar tu departamento

1. Definí presupuesto real: precio objetivo + ~3,5% de gastos. Si vas con crédito, pedí la preaprobación primero.
2. Elegí zona y buscá: filtrá por barrio, ambientes y precio, y compará el m² contra el promedio del barrio.
3. Visitá y verificá: estado, orientación, expensas, antigüedad y reglamento del consorcio.
4. Reserva y oferta: se firma una reserva con una seña; si el vendedor acepta, queda sujeta a los estudios de títulos.
5. Boleto de compraventa (opcional): adelanta derechos y obligaciones cuando hay plazo hasta la escritura.
6. Escritura: el escribano hace el estudio de títulos, pide certificados y, el día de la firma, se paga el saldo y se entrega la posesión.
7. Inscripción: el escribano inscribe el dominio a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que sumar al precio por gastos en CABA?

Para una vivienda única exenta de sellos, calculá entre un 3% y 3,5% del valor de la propiedad en honorarios del escribano (≈2% + IVA) e inscripción (≈1%).

¿Tengo que pagar impuesto de sellos si compro para vivir?

Desde 2026, la compra de vivienda única, familiar y permanente está exenta del 100% del Impuesto de Sellos en CABA si no supera los $226.100.000. Por encima de ese valor o si no es vivienda única, la alícuota es del 2,7%.

¿Conviene comprar al contado o con crédito?

Depende de tus ingresos y del anticipo que tengas. El crédito te permite comprar antes, pero la cuota ajusta por UVA; al contado tenés más poder de negociación. Simulá ambos escenarios con números reales.

¿Qué verifica el escribano antes de la escritura?

Hace el estudio de títulos (que el vendedor sea el dueño y pueda vender), pide certificados de dominio e inhibiciones y confirma que la propiedad no tenga deudas ni embargos.

Fuentes

• Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Escrituras de compraventa, septiembre 2026 (publicado 22/10/2026).
• Ley 27.743 de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes, art. 67 (derogación del ITI), publicada en el Boletín Oficial el 8/7/2024.
• AGIP — Impuesto de Sellos CABA y Ley Tarifaria 2026 de la Legislatura porteña (exención de vivienda única, vigente desde el 1/1/2026).
• Datos de mercado de departamentos en venta en CABA, Mudafy (noviembre de 2026).

Nota: los valores de impuestos y aranceles pueden actualizarse. Verificá siempre con tu escribano y el banco antes de operar.

¿Listo para dar el paso? Explorá los departamentos en venta en CABA en Mudafy, filtrá por tu barrio y presupuesto, y contactá a un asesor para que te acompañe en toda la operación.