¿Comprar o alquilar un departamento? La cuenta, con datos de 2026

Un dos ambientes mediano en la Ciudad de Buenos Aires se vende a US$ 125.000 y se alquila a $790.000 por mes. Dicho de otra forma: el precio de compra equivale a unos 20 años de alquiler. Esa relación es el punto de partida más honesto para decidir entre comprar o alquilar un departamento, pero no alcanza sola: la respuesta cambia según cuánto ahorro tengas, si calificás para un crédito hipotecario y cuánto tiempo pienses quedarte. Acá va la cuenta completa, con datos de noviembre de 2026.

Cuántos años de alquiler cuesta comprar

La forma más simple de comparar las dos opciones es dividir el precio de venta por lo que cuesta alquilar ese mismo departamento durante un año. El resultado —la relación precio-alquiler— dice cuántos años de alquiler "entran" en el precio de compra. Según el informe de precios de Mudafy sobre la oferta publicada en CABA al 1° de noviembre de 2026 (más de 72.000 avisos de departamentos en venta), la foto es esta:

Los alquileres están convertidos a dólares a $1.535,50 por dólar, el tipo de cambio usado en el informe. La cuenta es una foto de los precios de publicación: no incluye expensas, impuestos ni mantenimiento (que paga el propietario, no el inquilino), y tampoco proyecta cómo se va a actualizar el alquiler.

¿Cómo se lee? Visto desde el otro lado del mostrador, un propietario que alquila un 2 ambientes obtiene una rentabilidad bruta cercana al 5% anual en dólares. Como inquilino, ese 5% es lo que pagás por año por usar un activo que no es tuyo. Una referencia habitual del mercado dice que por debajo de 15 años de alquiler comprar suele ganar con comodidad, y por encima de 20 la balanza se inclina a alquilar. CABA está justo en el borde: por eso la decisión se define por tu situación, no por el promedio.

Lo que cambió la cuenta: el crédito hipotecario volvió

Durante años la comparación era abstracta porque comprar exigía tener todo el dinero junto. Eso cambió: los bancos volvieron a ofrecer créditos hipotecarios UVA y en noviembre de 2026 las tasas para clientes que acreditan haberes parten de alrededor del 6,5% anual más UVA —Banco Ciudad ofrece 6,5% bonificado para primera vivienda en CABA hasta el 31 de diciembre de 2026, Banco Nación 6,7% e ICBC 6,9%—, con plazos de hasta 30 años en algunas entidades. Para no clientes, las tasas son varios puntos más altas.

Un ejemplo ilustrativo para dimensionar: un crédito de US$ 100.000 a 30 años con una tasa del 6,7% arranca con una cuota cercana a los US$ 645 mensuales, unos $990.000 al tipo de cambio del informe. Es más que los $790.000 del alquiler mediano de un 2 ambientes, pero con dos diferencias de fondo: una parte de esa cuota es capital (patrimonio tuyo), y al final del camino el departamento es tuyo. La contracara es que la cuota UVA se actualiza por inflación, igual que la mayoría de los alquileres: no es una cuota fija.

Si querés números con tu sueldo y tu banco, usá el simulador de créditos hipotecarios y la guía completa de créditos UVA.

Cuándo conviene comprar

• Pensás quedarte 5 años o más. Comprar tiene costos de entrada —escribanía, sellos, comisión inmobiliaria— que se amortizan con el tiempo. Si te mudás a los dos años, esos gastos pesan mucho. Podés estimarlos con la calculadora de gastos de compraventa.
• Tenés un ahorro inicial en dólares. Los bancos financian una parte del valor de la propiedad; el resto, más los gastos, lo ponés vos. Sin ese colchón, el crédito no alcanza.
• Tus ingresos son formales y estables. La cuota no puede superar un porcentaje de tus ingresos demostrables, y una cuota que ajusta por UVA exige espalda para los meses en que la inflación le gana a tu sueldo.
• Querés dejar de correr detrás de las actualizaciones. Con la compra fijás tu vivienda en el largo plazo y cada cuota construye patrimonio en lugar de pagar la rentabilidad de otro.

Cuándo conviene seguir alquilando

• Tu horizonte es corto o incierto. Si en uno o dos años podés cambiar de trabajo, de ciudad o de tamaño de familia, la flexibilidad del alquiler vale más que la cuenta financiera.
• No llegás al ahorro inicial. Forzar la compra sin colchón te deja sin margen ante cualquier imprevisto. Alquilar mientras ahorrás en dólares es un plan, no una derrota.
• Preferís no concentrar todo tu capital en un solo activo. Un departamento es ilíquido: venderlo lleva meses. Si tus ahorros tienen otro destino con mejor rendimiento para vos, alquilar te deja usarlos.
• El número te cierra. Con una relación precio-alquiler de 20 años, alquilar un 2 ambientes en CABA no es tirar la plata: es pagar cerca de un 5% anual por flexibilidad total.

El detalle que mueve la aguja: cómo se actualiza tu alquiler

Desde fines de 2023 los contratos de alquiler se pactan libremente, y lo más común en CABA son actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales por ICL (el índice del BCRA que combina inflación y salarios) o por IPC. Ese mecanismo importa en la comparación: si tu alquiler ajusta por ICL y tus ingresos suben menos, el alquiler pesa un poco más cada año —lo mismo que le pasa a la cuota UVA de quien compró—. Podés ver el valor del ICL hoy y calcular tu próxima actualización con la calculadora de actualización de alquileres. Y si estás por mudarte de alquiler, la calculadora de ingresos para alquilar te dice qué alquiler podés pagar con tu sueldo.

Cuatro preguntas para decidir

1. ¿Me veo viviendo en el mismo lugar dentro de 5 años? Si la respuesta es no, alquilá.
2. ¿Tengo el ahorro inicial más los gastos sin quedarme sin reservas? Si no, alquilá y ahorrá.
3. ¿Mis ingresos formales soportan una cuota que ajusta por inflación? Si no, todavía no.
4. ¿Contesté que sí a las tres? Entonces la ventana de crédito actual juega a tu favor: simulá la cuota, compará con tu alquiler y mirá qué se vende en tu zona.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años de alquiler equivalen al precio de un departamento en CABA?

Según la oferta publicada al 1° de noviembre de 2026, un 2 ambientes mediano cuesta 20,2 años de su alquiler; un 1 ambiente, 19,3 años; y un 3 ambientes, 17,6 años. Los 3 ambientes son los que mejor relación tienen para el que compra.

¿La cuota del crédito hipotecario es más cara que un alquiler?

Al inicio, en general sí: un crédito de US$ 100.000 a 30 años al 6,7% arranca cerca de los $990.000 mensuales, contra $790.000 del alquiler mediano de un 2 ambientes. Pero parte de la cuota es capital propio, y el alquiler también se actualiza. La distancia entre ambos es hoy mucho menor que hace unos años.

¿Qué gastos tiene comprar un departamento además del precio?

Escribanía, impuesto de sellos y comisión inmobiliaria, que varían según la jurisdicción y si es vivienda única. Conviene calcularlos antes de ofertar: la calculadora de gastos de compraventa los estima para comprador y vendedor.

¿Conviene esperar a que bajen los precios para comprar?

Nadie puede garantizar el precio futuro. Lo que sí se puede hacer es decidir con la foto actual: precios medianos, tasas vigentes y tu propia situación. Si el horizonte, el ahorro y los ingresos están, esperar el punto exacto suele costar más que entrar con un buen crédito.

Fuentes

• Informe de precios de Mudafy — departamentos en CABA, noviembre de 2026 (oferta publicada al 01/11/2026; alquileres convertidos a $1.535,50 por dólar).
• Bloomberg Línea — Créditos hipotecarios UVA 2026: tasas y requisitos por banco.
• El Cronista — Créditos UVA: tasas desde 6,5%, plazos y requisitos.
• BCRA — Índice para Contratos de Locación (ICL), la serie que usa el índice ICL de Mudafy.

Dar el siguiente paso

Si la cuenta te dio comprar, mirá los departamentos en venta y consultá: un asesor de Mudafy te acompaña desde la búsqueda hasta la escritura, incluido el crédito. Si tu momento es alquilar, explorá los departamentos en alquiler y usá las calculadoras para llegar al contrato con los números claros.