Qué saber antes de comprar un departamento usado: la checklist completa

Comprar un departamento usado tiene una ventaja clara sobre uno a estrenar: podés ver exactamente lo que estás comprando, hablar con el consorcio y conocer el barrio ya consolidado. Pero también tiene letra chica: el estado real de las instalaciones, las deudas que podrían venir "pegadas" a la unidad y una serie de gastos que se suman al precio de la publicación. Esta es la lista de todo lo que conviene revisar antes de firmar, ordenada por el momento en que aparece cada tema.

Antes de visitar: definí el presupuesto real

El precio que figura en el aviso no es lo que vas a desembolsar. A la compra de un inmueble usado hay que sumarle, como regla general, entre un 7% y un 9% del valor en gastos de escrituración: honorarios del escribano, impuesto de sellos, comisión inmobiliaria y el IVA de los honorarios. Antes de enamorarte de una unidad, restá ese porcentaje de tu capacidad total.

Si vas a usar crédito, calculá cuánto te prestan antes de buscar. Los créditos hipotecarios UVA volvieron a estar disponibles en varios bancos: en general financian entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad, con plazos de 10 a 30 años, y la cuota no puede superar un 25% de los ingresos del grupo familiar (algunos bancos llegan al 30%). Pedí la precalificación primero: define tu techo real y te posiciona mejor a la hora de negociar.

Qué revisar en la visita

Un departamento usado puede tener detalles que no se ven en las fotos. Prestá atención a:

• Humedad y filtraciones. Revisá techos, zócalos, el perímetro de las ventanas y especialmente baños y cocina. Las manchas recién pintadas suelen tapar un problema, no resolverlo.
• Instalaciones. Abrí canillas para ver la presión del agua, probá que todas las bocas de luz funcionen y preguntá por la antigüedad de la instalación eléctrica y de gas. Una instalación de gas sin certificar puede costar varios miles de dólares.
• Orientación y luz natural. Un contrafrente al sur es más fresco pero más oscuro y húmedo. Visitá, si podés, a distintas horas del día.
• Carpinterías y aberturas. Ventanas de aluminio viejas o madera hinchada implican ruido, frío y gasto futuro.
• Metros reales. Chequeá que los metros cubiertos del aviso coincidan con los de la escritura y el reglamento.

El edificio importa tanto como el departamento

Comprás una unidad, pero vivís en un consorcio. En el régimen de propiedad horizontal (regulado por los artículos 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial), sos copropietario de las partes comunes y obligado a pagar las expensas. Antes de avanzar, averiguá:

• Cuánto pagan de expensas y qué incluye. Pedí las últimas tres liquidaciones: te muestran el monto real, no el "aproximado" del aviso.
• Si hay expensas extraordinarias en curso o votadas (reparación de ascensores, impermeabilización, cañerías). Podés heredar una derrama importante.
• El estado del fondo de reserva y si el consorcio tiene juicios abiertos.
• El reglamento de propiedad horizontal. Ahí dice si se admiten mascotas, Airbnb, uso comercial o modificaciones, y cómo se reparten las expensas entre unidades.

Las deudas de expensas son un punto sensible: si se acumulan, el consorcio puede reclamarlas por juicio ejecutivo contra la unidad. Por eso nunca se escritura sin un certificado de libre deuda de expensas al día.

Los papeles: dominio, inhibición y deudas

Antes de entregar cualquier dinero —incluso una reserva— conviene confirmar quién es el dueño y si la propiedad está libre de gravámenes. Dos informes del Registro de la Propiedad Inmueble son la base de todo:

• Informe de dominio: dice quién es el titular registral y si la unidad tiene hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas.
• Informe de inhibición (anotaciones personales): confirma que el vendedor no esté inhibido para disponer de sus bienes.

El escribano los pide como parte del estudio de títulos, pero conviene que la inmobiliaria y tu abogado los revisen antes de señar. Sumá a esa lista el libre deuda de ABL/impuesto inmobiliario y de servicios (aguas, gas), para no cargar con deudas ajenas.

Los gastos de la compra, además del precio

Este es el rubro que más sorprende a quien compra por primera vez. En líneas generales, el comprador paga:

• Honorarios del escribano: escalonados según el valor. Rondan el 2% hasta unos USD 50.000, 1,5% entre USD 50.000 y 150.000, y 1% por encima de ese monto. Los paga quien compra, porque es quien elige al escribano.
• Impuesto de sellos: en CABA es del 3,5% del valor de escritura, repartido en partes iguales entre comprador y vendedor. Hay exención para la compra de única vivienda de uso permanente hasta un tope que fija cada año la ley tarifaria. En provincia de Buenos Aires y otras jurisdicciones las alícuotas y exenciones varían.
• Comisión inmobiliaria más su IVA.

Una buena noticia reciente para quien vende (y que también agiliza la operación): el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que gravaba al vendedor con un 1,5%, fue derogado por la Ley 27.743, publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024. Para un repaso detallado de todos los costos, ver nuestra guía de gastos al comprar una propiedad.

El proceso de compra, paso a paso

Conviene distinguir tres instancias que muchas veces se confunden:

1. Reserva. Una oferta con una suma de dinero que el vendedor todavía no aceptó. Hasta que no la acepta, no hay operación cerrada; si la rechaza, te devuelven el monto.
2. Boleto de compraventa. El contrato que obliga al vendedor a transferir y al comprador a pagar el precio. Suele firmarse con una seña. El Código Civil y Comercial le da prioridad al comprador de buena fe frente a embargos de terceros si pagó al menos el 25% del precio, el boleto tiene fecha cierta y hubo publicidad suficiente (artículo 1170). No todas las operaciones usan boleto: muchas van directo de la reserva a la escritura.
3. Escritura. El acto ante escribano que transfiere la propiedad y se inscribe en el Registro. Recién ahí sos dueño a todos los efectos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito además del precio del departamento?

Como regla general, entre un 7% y un 9% del valor de la propiedad para cubrir escribano, impuesto de sellos, comisión e IVA. Calculá ese extra antes de definir el presupuesto máximo.

¿Qué informes pido antes de señar?

Informe de dominio e informe de inhibición del Registro de la Propiedad Inmueble, más el libre deuda de expensas, de ABL/impuesto inmobiliario y de servicios. Son la forma de confirmar que comprás algo libre de deudas y a su verdadero dueño.

¿Puedo comprar un departamento usado con crédito hipotecario?

Sí. Los créditos UVA financian en general entre el 65% y el 80% del valor, con plazos de hasta 30 años. Pedí la precalificación antes de buscar. Ampliamos todo en la guía de créditos hipotecarios UVA.

¿Sirve que el boleto de compraventa tenga fecha cierta?

Sí. Le da al comprador de buena fe prioridad frente a embargos posteriores, siempre que haya pagado al menos el 25% del precio, según el artículo 1170 del Código Civil y Comercial.

Fuentes

• Derogación del ITI — Ley 27.743 (Gobierno de Argentina)
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 1170 (boleto de compraventa) y 2037 y ss. (propiedad horizontal)
• Gastos al comprar una propiedad (Mudafy)
• Créditos hipotecarios UVA (Mudafy)

Con la checklist clara, el siguiente paso es encontrar la unidad. Explorá los departamentos en venta en Mudafy y filtrá por zona, ambientes y precio para empezar a comparar con datos reales del mercado.