Cómo ahorrar para comprar un departamento: el número real y un plan para llegar

Un departamento de dos ambientes en un barrio de precio medio de la Ciudad de Buenos Aires cuesta hoy alrededor de USD 100.000. La buena noticia: si comprás con crédito hipotecario, no necesitás ahorrar esa cifra completa, sino cerca de un tercio. La menos buena: ese tercio incluye gastos que casi nadie tiene en cuenta cuando empieza a ahorrar. Acá va el cálculo completo, con datos actuales, y un plan concreto para llegar antes.

Primero, el número real: cuánto cuesta un departamento

El precio depende sobre todo del barrio y de los metros. En noviembre de 2026, la mediana del precio de publicación por m² de los departamentos en venta en Mudafy va de USD 1.153 en Nueva Pompeya a USD 6.041 en Puerto Madero. En barrios de precio medio: Flores USD 1.920, Boedo USD 2.108, Almagro USD 2.304, Caballito USD 2.500, Villa Crespo USD 2.593 y Villa Urquiza USD 2.907. Podés ver el valor actualizado de cada barrio en el precio del m² en CABA por barrio, que se recalcula a diario con las propiedades publicadas.

Para tener un ejemplo ancla: un dos ambientes de 45 m² en Almagro ronda los USD 104.000 (45 × USD 2.304). Usamos ese número en toda la nota; ajustalo a tu barrio y superficie.

Cuánto tenés que ahorrar: contado vs. crédito

Si comprás al contado

Al precio hay que sumarle entre un 7% y un 9% de gastos (escribano, impuesto de sellos cuando corresponde y comisión inmobiliaria; el detalle está más abajo). Para el departamento del ejemplo, el objetivo de ahorro es de unos USD 112.000.

Si comprás con crédito hipotecario UVA

Los créditos UVA volvieron en 2024 y hoy los ofrecen la mayoría de los bancos. Las condiciones típicas, según lo publicado por los propios bancos: financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, la cuota no puede superar el 25%–30% de los ingresos del grupo familiar que se presenta, y la cuota y el capital ajustan por UVA (es decir, por inflación) más una tasa fija que varía según el banco.

Eso significa que lo que tenés que ahorrar es el anticipo (el 20%–30% que el banco no financia) más los gastos de la operación. Para el ejemplo de USD 104.000, con un banco que financie el 75%: USD 26.000 de anticipo más unos USD 7.800 de gastos, alrededor de USD 34.000 en total. Es decir, cerca de un tercio del precio. Podés estimar la cuota y el ingreso necesario con el simulador de créditos hipotecarios.

Un detalle que conviene mirar desde el principio: no todas las propiedades se pueden comprar con crédito. Te explicamos cómo identificarlas en qué significa que una propiedad sea apta crédito.

Los gastos que se suman al precio

Sobre el precio de una propiedad usada se suman, a grandes rasgos: los honorarios del escribano (en torno al 2% + IVA), la comisión inmobiliaria del comprador (4% + IVA) y el impuesto de sellos según la jurisdicción. En CABA, la Ley Tarifaria 2026 trajo dos cambios a favor del comprador: la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta de sellos hasta $226.100.000 (por encima de ese valor se tributa solo sobre el excedente), y la alícuota para quienes no entran en la exención bajó del 3,5% al 2,7%.

En total, contá entre un 7% y un 9% extra sobre el precio. El desglose completo, con las diferencias entre CABA y Provincia de Buenos Aires, está en qué gastos se afrontan al comprar una propiedad y en cuánto cuesta escriturar; también podés estimarlos con la calculadora de gastos inmobiliarios.

Seis estrategias para ahorrar más rápido

1. Fijá el objetivo en dólares, no en pesos

El mercado inmobiliario argentino opera en dólares: las propiedades se publican y se pagan en esa moneda. Un objetivo en pesos se desactualiza con cada movimiento del tipo de cambio; uno en dólares te dice siempre cuánto te falta de verdad.

2. Ahorrá en la moneda de la compra

Desde abril de 2025 las personas pueden comprar dólares en el banco sin restricciones, así que dolarizar el ahorro destinado a la propiedad es simple. La lógica es directa: si tu meta está en dólares y ahorrás en pesos sin ningún ajuste, una devaluación te aleja de la meta aunque no hayas gastado nada.

3. Si una parte queda en pesos, que ajuste por inflación

Para el flujo mensual que todavía no convertiste, existen instrumentos que siguen a la inflación, como el plazo fijo UVA, que ajusta el capital por el índice CER y exige un mínimo de 90 días. No es una recomendación de inversión: es la diferencia entre un peso que pierde valor todos los meses y uno que, al menos, lo mantiene.

4. Automatizá un monto mensual y medí el plazo

Con el objetivo del ejemplo (USD 34.000 para comprar con crédito), la cuenta es simple: ahorrando USD 500 por mes llegás en unos 5 años y 8 meses; con USD 700, en poco más de 4 años; con USD 1.000, en menos de 3. Ver el plazo en años —y cómo baja con cada ajuste del monto— es lo que hace sostenible el plan.

5. Bajá el ticket de entrada

Los mismos 45 m² cuestan unos USD 86.000 en Flores y unos USD 158.000 en Palermo (mediana de publicación en Mudafy, noviembre de 2026): elegir el barrio es la decisión que más mueve el objetivo de ahorro. Lo mismo vale para la superficie: cada m² menos son entre USD 1.900 y USD 2.900 menos para ahorrar en un barrio de precio medio. Comparar barrios vecinos al que te gusta suele revelar diferencias de 15%–25% por m².

6. Mirá los desarrollos en pozo

Los emprendimientos en pozo suelen ofrecer planes de pago en cuotas durante la obra: un anticipo menor y el resto en cuotas mensuales mientras se construye, muchas veces en pesos ajustados por el índice de la construcción (CAC). Eso convierte parte del "ahorro previo" en pagos durante la obra. En las fichas de los desarrollos publicados en Mudafy vas a encontrar las formas de pago de cada proyecto, cuando el desarrollador las informa.

Si alquilás mientras ahorrás

El alquiler es el gasto que más compite con el ahorro. La mayoría de los contratos ajusta por el ICL (Índice para Contratos de Locación, que publica el BCRA) o por IPC: conocer el índice de tu contrato te deja proyectar cuánto va a subir el alquiler y cuánto margen de ahorro te queda cada cuatrimestre o semestre, en lugar de descubrirlo con cada ajuste.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que ahorrar para comprar un departamento con crédito?

Cerca de un tercio del precio: el anticipo que el banco no financia (20%–30% del valor) más los gastos de la operación (7%–9%). Para un departamento de USD 104.000, alrededor de USD 34.000.

¿Conviene ahorrar en pesos o en dólares?

Las propiedades se publican y se pagan en dólares, así que tener el objetivo —y la mayor parte del ahorro— en esa moneda evita que una devaluación te aleje de la meta. Lo que quede en pesos conviene que ajuste por inflación.

¿Qué pasa si no llego al anticipo?

Hay tres caminos para acortar la distancia: elegir un barrio más barato (la diferencia por m² entre barrios vecinos puede superar el 20%), resignar superficie, o entrar a un desarrollo en pozo con plan de pagos durante la obra, que reparte el esfuerzo en cuotas.

¿Cuánto cuesta un dos ambientes en CABA?

Depende del barrio. Tomando 45 m² y la mediana de publicación en Mudafy de noviembre de 2026: unos USD 86.000 en Flores, USD 104.000 en Almagro y USD 158.000 en Palermo, siempre más el 7%–9% de gastos.

Fuentes

• Mudafy — Valor del m² en CABA por barrio (mediana del precio de publicación, noviembre de 2026).
• Mudafy — Qué gastos se afrontan al comprar una propiedad.
• Ámbito — Baja del Impuesto a los Sellos en CABA desde 2026 (Ley Tarifaria 2026: exención de vivienda única hasta $226.100.000 y alícuota del 2,7%).
• Banco Galicia — Préstamo hipotecario UVA y Santander Argentina — Préstamo hipotecario UVA (condiciones de financiación consultadas en noviembre de 2026).
• BCRA — flexibilización cambiaria para personas (abril de 2025) e índices UVA, CER e ICL.

Empezá por el número

Antes de ajustar el presupuesto, poné el objetivo en blanco y negro: elegí dos o tres barrios posibles, mirá los departamentos en venta en CABA para ver precios reales de propiedades concretas, y calculá tu número con el simulador de créditos y la calculadora de gastos. Un objetivo específico —"USD 34.000 para un dos ambientes en Almagro"— se ahorra mucho más rápido que "plata para un departamento".