Crédito hipotecario para comprar un departamento: cómo es el proceso paso a paso

Comprar un departamento con crédito hipotecario volvió a ser una opción concreta en Argentina. Tras el regreso de las líneas UVA en 2024, el mercado se reactivó: en 2025 se otorgaron más de 43.000 créditos hipotecarios y, según datos del BCRA difundidos por la prensa especializada, en los primeros meses de 2026 las operaciones sumaron unos 1.100 millones de dólares. Ahora bien: financiar un departamento tiene reglas propias. No cualquier unidad califica, el banco hace su propia tasación y entre la pre-aprobación y la escritura pasan semanas en las que conviene manejar bien los tiempos. Esta guía recorre el proceso completo, con las condiciones vigentes a noviembre de 2026.

Qué bancos prestan y a qué tasa

Casi todas las líneas vigentes son en UVA: el capital se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo, que ajustan por inflación (CER), más una tasa fija. A noviembre de 2026, las tasas más bajas para quienes acreditan haberes en el banco son las de Banco Ciudad y Banco Provincia (6,5% TNA + UVA), seguidas por Banco Nación (6,7% + UVA, con plazos de hasta 30 años) e ICBC (6,9%). Entre los demás privados, BBVA, Banco Hipotecario, Galicia y Credicoop rondan el 7,5%.

Dos condiciones mueven mucho la aguja:

• Acreditar el sueldo en el banco. La diferencia es grande: en Banco Nación la tasa pasa del 6,7% para clientes al 12% para quienes no cobran ahí; en ICBC, del 6,9% al 9,9%. Si tu banco no tiene la mejor tasa, en general podés abrir una cuenta y pasar la acreditación de haberes antes de pedir el crédito.
• El destino del crédito. Las mejores condiciones son para vivienda única y de ocupación permanente. En la línea +Hogares del Banco Nación, por ejemplo, aplican a propiedades de hasta 210.000 UVA, con un préstamo de hasta 157.500 UVA; para segunda vivienda o propiedades de mayor valor el tope sube a 260.000 UVA pero cambian las condiciones.

En general los bancos financian hasta el 75% del valor del departamento (el rango va del 65% al 80% según la entidad) y piden que la cuota no supere el 25% al 30% de los ingresos netos del solicitante o del grupo familiar. Casi todos permiten sumar ingresos con tu pareja o un familiar. Si querés entender a fondo cómo funciona el sistema UVA, banco por banco, tenemos una guía completa de créditos hipotecarios UVA.

Qué significa que un departamento sea apto crédito

No cualquier departamento se puede comprar con hipoteca. Para que el banco acepte la propiedad como garantía, la unidad tiene que ser apto crédito: tener escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad en regla, un vendedor sin inhibiciones ni embargos, y estar libre de deudas o situaciones legales que impidan constituir la hipoteca (una sucesión sin terminar, por ejemplo, suele frenar la operación).

Este dato conviene filtrarlo desde el arranque de la búsqueda: mirar departamentos que no califican es perder tiempo. En Mudafy podés buscar directamente departamentos apto crédito en venta, y en esta guía explicamos en detalle qué hace que una propiedad sea apto crédito.

¿Y los departamentos en pozo?

Un departamento en pozo o en construcción no tiene escritura individual todavía, así que no se puede hipotecar: queda afuera del crédito hipotecario tradicional. Si te interesa un desarrollo, las alternativas habituales son la financiación directa del desarrollador (anticipo más cuotas durante la obra) o esperar a que el edificio esté terminado y escriturado para comprarlo con crédito.

La tasación del banco: el número que define cuánto te prestan

El porcentaje de financiación no se calcula sobre el precio que pide el vendedor sino sobre el valor que surge de la tasación del banco (en general, el menor entre ambos). Un perito visita el departamento y determina su valor de mercado. Si la tasación da por debajo del precio acordado, el banco presta menos de lo que esperabas y la diferencia la tenés que cubrir con ahorro propio.

Por eso conviene llegar a la operación con un margen: además del porcentaje del precio que el crédito no cubre (25% o más), tener algo de resto por si la tasación viene ajustada y para los gastos de escrituración.

Pesos, dólares y el día de la escritura

En Argentina los departamentos se publican y se pactan en dólares, pero el crédito se desembolsa en pesos. El banco entrega los pesos el día de la escritura y en ese momento se compran los dólares para pagarle al vendedor. Esto implica que el monto final en dólares depende del tipo de cambio de ese día, no del día en que te aprobaron el crédito.

Es un punto para conversar de entrada con el vendedor y el escribano: cómo se cubre una eventual suba del tipo de cambio entre la reserva y la escritura, y con qué cotización se liquida. Dejarlo escrito en la reserva evita discusiones a días de firmar.

El proceso paso a paso

1. Pre-calificación en el banco. Presentás tus ingresos y el banco te dice cuánto te presta y qué cuota pagarías. Con eso sabés tu presupuesto real: crédito más ahorro propio, menos gastos.
2. Búsqueda del departamento. Filtrando por apto crédito y dentro del rango que el banco financia.
3. Reserva sujeta a crédito. Al reservar, conviene que quede por escrito que la operación está sujeta a la aprobación del crédito y con plazos realistas para la tasación y la carpeta.
4. Tasación y carpeta. El perito tasa la unidad y el banco revisa los papeles de la propiedad y del vendedor (títulos, dominio, inhibiciones).
5. Aprobación definitiva. Con tasación y carpeta aprobadas, el banco fija fecha de firma.
6. Escritura con hipoteca. El mismo día se firma la escritura de compraventa y se constituye la hipoteca a favor del banco. Ahí se desembolsa el crédito y se paga al vendedor.

Los gastos que tenés que sumar al precio

Además del precio del departamento y del porcentaje que el crédito no cubre, hay que presupuestar los gastos de la operación: honorarios del escribano, impuesto de sellos (según la jurisdicción), inscripción, los gastos de constitución de la hipoteca y la tasación. Durante la vida del crédito se suman los seguros de vida y de incendio que exigen los bancos. Para dimensionarlos, mirá nuestras guías sobre los gastos al comprar una propiedad y cuánto cuesta escriturar en Argentina.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda comprar un departamento con crédito?

Entre la presentación de la carpeta y la escritura suele pasar de uno a tres meses, según el banco, la demanda del momento y qué tan en regla estén los papeles de la propiedad. Por eso la reserva tiene que contemplar ese plazo.

¿Qué pasa si el banco tasa el departamento por menos del precio?

El banco calcula el préstamo sobre la tasación, así que la diferencia con el precio pactado la cubrís con ahorro propio. Si la brecha es muy grande, podés renegociar el precio con el vendedor o desistir si la reserva estaba sujeta al crédito.

¿Puedo comprar un departamento para alquilar o como segunda vivienda?

Varios bancos lo permiten, pero con condiciones distintas a las de vivienda única: tasas más altas, menor porcentaje de financiación o topes diferentes (en Banco Nación, por ejemplo, el límite para segunda vivienda es de 260.000 UVA). Hay que consultar cada línea.

¿Conviene un crédito UVA con la inflación actual?

La cuota inicial de un crédito UVA es baja en relación al monto prestado, pero el capital y la cuota ajustan por inflación todos los meses. El riesgo es que tus ingresos crezcan por debajo de la inflación durante un período largo. Antes de firmar, leé las condiciones de tu banco sobre qué opciones ofrece si la cuota sube más que los salarios, y evitá comprometer el máximo de cuota permitido.

Fuentes

• Banco Central de la República Argentina — Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y estadísticas de préstamos hipotecarios.
• Bloomberg Línea — Tasas y requisitos de los créditos UVA por banco (noviembre de 2026).
• Ámbito — Licitación de $200.000 millones del FGS para fondeo hipotecario (septiembre de 2026).
• Banco de la Nación Argentina — Línea +Hogares: condiciones, topes en UVA y requisitos.
• Argentina.gob.ar — Lista comparativa oficial de préstamos hipotecarios UVA.

Si ya tenés la pre-calificación del banco, el siguiente paso es encontrar la unidad: explorá los departamentos apto crédito en venta en Mudafy y consultá sin compromiso por los que te interesen — un asesor de la red te acompaña en todo el proceso, de la reserva a la escritura.